【e公司调查】东北边境小城楼市探营：两天暴涨五成，销售称今天买房永远比明天便宜！
证券时报孙宪超
新闻背景：
3月25日至28日，朝鲜劳动党委员长、国务委员会委员长金正恩对中国进行非正式访问；4月21日，朝鲜宣布从即日起停止核试验和洲际导道试射，将废弃北部核试验场，集中一切力量进行社会主义经济建设；4月27日，国务委员会委员长金正恩与韩国总统文在寅举行会谈……种种迹象表明，半岛局势正在向好的方向发展，也让国际社会看到了半岛走向和平的曙光。
外界普遍认为，半岛局势趋于稳定，朝鲜即将改革开放，将会令地处东北边境的辽宁省丹东市从中受益。在此之前，丹东对朝贸易进出口总额占全国对朝进出口额的近七成。
4月25日，丹东市不动产登记中心发布《通知》称：“近期，由于办理不动产登记业务急剧增加，超出我中心每日办理260件不动产登记业务的能力，为避免办事群众、企业拥挤和早起排队现象，从今日起，实行预约发号，请申请人持身份证及相关申衣材料原件，领取预约号，并请按时照预约时间来办理。”这一举措，让外界将目光聚焦向丹东的房地产市场。
丹东市不动产登记中心为何要选择当前时点发布《通知》？是否是半岛局势影响丹东房地产市场发生了新变化？外地前往丹东购房的人数是否急剧增加？为了厘清这些大家普遍关注的问题，4月28日至4月30日，证券时报·e公司记者前往丹东进行采访，试图勾勒出真实的丹东房地产市场现状。
引人关注的《通知》
4月28日，五．一小长假前的最后一个工作日，丹东的户外气温9至20度，令人感觉非常舒服。按照以往惯例，从小长假的第一天开始，丹东这座旅游城市就会迎来大量的游客，宾馆旅店的住宿价格也将大幅上涨。与往年有所不同是，丹东在今年小长假期间迎来大量游客的同时，还将迎来相当数量的看房客。
4月28日12时，证券时报·e公司记者下了火车之后，直接前往丹东市不动产登记和房屋交易大厅。
该大厅于2017年10月9日正式运营，丹东市不动产登记中心、丹东市房屋产权产籍管理处、丹东市房地产交易管理所、丹东市国有房产经营管理中心等单位集中在此办理各类不动产登记和房屋交易相关业务。
证券时报·e公司记者在丹东市不动产登记和房屋交易大厅内看到，虽然是午休时间，但是依然有30、40人坐在大厅内的椅子上等待办理业务。
在大厅的几个醒目位置都张贴有4月26日最新发放的《通知》。与4月25日发布的《通知》有所不同的是，4月26日最新发放的《通知》里的表述是“即日起，实行顺延预约发号，如果当日号发放完毕，顺延发放第二日的预约号，以此类推，不进行选择性预约。”
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“现在几个部门都在这个大厅办公，所以办业务的人都聚集到这里，如果是周一或者周二，在这里等待办理业务的人要比现在多上几倍。”一位在大厅内办理业务的房产中介人士告诉证券时报·e公司记者，“由于是采取的过号作废规则，因此大家都不敢离开，否则又得重新排队。”
一位不动产咨询领号处负责发号的工作人员介绍说，现在每天能够发放200多个号，4月28日的号已经全部在前一天13时左右发放完了，5月2日的号还剩下20、30个左右。“办一个件要半个小时左右，稍微复杂一些的则要花费40、50分钟，由于近期办件的人太多，所以只能采取预约发号的方式。”这位工作人员表示，“即便这样，我们的工作人员每天晚上都要加班到很晚。”
