房价指导委员会、挂牌指导价……最近，合肥二手房市场频频出现这类“新名词”。新安晚报、安徽网、大皖客户端记者了解到，此类“新名词”从外地传入，大多意味着同一小区二手房有统一指导价，且多为价格上调。随着这两天合肥学区的划定，此类“新名词”在部分小区愈演愈烈。那么，这些“新名词”有什么意义？具有操作性吗？其背后藏着哪些利益纠葛？
网上流传的一份合肥某小区“挂牌指导价”公告。
现象
部分小区频现“指导价”
——这一行为被市民质疑为小区业主集体涨价，或借着学区名义炒作房价。
6 月初，合肥滨湖新区某小区一份“房价指导委员会第二次公告”在网络上走红。这份“公告”落款署名为“××（小区名）房价指导委员会”，具体内容是“小区二手房挂牌价如下：十层以下及顶楼1.9 万~2.2 万，十层以上（不含顶楼）2.1 万~2.4 万。距离地铁直线距离700 米以内的在上述单价再加1 千。”此外，“公告”还指出“望各位正在挂牌的业主及时按照指导价调整挂牌价，任何贱卖行为必将受到全体业主的唾弃”。
小区二手房是各个分散的业主所有，挂牌也是个人行为，何以小区二手房还有统一挂牌价？这份“公告”引发众多关注。
无独有偶。这两天，随着合肥学区的划定以及发布，类似“公告”逐渐传得多了起来。根据网络截图，经开区一小区“房价指导委员会”发出“公告”：鉴于小区化为168 玫瑰园东区，提高自身利益，关于小区挂牌指导价如下：……望各位正在挂牌的业主及时按照指导价调整挂牌价。
蜀山区一小区“房价指导委员会第一次房价倡议公告”也在网上流传甚广：鉴于本小区初中学区今日起发生质变……特发布以下价格指导区间：一期85 平米户型，170 万~200 万；二期三期四期89 平米户型195 万~240 万，101 户型上浮20 万……各位美邻出售住宅时可根据以上价格区间拟定具体价格……
记者了解到，这些所谓“指导价”均比目前小区在市场上的挂牌价高出不少。因此，这一行为也被市民质疑为小区业主集体涨价，或借着学区名义炒作房价。也有市民指出，小区若真的依此统一调高二手房挂牌价，是否形成价格联盟、价格串通，甚至垄断？
调查
“指导价”不具备操作性
——二手房一房一价的属性，决定了自由市场下各房主对房源的心理价位不尽相同。
“我并没有在我们小区群看到这个公告，是别的朋友转给我看才知道。”上述流传的发布指导价公告的蜀山区某小区业主李先生告诉记者，他看到这个公告内容觉得有点莫名其妙：“各家房子的楼层、装修等差别很大，售价肯定迥异，指导价意义在哪？”
记者咨询该小区附近的二手房中介机构人士。对方表示，没听说这个小区有所谓的“房价指导委员会”。
合肥市消协有关人士向记者表示，他们并未接到市民关于“房价指导委员会”行为的投诉或是反映。根据价格法相关规定，经营者不得有相互串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益。但“房价指导委员会”并不是一个经营主体，各二手房房主也无法形成价格联盟。
记者了解到，所谓“房价指导委员会”这类风气是从外地传入合肥。最初，这一现象出现在南京和杭州。南京市江北一家楼盘二手房成交价两年来一直没变。4 月20日，该小区业主权益联盟委员会发布这样一则声明：倡导所有业主提高自家二手房报价，倡议书中详细列明了各户型的指导报价，而这一指导价相比当前的成交价上涨了数千元。随后这一现象在杭州出现，主体成为“房价先期调控委员会”。6月初，合肥滨湖新区一小区首度出现类似的公告。
