下半年新房市场因近期落地的限竞房新政，或将呈现完全不同的局面，而在整体调控政策下一直未发生大的变化的二手房市场，在下半年会呈现何种发展趋势？数据显示，5月，北京二手房成交量达18096套，创下了“3·17新政”之后的单月新高。有人担心，二手房是不是又要回到一日一价的时代。对此，无论是分析机构还是业内人士都给出了否定的答案。上半年4、5月二手房市场的快速升温，主要源于刚需置业需求集中释放与学区房需求的叠加所致，后期的二手房市场成交量将有所回落。对于下半年的二手房，“稳”是大多数人给出的答案。
上半年成交量仍是四年最低位
二手房市场比去年热了，这可能是近期关注二手房市场的人的共识。但实际热度如何，是量热了，还是价热了，却很难说清。
以端午小长假的市场成交为例，据我爱我家市场研究院统计，2018年的端午节（6月16日-6月18日），北京全市二手住宅共网签150套，较之前“五一”小长假的264套下降43.2%，与2017年端午节（5月28日-5月30日）的149套持平。
从北京我爱我家的实际签单量看，今年端午三天的成交量较“五一”三天的成交量下降了4.6%，与去年端午相比则增长了354.2%，这主要是去年端午成交量过低所致。而在价格上，端午三天的成交均价较“五一”三天的成交均价下跌了2.7%。
从这些数据可以看出，单纯从一个小成交周期看，很难判断目前楼市的热度。但从今年上半年各月成交量的走势看，北京二手房市场正在逐步回归常态。
根据中原地产研究中心数据显示，截至6月25日，2018年北京二手房已实现网签72930套，预计2018年上半年北京二手房成交总量将在7.6万套左右。这一成交量依然是2015年以来，楼市连续4年的最低点，同比下调了13.2%，但相比低迷的2017年下半年，环比上涨了56.2%。
5月，北京楼市成交量出现大幅上涨，全月成交量突破18000套，上涨至高位。有人开始担心，北京二手房市场会不会回到“3·17新政”前一天一价的状态。不过，这一数据在6月又开始出现回落，很多平台统计的日成交量都出现了下滑。对此，贝壳研究院分析称，进入6月以来二手房市场确实有所回落。前期市场升温的原因在于3·17调控后压抑的需求，尤其是刚需和初次改善需求在前期出现集中释放，加上学区政策（东城、海淀不动产证在2018年6月30日、2019年1月1日以后实行多校划片）刺激学区房需求提前入市，带来5月的成交高峰。
随着学区房政策效应的减弱和信贷的收紧（首套房利率从上浮5%回到上浮10%），加上认房认贷不放松下高总价改善难度依旧较高，且还面临新房市场限竞房的分流，后期市场成交量将会有所回落。
中原地产首席分析师张大伟表示，4、5月二手房成交量的大幅上涨最大的原因首先是部分区域学区政策的调整，特别是东、西城，针对学区房入学资格的投资，使得部分家庭出现了家庭内房源过户。其次，房价的调整到位让一些刚需购房者陆续入市。张大伟指出，北京二手房市场整体价格调整非常明显，从2017年4月开始到现在12个月累计跌幅超过15%，部分区域房源价格接近20%。对于部分购房者来说，当下北京的房价已经跌到心理价位。
麦田房产首席市场分析师张叶松也认为，去年11月份是北京楼市成交量反弹的标志，月度成交重新站上万套；今年3月份则是二手房价格开始反弹的节点，此后的3、4、5月，每个月的成交均价都有2%—4%的小幅反弹。这都促成了上半年二手房交易的增长。但整体来看，按照北京市的房产交易体量，每个月1.5万套的二手房成交是合理区间，因此并未出现过热的现象。
普通房源价格波动有限 改善依然是主力
“3·17新政”出台后，北京二手房价格开始回落，经历了近一年的回落调整，到今年上半年，购房人最直观的感受是，二手房价有些降不动了。不过，房主想涨价，依然涨不动。
《广厦时代》调查发现，端午假期后，不少业主提高了二手房报价，议价空间也减少了，但购房人并没有明显的恐慌。对于房主对心理价位的坚持，购房人不是很买账，还在犹豫。