近期办理不动产登记业务急剧增加，是否是因为朝鲜半岛局势趋于稳定，吸引大量外地人来丹东买房所致？对此，丹东市不动产登记中心的一位负责人给出了否定的回答。“丹东有多个竣工验收的楼盘在近期集中为业主办理产权，仅万达一个楼盘就有1500多户。再加上其他一些办理业务的市民，使得近期的工作量骤然增加。”这位负责人表示，从我们目前掌握的情况看，目前办理不动产登记业务急剧增加，与外地人来丹东买房没有关系。
“朝鲜宣布弃核后，就开始有很多外地人来丹东看房、买房，但是绝大多数还没有到办理产权的程序，目前不动产登记业务急剧增加，的确是当地一些楼盘集中办理业务所致。”前述房产中介人士说。
据证券时报·e公司记者了解，丹东市不动产登记中心在2017年10月11日也曾因居民办理不动产登记业务量急剧增加而发布内容类似的《通知》。
“那一次是因为房交会过后，很多丹东百姓都集中办理业务，业务量超出了我们每日的处理能力。”前述丹东市不动产登记中心的负责人解释说。
与半岛局势相关的城市经济
丹东地处东北亚经济圈与环渤海、环黄海经济圈的交汇处，是中国沿海的北方起点，约1．8万公里的海岸线从这里向南延伸。
丹东与朝鲜的新义州市隔江相望，是中国对朝贸易最大的口岸城市、国家特许经营赴朝旅游城市，作为连接中国东北地区与朝鲜半岛的重要节点，战略地位十分重要。
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在辽宁当地人士看来，中朝关系的改善、半岛局势趋于稳定、朝鲜将进行改革开放，都将会对丹东这座中国东北的边境小城构成实质性利好。
“丹东的经济发展和对朝贸易息息相关，丹东的经济结构对对朝贸易依赖性很强，如果中朝贸易发展较好，那么受到利好影响最大的中国边境城市就应该是丹东。”资深半岛问题专家、辽宁省社科院研究员吕超在此前接受证券时报．e公司记者时介绍说，从历史的角度看，丹东的经济一直是呈波浪式向前发展，有高峰有低谷，中朝经贸关系发展得比较好的时候，丹东的经济发展得比较好；中朝贸易受挫的时候，就会影响到丹东的经济发展。
吕超举例说，在最初进行“两岛一桥”的开发时，丹东的经济状况立刻就有所表现，房地产价格也提高了，特别是丹东新区房地产市场尤其好。但是随着朝鲜黄金坪岛开发迟迟没有进展，新中朝鸭绿江大桥建成后也没有如期开通（该桥原本预计在2014年7月建成通车），直接影响到了丹东当地的经济发展。
丹东市国民经济和社会发展统计公报显示，按可比价格计算，丹东市2011年至2014年GDP增长速度分别是13．6％、10．5％、9．3％、5．6％；2015年和2016年分别下降3．0％、2．2％；2017年的经济增速是2．8％。
虽然目前看半岛局势已经趋于稳定，但是短期内恐怕还难以对丹东的经济起到真正的实质性影响。
“联合国对朝鲜的制裁还没有解禁，目前朝鲜仍然处于联合国的制裁之中，所以中朝双方的经贸不会无视联合国安理会的制裁而随便恢复。”有辽宁当地人士告诉证券时报．e公司记者，就短期而言，半岛局势对于丹东经济增长的拉动作用有限。
今年3月末，证券时报．e公司记者曾电话采访过丹东当地的房地产业人士。彼时，丹东的二手房均价在5600元／平方米左右，新房的价格在6500元／平方米至7000元／平方米之间，而新中朝鸭绿江大桥所在的丹东新区的平均房价则是4000元／平方米。“丹东新区的平均房价曾经一度逼近过6000元／平方米左右，但是因为新中朝鸭绿江大桥建成后始终没有通车，所以新区的房价就不断下降，一些在建的楼盘也处于停工状态。”在丹东从事房地产行业的张宇（化名）说，丹东新区能否发展起来，丹东新区的房价能否持续上涨，关键在于半岛局势是否稳定、新中朝鸭绿江大桥能否通车。
