原标题：卖股给平安后 华夏幸福又卖环京项目股权续命
在将近两成股权出售给中国平安后，华夏幸福(600340.SH)又将多个环京项目的大部分股权出售给了万科。
10月9日，华夏幸福发布公告称，万科拟通过收购目标公司部分股权的方式，与本公司合作开发目标地块，暂定交易价款约为32.34亿元。
根据公告，华夏幸福全资子公司拟就部分项目的合作与北京万科企业有限公司、北京恒燚企业管理有限公司签署《合作协议》，各方将按照《合作协议》的约定，就合作项目的目标公司股权转让及合作事宜分别签署《股权转让及合作协议》，此次交易的5个项目股权分别为涿州公司80%股权、大厂裕景公司80%股权、大厂裕达公司80% 股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。
也就是说，交易完成后，5个项目公司将由万科占据控制地位，前四个公司万科所在董事会均占据4席，霸州公司万科占据2席，项目的运作和经营管理也将由万科负责。
目标公司持有位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗目标土地，总用地面积约为33.9万平方米，均为住宅用地。
根据公告，这五家项目公司股权转让款均为1元，大部分的价款是为了置换股东借款，即万科根据华夏幸福已经提供的股东借款金额按照受让项目公司股权比例为项目公司提供股东借款，用于置换华夏幸福为项目公司提供的股东借款及资金占用费。
这是一种承债式收购，也是房企的常规操作。
根据公告显示，这5家公司有2家目前资不抵债，3家总负债与总资产相当，而承债式收购一般指的是在标的资不抵债或者资产债务相当的情况下，并购方以承担债务公司全部或部分债务为条件，获取目标公司控制权。这种以承担债务的方式实现了股权的无偿或者低价转让（并非真正的无偿，其对价已体现在承债环节），而因资不抵债，无偿或低价转让股权不存在因违反公允价值而被税务部门处罚的问题，同时免除了股权转让过程的大量税费负担。
作为产业新城开发商，房地产销售仍然是华夏幸福的收入支柱，根据其半年报显示，上半年，华夏幸福实现销售额805.04 亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额151.44 亿元，房地产业务签约销售额638.12 亿元，其他业务(物业、酒店)销售额15.48 亿元。作为华夏幸福大本营的环京区域，上述4个区域截至2018年年中，房地产持有待开发土地面积超过了160万方，而且多数没有合作开发项目。
但是，在房企融资环境趋紧的情况下，这家千亿级别的开发商的资金链颇受外界关注，并在4月初引发上交所18问。
同时，华夏幸福也开启了大踏步的合作模式，今年以来，华夏幸福与旭辉集团、阳光城、东原集团、中南置地、卓越集团等房企达成合作，这些合作大部分都是在环京区域，并且均以股权合作方式展开。
7月10日，华夏幸福更是将19.70%的股权作价137.7亿元出售给中国平安。不久后，华夏幸福就与中国平安订立了框架性协议，平安集团将向华夏幸福及其下属，提供融资授信、保险、理财、资产管理、账户现金管理、投资银行等多元化服务。
不过，双方的合作还附带有业绩对赌协议，华夏幸福在2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。
截至2018年上半年，华夏幸福归属于上市公司的净利润为69亿元，如果保持这种增速，那么第一年的对赌承诺则可以达成。
此次收购华夏幸福环京项目的万科近期也是动作频繁。不久前，万科以12.99亿元的价格将位于北京东三环的北京海南航空大厦收入囊中，而与之对应的是这家龙头房企在国庆前夕的秋季例会上高呼“活下去”。
在越来越多的裁员、降价促销消息传来之际，如何度过这个冬天，将成为房企下半年甚至更长时间所要面临的考验。