业主何先生近期卖房就经历了这样的变化。为了给孩子置换学区房，他选择卖掉现在居住的房子，由于他买的学区房近期价格出现了一定涨幅，因此他也想把自己的房子价格提高。但经历了两个多月的挂牌销售，很多购房人都对他的房子表示了兴趣，但给出的价格却没有达到他的预期。由于学区房业主一直催促，最终何先生只能选择快速成交，最终成交价格也仅比他的心理底线高出10万元。
像何先生这样的卖家还有很多。除了类似学区房这类特殊房源，市场上的普通房源在现在的市场下议价空间都不大。如果业主选择高出市场水平的价格，那么房子销售就很困难，部分高价房源无人问津。如果买家给出的价格太低，很多业主直接表示拒绝谈判。
贝壳研究院分析称，业主预期有一定的滞后性，其预期的明显提升一定程度上来源于前期市场的明显升温。当前市场认房认贷不放松的情况下换房难度大，随着前期需求的集中释放、信贷的收紧、学区政策效应的边际递减、新房市场的分流，市场成交量会自然回落，价格的涨幅收窄，业主的预期自然回落。
58安居客房产研究院首席分析师张波则表示，目前北京的二手房市场呈现明显的“横盘”态势，即房价下降成交量升，成交量升房价又上扬，由此带来的房价小幅震荡属于常态，并且还将长期存在。这也属于一种比较良性的市场状态，相比于过冷和过热，在相持阶段房地产交易双方的心态更平和，市场的炒作因素也更少。从房价来看，北京房价大幅下挫的可能性极小，阶段性小幅波动会更为常见。
在这样的市场态势下，是什么样的需求在支撑着市场？贝壳研究院指出，上半年北京二手房市场经过了刚需入场、改善性需求进入，市场处于缓慢复苏阶段，但4 月份学区房政策调整（东城、海淀分别在2018 年6月30日 和2019 年1月1日 开始实行多校划片）使换房需求集中释放。在调控后期，低总价刚需盘成交占比不断提升，改善盘比例下降。5月份之后，改善性成交占比超过首次置业占比。改善性购房人在未来一段时间内，还将是市场的主力军。
下半年“稳”字当头 买卖双方继续博弈
上半年二手房市场经历了回暖、攀升及回落企稳，而下半年走势又将如何呢？
对此，业内人士给出的答案都是“平稳”。
张波认为，下半年二手房成交量很难再有快速上升，月度二手房成交量基本在1.5万套以下。7-8月受天气因素影响，加之限价商品房不断推出，二手房或出现更为明显的淡季，成交量下探至1.2万套每月亦属正常。
与2017年的成交低位相比，2018年二手房成交量是否会有大的突破？张波分析称，北京今年二手房成交量超过2017年的概率并不大。作为目前调控最严的城市，北京的投机性需求目前已经基本赶出场外，北京市场也因此变得更为理性。除了政府的调控因素，市场的调控之手也在北京市场上得到更多体现。下半年北京二手房价将延续二季度房价的水平，整体波动性较小，而成交量在不同月份的波动或较为明显，整体市场持续降温态势不会改变。
张大伟则指出，目前北京楼市二手房的成交量依然属于平稳周期中，5-6月实际剔除学区交易等影响，市场真实成交二手房在1.5万套左右，这一成交量在2009年来的市场属于平稳期成交量。整体北京市场看，已经逐渐从2017年三四季度的低迷中逐渐平稳。
张叶松则表示，整体来看，去年11月份至今年3月份是楼市的底部，议价空间最大，房源可以挑选。而当前楼市的博弈已经进入了业主想提价和购房人是否认可的博弈，一旦双方在价格上达成统一意见，成交量仍会稳定增长。
张叶松预计2018年楼市交易量一定会超过2017年，去年的二手住宅交易量大概13万套，今年1-6月份的成交量已经超过了7万套，而且今年下半年的楼市交易不太可能会像2017年下半年那样极度低迷，每个月只有几千套的成交。下半年预计月度成交在1.2-1.7万套左右，这么算下来，2018年的二手房交易量会超过2017年15%-20%左右。
从价格走势看，2018年北京市场因为有大量的房源供应，各种调控政策也继续严格执行，所以价格出现明显反弹的可能性不大。但在经历过2017年大幅度下调后，市场平稳运行将是2018年下半年的主要趋势。
文/门庭婷 本报记者 李桁