在张宇看来，如果新中朝鸭绿江大桥能够通车，联合国能够解除对朝鲜的经济制裁，那么丹东老城区的绝大多数物流业务都会转移到丹东新区。由于丹东对朝贸易进出口总额占全国对朝进出口额的近七成，意味着国内绝大多数的对朝贸易都要在丹东新区进出关。
“对于朝鲜半岛局势的变化，丹东还是相当敏感的，毕竟这座城市的经济与半岛局势有着非常密切的关联性。如今，朝鲜宣布放弃核武，进行改革开放，让人们看到了新中朝鸭绿江大桥通车的希望。”张宇说，最为直接的体现就是丹东新区的房价已经出现明显上涨。
大涨的丹东新区房价
丹东夏无酷暑、冬无严寒，年平均气温9℃，是中国东北地区最温暖最湿润、最适合人类居住的城市之一，曾获选为“中国十大养老胜地”称号。
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“丹东有山有水，消费水平也不高，生活节奏也不快，比较适合人居住。前些年，很多外地人都来丹东买房，甚至一些北京人也选择在丹东置业。”张宇说，近几年由于半岛局势紧张，严重影响了外地人前往丹东购房。
现在一切正在发生着变化。4月22日，家住天津的黄坤（化名）就已经来到了丹东。“朝鲜在4月21日宣布弃核进行改革开放之后，我和几个朋友就觉得丹东的房地产‘有戏’，于是结伴来到丹东。”4月28日，在丹东新区某楼盘内，证券时报．e公司记者偶遇十分健谈的黄坤。
在前往丹东之前，黄坤和朋友们就已经做足了功课，并一致认为认为最有潜力的还要属丹东新区的楼盘。经过一番考察之后，黄坤的一个朋友在4月24日决定在丹东新区某楼盘购入房产。“他是以3500元／平方米的价格购入了4套商品房，每套商品房的面积均是109平方米。”黄坤说。
当时，黄坤还劝说这位朋友冷静一些，多走几家楼盘好好比对一下。但是这位朋友认为以3500元／平方米的价格购入丹东新区的房产，未来亏钱的风险极小。开始的时候，黄坤和身边的其他人都觉得朋友的决定有些草率，但是两天之后，黄坤却发现这位朋友当初的决定是那么的明智。
4月26日，当黄坤回到朋友购买房产的楼盘准备出手置业的时候，该楼盘的售楼员告诉他说：“3500元／平方米是两天前的价格，现在的售价是5500元／平方米。”仅仅两天时间，就要比朋友高出2000元／平方米的价格购买同一楼盘的房产，显然让黄坤难以接受。
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“我想再观察一下，看看这两天新区楼盘的价格是否还会有变化，如果有好的机会就果断出手，实在不行就当成是来丹东旅游了。”黄坤说。
丹东新区某楼盘的销售经理张美丽（化名）向证券时报．e公司记者介绍说，在4月20日之前，丹东新区的房地产均价还是在4000元／平方米左右，但是从4月21日之后，就开始不断上涨，目前的均价已经达到5000元／平方米左右。“我们宣传海报上的价格是4700元／平方米，那其实已经是两天前的价格，现在的报价是5200元／平方米。”张美丽说，“在4月27日朝韩领导人举行会谈之后，我们楼盘的售价又调高了100元／平方米左右。现在丹东新区的房价一天一变，有些楼盘甚至一天几变，要想在丹东新区买房就趁早，今天出手永远比明天便宜。”
证券时报．e公司记者在采访当中发现，涨价成为近期丹东新区房地产市场的关键词。“要买就一定要赶在5月1日之前买，否则5月1日之后新区的房价还要涨。”丹东新区一家楼盘的马姓销售经理说。
一个值得注意的现象是，4月29日、4月30日，小长假开启之后，前往各个楼盘看房的人明显增多。从一些售楼处外停着的车辆看，主要以沈阳和大连牌照的车辆为主。
