原标题：楼市平均每个月出台四十项调控政策 为什么
图片来源：视觉中国
文/时晨晨（时芳胜）
信息爆炸时代，我们实际上变得更狭隘，只愿相信对自己有利的事实，选择性忽视对自己不利的事实。
资产市场也是如此，投资者的观点经常对立，所以才会有人亏有人赚，一致预期形成之时往往就是拐点到来之际，会造成大危机。
在全球资本市场，中国楼市绝对是个异数，形成了两个势力庞大的对立群体。他们观点的冲突程度，史无前例，情绪发泄超过理性表达，彼此成为分外眼红的“仇人”。
从2004年开始，就有人不断唱空中国房地产，理由五花八门。现实情况是，房子越建越多，房价越涨越高。
楼市就是区间震荡
中国楼市存在泡沫吗？有，毫无疑问。
有一张图显示，中国房地产总市值已经高达450万亿元，超过美国、欧盟和日本房地产总和，市场震惊。
即使再保守一点，用第一太平戴维斯和恒大经济研究院的数据，分别达到270万亿和300万亿元，相当于中国GDP总规模的4倍，远超国际260%的平均水平。
国际上衡量楼市泡沫的通用指标，比如房价收入比、租金回报率、空置率等，也基本都显示中国楼市存在相当大的泡沫。
以前说，楼市没有杠杆就没有泡沫，现在情况发生了变化，家庭债务负担，楼市杠杆已经相当高了。2013年以来，中国个人房贷每年保持20%以上增速，算上公积金等其他渠道贷款，家庭债务占GDP的比重到2016年已经攀升到60%以上。
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楼市调控，刻不容缓。2016年3月16日，苏州首推“限价”政策，打响本轮楼市调控的第一枪。
中国楼市调控政策生效了吗？生效了，毫无疑问。
史上最严厉调控政策出台，现在的楼市的确相当冷了，价量齐跌。
数据显示，10月份，20个热点城市合计成交1448万平方米，环比下降11％。深圳、青岛、杭州、大连四地销售面积环比下降超过四成；北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等地成交面积环比跌幅均超过10％。
一二三线城市二手住宅价格均出现不同程度的降温。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
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中国楼市泡沫会破裂吗？不允许。
房地产，占中国家庭财富的70%，影响60%的实体经济产业，关联60%的银行资产负债，是地方政府财政收入的重要来源。
股市下滑，质押出问题，相关部门被迫出手拯救。目前，中国楼市规模相当于股市的10倍，楼市危机毁灭性更大，涉及面更广。
楼市“大到不能倒”，所以，不管能力如何，主观意愿上，不可能允许楼市泡沫破裂，这是一个基本判断，也是判断未来楼市政策的重要依据。
楼市调控 每个月出台四十次！
“松，还是不松，这是一个问题”。不管愿意不愿意，楼市调控又走到了十字路口。
首先，金融市场给出了预期。
10月中旬，房地产板块见底，随后开始反弹，这个走势就包含了楼市调控放松的预期。在房地产板块的带动下，整个A股市场见底反弹。
千万别小瞧了中国股市的有效性。研究制度经济学的人说的很有道理，考虑到其他约束条件后，市场是极其聪明和有效的，A股也能提前反应市场预期，比如“125信贷”消息爆出后，银行立马集体下挫。
这轮调控，印象最深刻的就是，密集出台政策。
2018年以来，中国楼市调控政策已经超过400次，调控范围从一二线到四五线几乎全面覆盖，调控手段包括限售、限价、限购等行政手段，还包括首付比例、房贷利率等金融政策。
平均下来，每个月调控40次！现在，情况发生变化。
11月份，各地累计发布房地产相关政策仅12次，远远低于之前平均水平，并且收紧和约束性政策明显减少，仅苏州对限购政策升级。
根据以往经验，现在进入了调控放松的窗口期。
纵观房地产历史，我们一直不断重复“刺激-调控-刺激-调控”的历史，每轮调控周期大概为两年，这轮调控持续时间已经创历史。
