小寨十字的军人服务社大楼前一阵子拆迁了，让小寨商圈引发市民关注。华商报记者日前在采访中发现，作为传统的黄金商圈，小寨商圈商业业态出现分化。业内人士表示，该商圈形成了赛格国际购物中心一家独大的局面，这种“虹吸效应”，导致周边不少商业业态遭遇经营惨淡的尴尬。
小寨赛格一枝独秀
难掩周边商业“困局”
华商报记者近日在西安小寨十字西南角看到，原来的军人服务社正在施工，一些市民驻足观看。站在小寨天桥上向四面望去，人来人往，接踵摩肩，整个小寨商圈看上去商业气氛浓郁。
靠近小寨地铁出口，不断有年轻人走向小寨赛格，走进一看，一楼摊位前人来人往，不少人在选购饰品、试穿服装、体验美妆、做指甲等。顺着过道往前，电梯里几乎坐满人。室内的水流瀑布前拍照需要排队，上升的电梯见证着这家商场的人气。在几家服装店，记者刚走过去就有工作人员介绍衣服，也有顾客在试穿；在高层的餐饮区域人也很多，大部分餐饮店都生意火爆，有一家火锅店还有人坐在外面排队。
随着抖音短视频流行，小寨火爆一时，赛格门口的广场逐渐成为西安的潮流地标和朋友圈打卡签到地方。一位陕南80后王女士最近到西安旅游，到西安以后第一站就是去小寨赛格商场逛街购物，在门口拍了一张照片发朋友圈，说是被抖音吸引到西安小寨打卡。
然而，赛格的火爆并没能带动周边相关商业全面繁荣。华商报记者在小寨赛格附近的小寨金莎国际购物广场、小寨银泰、小寨百汇商场等商场看到，这里的顾客明显偏少。有的商铺甚至写着“转让”，部分不沿街的商铺有的关着门，让人很难跟小寨“寸土寸金”、“人山人海”的商业气氛联系起来。
部分商业有店铺关门
昔日“抢铺”繁华已消失
小寨百汇商场曾经是大学生购物的“天堂”，前些年生意火爆一铺难求，可是如今不少楼层却沦落到“关门”的地步了。
9月初正是大学生全面入学的时候，也是大学生消费的旺季。近期，华商报记者在百汇商场看到，一楼的门店在营业，但是人比较少，一楼不时有年轻顾客购买生活用品，一楼靠里的店铺有几家关着门。当华商报记者上二楼之后发现，大部分门店都关着门，不少商铺的门上写着“转让”字样。 记者与一位店主聊天，他说这里就他一个人在经营，没请员工。“生意和四五年前相比，简直是冰火两重天。最近还是学生开学旺季，过一阵子就不好说了！”
据了解，八九年前，小寨百汇一楼的一间十几平米的商铺月租金要一万多元，二楼的商铺也需要八九千元。“当年的百汇寸土寸金，只要有谁家转让铺面，大家争着抢着要，现在却快要没人要了！”一位熟悉该处情况的人士介绍。如今，一楼三四千元就可以租到，前些年在这挣了大钱的几乎都撤了出去，目前主要是小老板、个体户在经营。
在小寨金莎国际购物广场，华商报记者看到，一楼是几家服装店，有年轻人在选购衣服，但顾客明显不多。走上二楼、三楼客人稀少，直梯和扶梯也没看到顾客上下，健身房内有一些人在咨询和锻炼。顶楼的自助小火锅和一家中餐馆顾客相对比较多。
在百盛商场，一楼主要是金饰品和化妆品，不少人在咨询和选购。上楼以后服装店有顾客在试穿，不时有顾客上下楼，但是，与赛格相比客流差距很大。
在小寨西路与朱雀路十字的银泰城，饮品区域有一些人在喝东西，部分服装店有人购物，一家孕婴店顾客较多，有几人在排队付款。但情况类似，一些区域的顾客还是偏少。
“小寨商圈很火，赛格可以用一枝独秀来形容，具体到每个商场情况不一样，可以说火爆和冷清并存。”西安商业评论人士王建红对华商报记者分析，小寨商圈交通发达，地铁与数十条公交线路为商圈商业价值加持。商业项目出现聚集现象，但因竞争激烈出现分化，百汇商场繁华消失就是例子之一。
遭遇成长的烦恼
小寨商圈“客源”被分流
消费群体的迭代与消费观念的升级推动着传统零售市场变革，具体到每个商场也出现了分化。
西安上班族李鑫近日请朋友在小寨附近赛格楼上吃饭，一家火锅店很多人排队，等了将近一个小时才有空桌，“生意太火爆”，这给他和朋友都留下了深刻印象。
一位餐饮人士介绍，目前小寨商圈赛格火爆主要原因是地理位置优越，再加上这些年其口碑不错，名气逐渐增大，吸引了更多人的光顾。不仅是百货零售业，其休闲餐饮也表现突出，众多年轻客群聚会聚餐，往往会选择这里。再加上地铁和停车方便，让赛格一枝独秀、一家独大，“虹吸效应”显现 ，赛格过于强大，对周边商业均衡发展形成较大影响。
王建红介绍，梳理小寨商圈形成历史和发展过程，最早主要是高校经济，年轻人比较多因此成为时尚商圈。最早的客群就是大学生和年轻人，后来各大高校新校区外迁，支撑小寨的年轻客群减少，小寨商圈逐渐转变为西安南郊的综合大商圈，但依然代表时尚与潮流。经过多年商场分化和转型，不再有物美价廉的优势，保留了时尚优势。需要注意的是，小寨商圈应避免同质化，保持鲜明的个性特点，比如时尚年轻、物美价廉。