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张美丽说，最近一周，丹东新区迎来了很多外地人。除了辽宁本省的之外，主要以北京、上海、天津、深圳等大城市的人为主，另外还有不少是来自河北的购房者。雄安房地产价格在2017年出现大幅上涨，给河北人很好地上了一课。所以在朝鲜宣布弃核发展经济之后，一些眼光敏锐的河北人就来到丹东寻找投资机会。
“新区的房价很大程度是被你们外地人买起来的。”丹东新区银河大街一家在售楼盘的销售顾问也表示，现在丹东本地人听到新区房价上涨的消息后，多是过来打听一下情况，还保持观望状态，真正出手购房的以外地人居多。目前丹东房价的上涨更多还是体现在新区，老城区房价相对较为平稳。
“更为夸张的是，已经有个别新区的楼盘封盘不再出售，他们希望等丹东新区的房价继续上涨之后卖个更好的价格。”这位销售顾问介绍说。
本地人的看法
家住丹东市的郑光（化名）是一名“90后”。长着一副娃娃脸的郑光，为人比较热情，喜欢主动攀谈。接连两天在同一家楼盘相遇后，郑光与证券时报．e公司记者也熟络起来。
据了解，在小长假前的几天里，郑光就不时前往丹东新区的几个楼盘看房。虽然现在还没有女朋友，但是郑光也想提前购置一套住房，用郑光的话说“能给自己找对象时加分”。
郑光之所以选择要在丹东新区购房，主要是就新开盘的楼盘销售价格而言，丹东新区的房价要低于丹东老城区的房价。虽然新区的公共交通不如老城区发达，但是如果在新区买一套房，还是可以省出购置私家车的钱。郑光在新区买房就是为了以后结婚用，根本没有考虑等待升值后再出售的问题。
但是现在新区的房价在短期内出现快速上涨，很多楼盘的价格并不比老城区便宜，这令郑光犹豫起来。
在郑光看来，新中朝鸭绿江大桥何时能够通车仍然未知，目前丹东新区的房价之所以出现上涨，一方面肯定是开发商借着朝鲜半岛局势发生变化进行炒作造成的，另一方面的确是外地人前来购房推动的。
几天前，在新区的一个楼盘里，郑光亲眼见证了一位外地人一次性购买三套房产，其中一套全款购买，两套贷款购买。“外地人在丹东新区买房，几乎都是以投资为目的，极少会用于自住。推涨了新区房价的同时，也提高了丹东本地人在新区购房的成本。”郑光说，“就我个人而言，真不希望有大量的外地人来丹东新区买房，虽然这不是我能决定的。”
姜先生是丹东本地的一位出租车司机，这几天经常会遇到前往丹东新区看房的乘客，他也会时不时向乘客介绍一下新区的楼盘情况。据姜先生介绍，因为新区的商品房在最近一段时间不断上涨，也刺激了一些原本处于停工状态的楼盘恢复施工。
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“现在民间有传言说，因为朝鲜半岛局发生变化，所以丹东的房价接下来要使劲涨。这对于那些名下有多处房产的人来说肯定是好消息，因为这意味着他们的资产又要升值。”姜先生一边开车一边和证券时报．e公司记者聊天说，但是对于绝大多数丹东本地人而言，只是将当前丹东新区房价上涨作为一个谈资。因为丹东人每个月的人均收入只有2000多元，所以大多数家庭也没有闲钱去炒新区的房子。自己有一套房子住就可以了，即便丹东老区的房价被带动起来，也不可能将自己现在住的房子卖掉。
国家统计局丹东调查队发布的抽样调查数据显示，2017年，丹东城镇常住居民人均可支配收入27944元。
在丹东老城区，老杨一家三代5口人住在一套两房一厅的老房子里。老杨的儿子从事家装、工装设计工作，每个月收入5500多元，这在丹东当地的年轻人里算是不错的收入水平。去年下半年，老杨的儿子在临近丹东新区的佳兆业买了一套房，当时购房价格是4000元／平方米左右。
