用好新条例 管好咱的家
《西安市业主大会和业主委员会活动指导规则》出台后，西安市住房保障和房屋管理局相关人员解读业主八大疑问
筹备组推选是否一半以上人参与才有效？物业公司不提供相关资料咋办……
昨日，西安市住房保障和房屋管理局物业管理办公室相关负责人就近日出台的《西安市业主大会和业主委员会活动指导规则》，对业主关心的问题一一解释。
1.问：推选的业主大会筹备组成员，需具备啥资格？
答：指导规则中明确，业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员1名，居民委员会代表1名，建设单位代表1名，业主代表4至6名组成。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。
其他筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时缴纳物业服务费，不得有侵犯本建筑区划其他业主合法权益和公共利益的行为；不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为。
2. 问：辖区街办筹备组成员推选办法，推选成员票数过半才有效？
答：《西安市物业管理条例》中只对选举业委会做了要求，即“双过半”（物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上、业主且占总人数二分之一以上），对于筹备组成员的推选，没有这一方面的规定和要求。
3.问：小区交房已7年多，业主产权转让的较多，开发商给的原始资料找不到新业主，物业又不配合提供怎么办？
答：如果物业不按照《西安市物业管理条例》的要求提供成立业委会所需资料，小区业主可向辖区物业主管部门进行投诉。
4. 问：小区交房满两年后，业主两次向辖区街办提交成立业委会筹备组的申请，都没有任何回音，该怎么办？
答：若情况属实，可向街办同级纪检监察部门反映。
5. 问：开发商要把自己开发的纯商业写字楼及附属商业体的面积算在小区总体面积内，在投票时按照投票面积计算是否合理？
答：对于小区物业管理区域内专有部分占建筑物总面积，建议业主可以到规划部门查询规划图纸，并且投票面积是以产权证的面积为准。
6. 问：小区内有经适房、商品房、村民安置房、单位福利房、廉租房，商业配套用房，这种复杂情况怎么处理？
答：无论什么性质的房屋，都是有产权的，投票的是以产权为单位进行的。比如一个小区有8栋廉租房，其产权归属为政府相关单位，在投票环节也只占一票。
7.问：筹备组是否有权利聘请律师进行专业指导？
答：合理合法的要求律师对业委会选举进行法律指导，是小区业主的权利。
8.问：小区成立业主委员会过程中，受到一些职能部门的人为干涉，如何处理？
答：若事实成立，建议找同级纪检监察部门，对相关责任人进行追责。 华商报记者 陈思存
热点追踪热线电话029-88880000 （记者 陈思存）
这样的推选办法到底好不好
还有小区被同样“推选办法”困扰
11月11日，华商报A03版以“这样的推选办法到底好不好”为题，报道了领秀长安小区成立业主大会过程中遇到的问题，而被同样问题困扰的，还有长安家园小区。
13日，两小区的业主志愿者再次到西安市长安区韦曲街道办询问情况。街办分管负责人表示，将组织人员对推选办法进行修改。
长安家园：两次“推选”参与业主都没能过半
长安家园和领秀长安同属韦曲街办管辖。据长安家园小区业主志愿者召集人之一的牛先生介绍，他们小区是职工保障房，共2500多户，2014年交房，9栋楼。今年1月他们向韦曲街道办提交了5%的业主联名申请，但业主大会筹备组一直没能成立，9月9日、10月29日搞了两次“推选”，都因“参与业主未过半”而没能成功。“筹备组只是为成立业委会跑腿的，筹备组成员推选要求过半业主参与，这个要求太苛刻了。”牛先生说。
华商报记者注意到，该小区8月31日公布的“推选办法”，基本内容和领秀长安小区差不多。依然要求参加投票的业主超过所在区域的业主1/2以上推选才有效。和领秀长安不同的是，票数方面没再要求过半，而是按照投票数量来决定，得票最高者当选。
韦曲街办：将组织人员对推选办法进行检查和修改
11月13日，长安家园的牛先生和领秀长安的何女士，和华商报记者一起来到韦曲街道办。分管社会事务的韦曲街道办相关负责人表示，“业主大会筹备组推选办法”主要是由街办社会事务科负责起草的。对于两个小区业主反映的情况，他们将针对推选办法进行检查和修改。最近所发的一些文件中，已经删除了一些条款，比如要求提供无犯罪记录证明的要求等。
长安区住保中心物业科负责人表示，近日西安市房管局发布了《西安市业主大会和业主委员会活动指导规则》，但关于业主大会筹备组到底该如何产生这一块，依然没能说清楚。西安市物管条例既然授予了街办制定业主大会筹备组推选办法这项职责，作为行政主管部门，他们也不好对街办制定的办法说什么，只是希望将来能从全市的层面对如何成立业主大会筹备组这一点有更具体的规定。
法律人士：推选、选举不一样，不能以选举代替推选
就街办为领秀长安小区制定的“业主大会筹备组推选办法”，华商报请多位律师、专家进行分析。
参与律师们认为，《西安市物业管理条例》第十二条对业主大会筹备组成员的规定是：“筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时缴纳物业服务费，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为；本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。”除此之外，不能另外创设条件。
《西安市物业管理条例》中规定的必须要制定并要经公示通过的文件，主要是“管理规约”、“业主大会议事规则”、“业主委员会选举办法”这三个文件，并不包括“业主大会筹备组推选办法”。街道办可以制定推选办法，但不能超越法律规定。在成立业主大会的过程中，筹备组成员一般由自荐、推荐和提名推选产生，如果超出规定的筹备组业主代表名额，按业主推选的票数多少来决定。法律法规对参与推选筹备组的业主人数比例并没有明确、具体的规定。推选和选举是不一样的，不能将二者等同，成立筹备组阶段是推选，成立业委会是选举，不能将二者等同。
业主身份由物权而来，成立业主大会、选举业委会，是业主们依法对自己的财产进行管理，体现的是私权。街道办作为政府公权部门介入到私权领域，法律赋予其的角色定位只是指导、监督和协调，说白了主要是提供服务。行政指导和行政领导完全是两回事，街道办不应在这个过程中，将提供服务的义务变为进行管理的权力，任意设置条件和障碍。街道办不能集游戏规则制定者、游戏参与者、游戏裁判者、游戏获胜颁奖者集于一身。
在这个推选办法中，韦曲街道办超越行政范围、超越法律权限，擅自提高了推选条件。街办作为“规则制定者”，在指导、监督小区成立业主大会、选举业主委员会的过程中，应该检查自己是否依法行政，标准是“法无授权不可为、法有授权必须为”，坚决不做无法律依据的事情，制定办法不能超越法律规定。 华商报记者 马虎振
