深圳拟修订物业管理条例，聚焦业委会、停车位、出租房等问题。记者 鲁力 摄
小区停车位产权该归谁？业主大会成立率太低怎么破？业主大会可以开设独立账户吗？深圳是全国率先引入房地产开发及物业管理模式，以及首个成立业委会和出台首部地方性物业管理条例的城市，但近年来物业纠纷投诉却居高不下，坊间修法呼声也陡增。
5月30日，深圳市人大常委会针对《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例》）公开征求意见。该《条例》目前已经过深圳市政府常务会议讨论通过，即将进入人大审议程序，各界可于2018年6月19日前反馈意见。
改革开放以来，深圳率先从香港引入房地产开发及物业管理模式，诞生了第一个业主委员会和物业管理企业，出台了全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》。截至目前，深圳全市有住宅小区3597个，成立业委会1476个，占比约41%；有物业服务企业1933家，采用物业服务企业管理的住宅小区有3511个，占比约97.6%，物业管理行业发展初具规模。
但随着社会的发展，特别是近年来物业管理纠纷问题增多，信访投诉居高不下（近三年投诉量为3210宗、3313宗和2611宗），呈现出诉求多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。比如，共有部分产权不清、共有资金账目不明；业主委员会及其委员权责不对等，权力滥用，缺乏内外部监督制约机制；公共意识淡漠，业主参与度低，契约精神缺失，业主之间难以形成一致意见；前期物业服务阶段的承接查验模式遗留大量开发问题，对后期物业管理造成许多负面影响，物业服务陷入低价低质循环等问题。
这也引起深圳市人大代表、政协委员的高度关注，深圳市人大将所有“关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的建议”合并列为重点建议，交付市政府重点办理并进行重点督办。该《条例》在修订过程中，共收集到2100条意见，成为近年来深圳参与人数最广泛、公众反馈意见最多的立法活动之一。
物管纠纷信访投诉居高不下
深圳市政府称，《条例》是一部兼具民事规范、行政监管、社会治理特征的综合性法规，修法的核心思路是“从实际出发，坚持问题导向”，政府将在对业主自治、物业专业服务实行政策引导和扶持的同时，加强监督管理。
记者注意到，《条例》拟规定政府对业主委员会的选举、换届、日常工作等进行指导监督，拓展了以街道办为主导的首次业主大会筹备组的功能和作用。为避免由原业委会组织换届选举的弊端，拟由街道办事处组建业委会改选小组，负责组织业委会换届选举。同时，明确了住建、规划国土、城管、公安、市场监管、人居、水务、人防等部门在物业管理区域的监管职责，解决行政执法缺位难题。
同时，《条例》拟建立信用管理制度，规定将业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、业主委员会委员、监事会成员、物业管理项目负责人的信用信息统一纳入管理，对于信用记录良好和不良的分别建立激励和惩戒制度。此外，《条例》还加大了对物业服务企业违法行为的处罚力度，最高处罚额度达到20万元。
物管公司违法最高可罚20万元
物业管理的核心价值是保证房屋建筑的宜居和使用安全，实现物业的保值增值，并延长其使用寿命。为此，《条例》将十种行为列为物业管理区域禁止行为，包括严禁对建筑物进行改变主体结构和使用功能、影响消防安全的改造等，并增加了房屋的安防和消防责任。
同时，拟要求建设单位应投保工程质量潜在缺陷保险，并鼓励业主、业主大会、物业服务企业投保物业安全责任、房屋及公共设施维修责任保险。
特别值得一提的是，随着国家大力发展住房租赁市场，房地产开发项目配建保障房和人才住房也已成为深圳保障房建设模式之一。但现实中出现少数小区业主通过业主大会会议表决，拒绝物业管理区域内的承租人合理使用住宅小区内停车位等配套设施情况。
《条例》拟规定，物业管理区域内存在产权归政府所有的住房的，其可以委托住房保障部门的自然人代表参与业主委员会委员的选举，参与物业管理活动。同时，物业管理区域的出租房屋建筑面积达40%以上的，应该邀请租户代表列席业委会会议。
城中村可成立物业管理自治机构
“城中村”普遍存在环境卫生差、配套设施不完善、难管理等问题，今年深圳“两会”期间，多名市人大代表建议城中村应引入物业管理并纳入《条例》监管范畴。
但一方面，物业管理是适用于取得合法产权的业主依法依约对共有部分行使共同管理权利、承担共同管理责任。而城中村的建筑物产权构成复杂且绝大多数未作产权登记，不属于《物权法》所规定的“物业”范畴，城中村的“业主”构成亦十分复杂。
另一方面，在操作层面，城中村与合法建筑物的物业管理存在较大差异。如由于缺乏规划，城中村除少量统建楼实施围合管理外，其余违法建筑基本处于分散自建状态，难以进行物业管理区域划分。再如在管理主体上，现行物业管理由业主或业主大会委托物业管理，而城中村可能涉及政府、原村集体以及购房人、建房人等主体。
因此，《条例》拟采用授权条款，仅规定原村集体可以参照条例成立物业管理自治机构，具体办法由区政府另行制定。
焦点1
停车位等小区共有产权归谁所有？
共有道路上停车位产权归全体业主所有
问题现状
由于《物权法》和国务院《物业管理条例》对物业管理区域内共有建筑和设施的权属规定较为原则，深圳不动产登记部门也未对共有部分进行全面产权登记，物业小区业主共有部分权属始终处于模糊状态。