前几天，儿子告诉老杨说，如果现在将佳兆业的房子出手，至少能赚10万元。不到1年时间就赚10万元，对于老杨这样普通的丹东家庭来说的确不少，但是即便如此，老杨一家也没有打算要择机将房子卖掉。老杨孙子今年已经4岁，2年后就将进入小学。在老杨一家看来，买房子很大程度上是为了给孩子提供一个更好的生活和学习环境。
“普通百姓买一套房子不容易，买房的初衷也不是为了升值后卖掉，所以房价的上涨和我们这些普遍百姓关系不大。”老杨说。
限购的猜想
证券时报．e公司记者了解到，丹东市2012年和2013年的商品房销售面积分别是480．7万平方米和490．8万平方米，商品房销售额分别是178．8亿元和211．7亿元。但是在2014年和2015年却连续两年出现负增长，其中商品房销售面积分别是256．6万平方米和190．7万平方米，降幅分别是47．7％和25．7％；商品房销售额分别是120．1亿元和91．7亿元，同比分别下降43．3％和23．6％。
丹东市在2016年和2017年曾分别出台了《丹东市人民政府办公室关于做好房地产去库存工作的实施意见》和《丹东市加快房地产去库存工作实施方案》。
丹东市在《丹东市加快房地产去库存工作实施方案》当中提出，用3至5年时间，基本完成房地产去库存任务。到2020年末，住宅类商品房去化周期控制在12－18个月以内；到2023年末，非住宅类商品房去化周期达到合理水理，实现供需基本平衡，产品结构基本合理，房价总体稳定，有效控制市场潜在风险。
按照辽宁省政府下达的2017年商品房销售面积同比增长10％的要求，丹东全地区商品房销售面积目标为231万平方米。2017年丹东市国民经济和社会发展统计公报显示，2017年丹东商品房销售面积231．9万平方米，增长10．4％。商品房销售额110．7亿元，增长12．6％。截至2017年末，丹东市商品房待售面积208．4万平方米。
考虑到目前购房者主要瞄准的是丹东新区，并未涉及丹东的其他地区，所以应该对丹东房地产去库存的影响相对有限。
“因为缺少题材，丹东的房地产市场最近几年一直都不太好，特别是丹东新区距离老城区较远，当地很多百姓都不愿在新区选择购房。如今朝鲜半岛局势出现了转机，所以开发商就抓住这个话题大做文章。”辽宁省社科院副院长梁启东告诉证券时报．e公司记者，有观点认为，一旦朝鲜对外开放，首先会向中国开放，丹东会面临得天独厚的机遇，成为东北的“深圳特区”。于是在朝鲜宣布改革开放、朝韩领导人进行会谈、美朝峰会在即的大背景下，部分丹东开发商囤积居奇、自己进行炒作，外地投资客进场推动，不明就里的当地人也跟风前往丹东新区的楼盘，这样一来使得丹东新区的房价在短期内出现大幅上涨。
但是也应该清楚地看到，朝鲜半岛局势的确是在向好的方向转向，但是现在还不能说已经发生根本性的逆转，虽然朝鲜提出要进行改革开放，但是这并不意味着朝鲜马上就会国门大开，肯定是需要一个过程。
另外，政府部门已经明确要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，坚持分类调控，因城因地施策。面对丹东新区房价继续非理性上涨，丹东当地政府应该有所警觉，在必要时采取一定的控制措施。
“在经过短期的狂热之后，估计过一段时间后，大家应该会更加理性、更加冷静地看待半岛局势对于丹东新区、丹东新区房地产市场的影响。”梁启东说。
也有受采访者认为，参考国内其他城市在房价大涨之后政府部门采取的措施，如果丹东新区房价在短期内继续大涨，并发现明显的人为炒作迹象，那么不排除丹东地方政府也会采取限购措施。
原标题：东北边境小城楼市：房价两天暴涨五成 原因何在
