进入业主大会筹备组成员资格有哪些要求?什么样的条件可成立业委会?业主大会的召开方式是什么?
华商报记者昨日从西安市住房保障和房屋管理局获悉，备受社会各界关注的《西安市业主大会和业主委员会活动指导规则》(以下简称《指导规则》)，已下发至各区县物业行政主管部门。
西安市住房保障和房屋管理局物业管理办公室相关负责人介绍，今年1月1日《西安市物业管理条例》实施后，该局立即启动制订相关《条例》配套政策，其中就《西安市业主大会、业主委员会指导规则》先后征求了各区县、开发区，物业管理行业专家、相关律师等意见，修订完成经过审批向社会公布。
该负责人表示，《指导规则》从业主大会组成、管理机制、协调机制、召开首次业主大会的条件，再到筹备组成立程序、筹备组成员条件、职责等都进行了细化，对于后期的业主大会投票面积、人数等作出说明，对于后期的经费、召开形式以及监管，都有明确规定。应该说，《指导规则》已经精细化到实际操作，这样更便于基层单位和小区业主们执行。
核心看点
筹备组成员条件
无侵犯小区业主公共利益的行为
《指导规则》中明确，筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有侵犯本建筑区划其他业主合法权益和公共利益的行为;不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为。
业主大会投票面积
专有部分面积按不动产登记簿记载的面积计算
《指导规则》中明确，业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主大会投票人数
同一买受人拥有一个以上专有部分的按一人计算
业主大会确定业主投票权数，《指导规则》中明确，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;(二)总人数，按照前项的统计总和计算。
对于小区其他投票人数确定，《指导规则》中明确，业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
西安市住房保障和房屋管理局物业管理办公室相关负责人介绍，《指导规则》提倡在业主委员会选举或换届选举前，业主大会会议召集方组织召开业主委员会委员候选人见面会。由候选人向广大业主介绍本人基本情况、竞选优势和管理服务理念。
成立起始时间
表决通过《业主管理规约》、《业主大会议事规则》之日起成立
《指导规则》明确，业主大会自全体业主表决通过《业主管理规约》、《业主大会议事规则》之日起成立。业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起设立。西安市提倡根据住宅小区专项维修资金列支范围，按幢、单元或若干建筑物组成的组团等设立业主小组。
管理职责
区、县物管部门负责辖区业主大会成立
西安市住房保障和房屋管理局物业管理办公室相关负责人表示，区、县人民政府、开发区管理委员会应当加强对业主大会、业主委员会活动监督管理，有序引导业主依法进行自治活动;区、县物业管理行政主管部门具体负责辖区内业主大会指导工作;街道办事处、镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及活动提供业务指导，将业主大会活动纳入社区活动范畴。鼓励党员、律师业主参选业主委员会，鼓励业主委员会委员参选社区居民委员会委员。
业主大会活动原则
业主大会是物业管理权利和管理责任主体
《指导规则》明确，业主大会是物业管理权利和管理责任主体，业主大会会议的种类、形式、程序和表决方式由业主大会议事规则规定。业主大会的决定由全体业主共同形成。
业主大会成立原则
一个物业管理区域成立一个业主大会
一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主大会会议召开形式
可采用集体讨论或书面征求意见形式召开
对于业主大会的召开形式，《指导规则》明确，业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开，并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。
业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档，首次业主大会会议由业主大会筹备组记录。 华商报记者 陈思存
华商报持续关注小区业委会成立，各方都在积极推进——
王永康、上官吉庆曾批示
今年1月1日，新修订的《西安市物业管理条例》正式施行。从条例提交西安市人大常委会审议到通过并实施，华商报一直在持续关注。
2016年11月，华商报启动“用好新条例管好咱的家”活动，面向全城征集符合条件的小区，全程跟踪业委会成立过程，协助解决成立过程中的难题，同时面向全城征集公益律师。
从2016年12月27日起，华商报连续召开“公益律师座谈会”“筹备业委会经验交流会”“律师、小区对接会”等3场会议，最终为西安具有代表性的36个小区一对一对接公益律师。截至目前，已有两个小区成立业委会、18个小区成立筹备组。
今年5月15日，西安市住房保障和房屋管理局物业办相关负责人到华商报社接热线，就业主关心的问题答疑解惑。
8月21日，华商报A01、C01、C02版报道的西安市业委会成立难一事，引起各级关注，省委常委、西安市委书记王永康，西安市市长上官吉庆作出批示，要求西安市房管局拿出解决方案。
西安市住房保障和房屋管理局物业管理办公室相关负责人介绍，为确保《西安市物业管理条例》有效贯彻落实，该局对各区县、开发区1200余人分批次进行了培训。同时，将组建、成立业主大会纳入区县物业管理工作考核。
对华商报报道出来的业委会成立难的区、县、开发区，安排专人进行督导，对符合条件的成熟小区，要求区县、开发区督促街道办事处指导成立业委会;对于达不到成立业主大会条件的，也明确按照《条例》规定积极推进成立物业管理委员会。要求各区县、开发区物业管理行政主管部门，应采取多种措施完成物业管理工作任务;要求区县、开发区加强对业主大会成立相关政策的培训;指出与会单位要强化措施，抓好落实，确保成效，加强督办。华商报记者 陈思存