这导致从前期物业服务开始，部分物业服务企业从开发商手中承接并管理物业小区后，通过出租车位（车库）和架空层，经营配套设施和电梯广告等方式谋取利益，脱离了“接受业主委托对物业共有部分进行管理维护”的本质，引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。
拟解决方案
《条例》此次对此增设专章，拟明确将物业管理区域内的道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等均属业主共有，并针对市民争议极大的“停车位（库）使用、管理”问题作出规定。
《条例》称，目前深圳停车位（库）主要分为三种类型：一是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，这类车位产权应归全体业主所有。因此，拟按照优先满足业主需要的原则，由业主大会决定使用及收益方式；二是地下人防工程，此类将明确向全体业主、物业使用人开放使用，并按照“谁受益，谁负责”原则确定维修责任主体；三是对于通过《土地出让合同》《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的停车位（库），拟要求开发商在进行产权登记并向全体业主公示租售方案后，再进行租售。
不过，《条例》实施之前的存量历史遗留停车位（含《物权法》出台之前部分），由于情况较为复杂，拟按照“法不溯及既往”的原则，不予涉及。
此外，《条例》拟规定新建住宅物业区域内的供水、排水、供气、供电、通信等专营设施应当移交给市政专营单位管理养护。
焦点2
业主大会“成立难”如何解决？
业委会候选人或无须“双过半”即可当选
问题现状
按照现行规定，所有业委会成员都要“双过半”才能当选。但由于现实中不少业主参与热情不高，这一当选要求较难达到，造成了业主大会成立难问题，业委会成立比例低。同时，现行规定也缺乏对业主大会、业委会行为监督的可操作性规定。
拟解决方案
《条例》此次首先将降低业主大会和业主委员会的成立门槛，拟采用两轮投票的方式，首轮“双过半”的候选人直接当选。而未能选出或足额选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半”，保证业委会能够有效成立。但近五年内受过刑事处罚或者近三年内因违反治安或物业管理法律法规受到行政处罚的人员不得担任业委会候选人。
为弥补业委会监管空白，《条例》拟增设业主监事会，以及业委会及其委员的禁止性行为规范，并增加相应的处罚条款。拟明确对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项属于业主大会保留权利，不得授权业委会行使。
此外，《条例》还拟明确物业管理准许“业主自行管理”或“委托其他人管理”，通过业主自主选择、发挥市场竞争作用，提升物业管理企业的服务水平。
焦点3
业主大会无法开设独立账户怎么办？
到住建部门备案并凭社会信用代码证到银行开设账户
问题现状
目前即使成立了业主大会，由于无法取得统一社会信用代码，无法开设账户和管理自有资金，共有资金只能统一放置在物业服务企业账户，导致现实中物业服务企业侵占、挪用业主共有资金的情形时有发生。
拟解决方案
针对呼声极高的“业主大会开设独立账户”问题。深圳经多次向住建部、国家发改委等部门请示汇报并获得支持后，《条例》拟规定业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。
共有资金包括专项维修资金、物业服务费以及共有物业收益等。在使用范围上，除专项维修资金外，共有资金主要用于支付物业服务费用、业委会委员津贴及相关人员的工资、税费等，增值方式仅限于组合存款或依法购买国债，不得用于其他投资。同时，共有物业和共有资金的管理与使用办法只能由业主大会决定，且不得授权业主委员会决定。
《条例》还提出建立“共有资金审计制度”和“信息公开披露制度”。前者鼓励实行业委会及委员任期和离任经济责任审计（审计事项由业主大会决定，审计由业主监事会或业主大会指定的业主负责组织），后者则规定通过物业管理信息平台向业主实时公开账户信息，接受全体业主监督。业委会每年也要分别于第二、第四季度结束后的两个月内主动公示资金收存及支出情况。
焦点4
尚无业主大会，业主合法权益如何保障？
业委会筹备组可指定物业公司代表业主承接查验
问题现状
虽然前期物业服务企业由建设单位通过招标选定，但实践中建设单位往往将物业项目交由与之关联的物业服务企业管理，加之这一阶段业主大会尚未成立，广大业主合法权益难以得到应有保障，物业纠纷层出不穷。
拟解决方案
《条例》拟将前期物业管理单列一章，理顺建设单位、前期物业服务企业以及业主之间的法律关系。
一是拟取消前期物业公开招标投标制度，允许建设单位自行选聘物业服务企业；二是加强政府监管，拟规定前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位依照市主管部门制发的示范文本制订，并要报政府备案；三是在建设单位与物业服务企业进行正常交接后，拟规定在业主大会成立后，由业主大会与上述两家单位进行共有部分的承接查验，无法成立业主大会的，由筹备组指定物业服务企业代表全体业主进行承接查验，并可以邀请专业人士参加，承接查验费用由建设单位承担。
反馈意见
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记者 张玮