“玩笑性质的可能性大。”安徽省清源房地产研究院执行院长郭红兵表示，这并不具备可操作性。他表示，同小区的二手房，某一个房源卖得过低，或者过高，对于同性价比的其他业主卖房确实有影响，因此也衍生出目前部分业主集体定“指导价”的现象。但二手房一房一价的属性，决定了自由市场下各房主对房源的心理价位不尽相同，也使得同一小区同类条件的房源交易价格或高或低，这与新房市场开发商对不同楼层及户型有对应的价格机制完全不同。
背后
与二手房行情存在关系
——多方数据显示，今年春节后，合肥二手房市场呈现回暖态势，卖家开始惜售。
虽然可能没有实际效力，但卖方市场传出“房价指导委员会”这一现象，也体现了卖房在市场上的姿态。而这与合肥整个二手房市场走势存在一定关系。记者了解到，多方数据显示，今年春节后，合肥二手房市场呈现回暖态势，卖家开始惜售。滨湖新区一家房产中介门店的店长王彩娟表示，3 月份以来，该门店二手房成交量有显著上升。“去年有的业务员一个月只能签一单，有的一单都没有；现在业务员一个月签两三单是常态。”她介绍，成交量上升的同时，滨湖新区二手房价格较为稳定，比如滨湖世纪城板块成交均价在1.6 万~1.7 万元；有师范附小和46 中学区的板块，成交均价在2.1 万~2.2万元。“这样的价格相比去年同期逐步企稳，学区板块还有小幅抬头的趋势。”
政务区一家房产中介门店的店长盛伟伟表示，从政务区来看，去年较为清淡的时期，整个政务区二手房成交套数一个月才百套左右，如今成交量则在150套左右。近两天，有消息称政务区学区房小区联合迎来涨价潮，有的小区涨价达每平米数千元。对此，他表示这夸大了事实。“议价空间确实变小了，以前房主可能让价三五万，现在则不让价；也有少数房主即时提高售价。”他表示，政务区二手房这一波价格上涨，其实从春节过后就已经启动，并不单纯是学区划定的影响。具体来看，不少小区相比去年同期均价上涨了1000元左右。
合肥市房屋交易中心发布的数据也显示，自2016 年10 月合肥实行限购政策以来，该市二手房交易量持续处于低位徘徊。进入2018 年后，二手房市场逐渐复苏。一季度全市二手住房共达成交易7978 套，四月当月存量住房交易更是达到4313 套，存量住房市场呈现全面回暖的态势。4 月份以来，存量房管理科各窗口工作量直线攀升，其中阜南路窗口购房资格查询量已由年初日均40 余户上升至80 余户，5 月4 日当天更是近120户之多；存量房网签数量也由年初的日均30户左右增至50余户。
随着房地产市场平稳发展趋势的确立，预计合肥市二手住房交易量还将继续增长。
建议
买卖双方均应理性对待
——这一波“操作”不排除是部分业主借着合肥学区划定的热度进行自我炒作，恶意哄抬价格。
合肥市房产界人士表示，此次“房价指导委员会”的这一波“操作”，不排除是部分业主借着合肥学区划定的热度进行自我炒作，恶意哄抬价格。这显然与当前“ 房住不炒”的国家大政策背道而驰。
对卖家来说，要理性面对市场，定价挂牌出售要根据房源的楼层、户型、朝向、装修程度等因素，酌情报价，现实合理才是关键。
对于买方而言，一方面，买房前一定要多打听，多看房源。由于二手房市场的定价与新房市场不一样，同样的房源之间，价格差别客观存在。遇到急售的业主说不定还可能以较低价格“ 捡漏”。另一方面，关于学区房，一直以来由于其稀缺性属性受到市场热捧，但购房者也要量力而行，同时合理评估风险。
值得一提的是，如今新房市场纷纷提高首付比例，特别是限价盘，目前最低首付基本上不低于6 成，有的达到7 成，甚至要求全款。相比之下，目前二手房市场尚未出现这样的购房“门槛”。对买方来说也算是一个不错的选择。（记者 胡霞利）
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