由于资金紧张，加之地价较高、市场趋冷，进入2018年，济南土地市场明显降温，开发商进入拿地观望期。而此前两年摘得的高价地，也面临产品定价高、去化难的问题。预计下半年，济南供地节奏会加快，开发企业也会寻求联合拿地等方式，化解资金难题。
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低溢价率成为常态
8月13日，济南市章丘区19宗土地迎来挂牌竞拍。此次土拍成交惨淡，8宗土地流拍、10宗土地底价成交，另一宗成交时溢价率也很低。其中一宗位于主城区的住宅用地也流拍。与2017年相比，章丘今年几次土拍，楼面价都没有超过当时的最高峰每平米7325.69元，竞价最高轮数也仅为16轮。
不仅章丘土地市场降温明显，济南主城区的土地市场也不瘟不火。
7月13日下半年首场土拍，郭店、雪山等热门区域的地块溢价率都不高。雪山片区韩仓河东A-1地块楼面地价为每平米9713元，溢价率仅为3.6%；郭店两宗地块楼面地价每平米6277元，溢价率12.3%。这几宗土地竞拍轮数都在个位数，几乎没有竞争。而在两年前的2016年9月21日，郭店一宗住宅用地经过了311轮竞价之后，楼面价达每平米6379元，溢价率超过719%。
“低溢价率拿地会是今年济南土拍市场的常态，毕竟起始价已经很高了，开发商现在比较冷静。”在济南一家开发企业从事拿地业务的王明(化名)说，像7月开拍的雪山地块，A-1地块起始楼面价每平米9375元，建成产品后价格也在每平米1.8万元，比周边多数在售楼盘价格都高。
有央企收紧拿地额度
从去年土拍市场的火热到今年的变冷，在业内人士看来，并不是开发商对土地没有需求了，而是大家资金都比较紧张。
“近几年市场好，去年开发商大规模拿地，导致今年资金普遍紧张，像一些大型企业资金都周转不过来，更别说规模小的开发商。”王明说。
某央企负责拿地的王倩(化名)说，在今年全国去杠杆的大背景之下，央企拿地额度已被收紧。“原则上不允许我们参与土地招拍挂了，不允许在土地市场的大额度投资，有一家央企甚至已经不允许进入地产开发。”王倩说。
除了资金紧张之外，市场转冷，地价较高，也是不少开发商犹豫的原因。“二级市场房价已经涨不动了，而地价还这么高，这让很多开发企业不敢拿地。”王明说，地价已经与住宅市场价格相差无几，利润空间被大幅度压缩。
世联行山东区域总经理朱江说，一系列调控政策出台后，目前购房者的买房欲望下降了，房子卖得慢了，开发商就不着急拿地了。
“下半年市场有转冷趋势，开发商拿地处于观望期。”王明说，他们近期不准备拿地，等市场明朗之后再说。
高价地开发进度缓慢
2016年、2017年，土地市场较热的时候，济南也涌现出不少高价地块，主要集中在汉峪片区、长岭山片区和唐冶片区。进入2018年，市场遇冷，这些高价地块也很受伤。
8月16日，在济南旅游路以南，凤凰路东西方向，记者看到周边都是渣土堆，开工的地块不多，而这些土地多是2017年出让的。
其中，保利A07地块建设项目工地依然是渣土堆。去年8月，这个地块竞价17轮，楼面价每平米14275元，算上安置房，成本价可高达每平米18000元。时隔一年，该地块依然没有入市的动静。
“一般来说，高周转的企业，从拿地到入市最快半年，一年还未动工，并不常见。”一位业内人士透露，目前高价地入市节奏已经放缓，像唐冶、汉峪那边的高价地，市场价格高，去化会很困难。一些高价地块，现在都贴着成本来卖。
开发商寻求抱团拿地
虽然种种因素之下，土地市场已经遇冷，但是开发商对济南楼市依然是看好的。
“集团后期对济南拿地还是要支持的。”王明说，他所在的公司目前仍有存量土地进行后续开发，但是也支撑不了多久，拿地需求依然较大。由于地价高，资金压力大，未来很可能出现多家开发商联合拿地的趋势。
而对于王倩所在的公司，由于已经没有拿地额度，也在寻求其他模式，如合作代建。
不过王倩认为，年底开发商资金额度会稍微宽松，为了冲拿地的年度任务，积极性高一些，所以年底成交情况可能会有所回升。
上半年，济南整体供地节奏并不快。业内预测，下半年将进入集中供地爆发期。济南市房地产业协会负责人也表示，下一步济南还将根据“增加总量、控制热点、均衡供地”原则，加大居住用地供应，同时实施精准供地，分区域增加居住用地供应，把握供地节奏。（孙慧丽）