总结下来，每次楼市调控政策放松，都需要出现三个指标，即房价下跌，砸售楼处现象出现；土地大量流拍，地方政府土地财政受到威胁；房地产开发投资骤降，经济增长受到威胁。
比如，2011年至2012年调控周期，上海、南京、杭州等地降价，个别楼盘售楼处被砸。土地也大量流拍，百城土地成交价款下滑66%，房地产开发投资额也腰斩，从38%的增速下滑至15%。
（数据来源：公开信息 制图：叶檀财经）
结果，2012年2月份楼市调控政策明确放松，11月份全国30多个城市微调公积金政策，刺激楼市政策得到默许。
2014年和2015年楼市调控周期也一样。杭州、常州、宁波、苏州、青岛等地房价显著下跌，个别楼盘售楼处被砸，土地大量流拍，2014年百城土地成交价款增速由正转负，2015年1月份下滑44%，国有土地出让收入下滑36%，房地产开发投资额单月增速由正转负。
（数据来源：公开信息 制图：叶檀财经）
结果，2014年3月份，楼市调控明确放松，9月份，“930”刺激政策出台，首套房利率优惠，二线城市几乎全面取消限购。
2018年底，又满足了三项放松条件：
上饶、上海、蚌埠、厦门、杭州、合肥、长沙、通州等地房价显著下跌，砸售楼处的信息又传出来。各地土地财政压力巨大，2018年9月和10月份，百城土地成交价款单月增速分别下滑51%和39%；扣除土地购置费后的房地产开发投资额历史上首次出现下滑。
楼市政策放松迹象，似曾相识：
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1.货币政策放松。6月份货币政策基调转向，由“稳健中性”逐渐转变为松紧适度、流动性合理稳定，四次定向降准，MLF担保品扩容、MLF超额续作。
2.限价政策松动。10月19日，广州增城区、南沙区、花都区房屋销售价格将按照真实价格备案。
3.房贷利率松动。9月份，首套房房贷利率不再上升，511家银行与上月持平，占比95.87%。10月份，多地都有银行下调房贷利率，北京下调至15%，广州下调至10%，南京下调至16%，深圳下调至15%，甚至杭州二套房房贷利率也开始松动。
4.银行放款速度也在加速，符合条件的个人房贷，深圳最快一周内就能放款，厦门两周内放款，相比之下，2018年上半年，还需要等到几个月。
5.合肥二手房首付由50%恢复至30%，中行和招行已经开始执行。
6.房地产开发商融资放松，11月份全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额数百亿，比如阳光城、华远地产、华夏幸福、龙湖、合景泰富、雅居乐等。
7.11月份会议未提及房地产，这是重大信号。
每次楼市调控末期，都会传出房产税、个税改革的消息，政策语言也都是“严格执行房地产调控措施”、“不得以任何理由变现放松房地产调控”、“房地产调控政策政策落实从未想过放松”等等。
千城千策 别妄想大刺激
人都有惰性，总会选择容易走的路，哪怕明知自己会后悔。政策调控也一样，都是走最容易的路，把风险往后挪。
比如去杠杆。的确，历史上，没有任何一个国家能够温和去杠杆，最后都是被动去杠杆，以金融危机的形式清洗经济系统内的尘垢。
针对楼市调控，我们首先要明确一点，调控政策本来就只是权宜之计，最终一定会放松，把定价权交给市场，让市场发挥作用。
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其次，本轮调控政策跟以往不同，“房住不炒”理念一直会贯穿始终，所以楼市调控放松可期，楼市刺激政策就别想了。
再次，别期待房价大涨，房价会维持区间震荡，楼市调控放松政策会跟房价压力一致，房价下行压力大了，就放松一下调控政策，房价反弹了，就暂停放松，甚至会再收紧。
最后，楼市调控放松的同时，一定会伴随着一些长效机制鼓励政策出台，比如共有产权房、长租公寓等等。
明年，我们可能会见到新一轮楼市调控的调整。