西安文旅产业专家朱林告诉华商报记者，小寨处于西安大南郊商圈的核心区域，但是，雷同的商业业态比较多。当有的商场独大时，其它商业业态的顾客可能会下降，出现经营状况下降在情理之中。在大西安的背景之下，随着周边新商圈形成，传统小寨商圈的总客源也会被分流。
中信建投证券投资顾问孙佳欣分析，从商场到社区店、从综合体到行业单品店更加细分，目前零售行业激烈竞争，单店如果创新和吸引力不足的话，赚钱确实越来越困难。尤其是对小寨这样处于“白菜心子”的地方，商业定位一旦不准确，难免出现经营困局。
小寨已占雁塔区半壁江山
差异化或是增长新方向
据西安小寨地区综合改造管委会办公室对媒体公布数据显示，截至2018年6月底，小寨商圈共有限上企业81个，其中批发零售企业42个，住宿和餐饮企业39个，占雁塔区限上企业数146个的55%。2018年上半年，小寨商圈限上企业零售额完成76.38亿元，占雁塔区限上零售额的50.03%，增速为1.8%。未来规划是推进RBD（游憩商务区），打造西北第一品质商圈。
本地一位商业观察人士分析，从该数据可以发现，小寨商圈限上企业零售占雁塔区限上零售额的比例已经超过一半。而限上企业零售额则是判断一个区域商业零售活跃度最重要的指标之一。根据西安市商圈建设方案显示：以年轻时尚和个性化元素为特色，集潮流购物、时尚消费、休闲娱乐、餐饮美食等功能于一体的现代化时尚主题消费集中地，为西安南部城区最重要的市级综合商业功能区。
孙佳欣分析，小寨商圈也面临很多新问题，包括市场认同感不强，部分行业零售资源外逃等。后续一方面要积极完善商圈建设方案按需调整业态，另一方面需要求同存异，发挥商圈的人文资源优势和零售资源优势。从地产开发商的角度看，适当在租售战略上调整。
“小寨商圈要想持续增长，一定要在定位的基础上做出差异化，在小寨赛格一枝独秀的背景下，其它具有同样定位的商业难免遭遇尴尬，突出差异化、特色化、新锐性或是该商圈持续增长和扩容的方向之一。”前述商业人士认为。
康复路、文艺路商圈辉煌不再
消费升级或是主因
华商报记者注意到，今年7月份西安发布《西安市商圈建设三年行动方案（2018-2020年）》，提到从2018年起，力争用3年时间，提升商圈功能完善商圈体系，打造1个国际消费中心、6个城市商业中心，建设28个区域商圈。然而，记者发现这28个区域商圈却没有曾经知名的康复路和文艺路商圈。
文艺路商圈主要销售布匹、丝绸、窗帘等，过去文艺路热闹繁华。日前，华商报记者在文艺路看到，曾经火红的布匹生意已经没有原来的规模了，在文艺路和友谊路十字的东南角还有一些摊位。一位五十多岁的大妈说，“我在这里做布匹生意已经十几年了，近些年生意萧条了。不是人们不需要布了，只是现在都购买成品，自己量布做衣服、做床单被罩的人很少了。”
华商报记者日前在康复路看到，曾经的“西北第一市”已经没有了曾经“人挤人”的热闹与火爆。改造后的康复路已经拓宽，允许车辆行驶。两边的商铺在售卖服装等，这里销售的服饰叫价很便宜，体恤衫一件20元、衬衫两件100元、夹克一件80元、袜子十元5双、运动鞋40元一双、皮鞋60元一双……价格低，可是挑选购买的人并不多。
一位经营服饰的老板对华商报记者说，“我在康复路做了十几年生意，市场改造之前生意美的太，可是，2015年开业生意不行了。除过网络购物影响了我的生意外，这里销售的产品质量低端也是重要原因，现在人都有钱，买便宜货的人越来越少了。这里单纯的零售生意越来越难做！”
“最近所谓的消费降级并不靠谱，不能因为股市上榨菜、火腿股票上涨就说消费降低。从数据看，大家的收入基本上都呈现增长趋势。现在谁还饿肚子、谁还买10元的衣服穿，康复路和文艺路商圈的衰落，正是消费升级的具体体现之一。”孙佳欣分析。
“有人赚钱有人退出，有人关门也有人开业。多元化的商业中心格局让西安步入多级商圈时代。”王建红分析，每个商圈都有特点和个性。或许，康复路代表着物美价廉，小寨代表着快时尚，钟楼代表着高端，每个商圈应该保持初期个性特点，根据消费需求调整业态配置，形成互助互生、共荣共进的业态组合。
家住胡家庙附近的市民刘波说，前两年，他还专门排队去购买某品牌的服装。如今各大商场售卖的货品差不多，有的网购也能买到，没必要排队去某个商场或店面购物了，周末带孩子到家附近转转就行，哪里方便实惠就去哪里。
商圈建设行动方案提出，三年力争建成以小寨商业中心等6个城市商业中心为骨干，三桥商圈等28个区域商圈为支撑的商圈发展布局结构。朱林认为，在大西安背景之下，未来的西安将以28个区域商圈为主导的新商圈模式，方便、快捷成为消费的重要方向，而商圈多极化将是未来趋势和方向。 华商报记者 黄涛 文/图
