6日南京举行的一场特殊的土地拍卖会，在房地产市场掀起一阵波澜——拍卖的5幅地块，全部是租赁住房用地；5幅地块分别位于城北燕子矶新城、城东麒麟科创园、江北新区和江宁高新园，堪称各板块的中心区域，起拍地价却低至2552元-2887元/平方米，而最终又均以底价成交，令市场发出“楼市格局或将就此改写”的慨叹。
只租不售，地块超低价拍卖
此次出让的5幅地块用地性质均为纯租赁宅地，可建租赁住房38.52万平方米。租赁型房源以小户型为主，若以每套房源80平方米计算，这5幅地块将来可为市场提供近5000套租赁住房。南京土地主管部门相关人士表示，5幅地块均位于当地产业园区附近，是致力于产城融合发展且配套设施相对完善的区域，租赁需求较大。地块出让后，将有利于更好地满足新就业人群、创新创业人才等的基本居住需求。
位于燕子矶的G01地块毗邻在建的地铁1号线北延线、7号线和规划中的6号线。该地块成交地价2887元/平方米，而周边商品住宅地块地价在每平方米1.7万元至2.38万元之间，地价落差十分明显，且周边在售多家楼盘的房价都超过2.5万元/平方米。
位于麒麟科创园的G02地块靠近麒麟生态中央公园，有地铁4号线和有轨电车助力出行，板块内教育、商业等配套均在逐步完善，未来有望导入大量人口。这一地块成交地价2585元/平方米，而板块内最高地价已超过2.2万元/平方米；位于江宁大学城的G03地块距离地铁1号线底站药科大学站仅一站路的距离，但成交地价也仅2552元/平方米；位于江浦的G04地块位于江浦珠江镇，生活配套较为成熟；位于江北新区的G05地块，与纬三路隧道较为接近，地块成交地价2807元/平方米。
地价成本低廉，但均设定严苛门槛：地块上所建房屋不得销售，不得分割转让，不得分割抵押；地块内装配式建筑面积的覆盖比例为100%，住宅建筑100%实行成品住房交付；竞买人须为南京市、区政府所属国有独资公司，竞得土地后须成立全资住房租赁公司进行开发建设和租赁管理，按规定办理相关开发资质和住房租赁业务，接受市、区主管部门的监管。
租赁涌市，倒逼行业变革
“此次南京土地拍卖，是适应住房需求结构的土地供给侧结构性改革实践，也是落实国家建立租购并举住房供应体系的一次具体实践。”南京财经大学公共管理学院副院长李永乐认为，当前市场对只租不售地块存有谨慎心理，“建设长租公寓做的是长线，资金回收周期长、盈利有限。所以，南京规定拿地者须为独资国有企业，也是希望让国企兜底，不乏让国企承担社会责任的意味。”
当地主管部门一位负责人透露，租购并举还是新生事物，南京其实也是边做边摸索。虽然地价很低，但是租赁住房建成后，还将面临租金水平及租金年涨率的限制，“租金肯定会比市场低出一大截，所以盈利空间并不大”。
记者了解到，有拿地国企测算认为，回本周期或将长至30年。因为不仅要建房，而且建的是成本相对较高的装配式建筑，并要装修后交付，加之租金不高，确实更多体现的还是民生保障。
南京5幅租赁住房地块以“超低价”拍出后，是否会对当地高房价形成撼动？
南京市国土局此前也透露，今年南京计划将商品住宅用地中的30%调整用于建设租赁住房。南京市住房保障与房产管理局局长郭宏定表示，南京将加大租赁住房建设力度，今年预计将再筹集100万平方米的租赁住房，让更多的人住有所居。
有业内人士分析，当纯租赁住房用地的推出成为常态，将有助于市场交易类型、结构等方面的转变，或倒逼行业变革。同时，建立“租购并举”的住房制度，不仅是房地产长效调控的机制之一，长远来看，还能减少非理性购房需求，避免房地产市场大起大落。
李永乐则表示，未来需要从租售同权、租金价格水平两方面来考察对房价的影响，租售同权实现的程度越高、租金越低，对商品房成交和高房价的冲击就会越明显。“一旦地方政府真的下大力气供应只租不售地块，楼市格局真有可能被改写。”
租购并举，需攻克同权难题
眼下，“租购并举”住房制度建设正大力推进，包括南京在内的12个国家住房租赁试点城市，长租公寓市场正风生水起。不过，市场行为主导的长租公寓其租金及参差不齐的管理水平，仍然难以很好地满足买不起房、甚至租不起房的“夹心层”的居住问题。
南京近期“租购并举”新举频频，不仅与6家金融机构合作、以6000亿元巨资为住房租赁市场“输血”，同时，还着力打造和完善官方租房服务平台，不仅每套房源的真实性都有专人核实，还将在房源下标注建议租金，防止租房价格虚高。目前这一平台上已聚集近万套房源。
南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华分析认为，还须正视当下租购不同权引起的住房效用差异，以及制度弊端引起的住房不公，传统住房观念的影响也不容忽视。
他表示，当前，租赁住房所提供的住房服务与居民自由住房所提供的住房服务不可完全替代。当前租房租购不同权引起的住房效用存在明显差异，比如住房服务品质差异，教育资源、就业机会、社会保障等社会权利的不对等。租房难以带来归属感和稳定感。所以，并不能简单通过租赁方式进行住房保障，还需深入考量租购同权等一系列问题。此外，政府应坚持遏制投机、增加有效供给，形成合理有效的住房保障体系和机制。（汪晓霞）
