原标题：汇率市场动荡 房企美元债经受考验
冉学东
近期汇率市场真可谓惊涛骇浪。
11月2日，美国非农数据晚间来袭，在岸人民币收报6.8897，上一交易日收报6.9496 ,升值599点，创9月28日以来最高。而就在10月最后两天，人民币连续突破6.96、6.97点位，并屡创自2008年5月以来新低，很多人以为，汇率要破7.00大关了。没想到的是，11月的第一天，离岸的人民币汇率从6.9805到6.9191暴涨600点。
人民币这一轮史无前例的走势，原因除了美元的走软外，更重要的是监管层出手狙击人民币“破七”。尽管人民币没有进一步贬值，但是这种过山车似得动荡，让借了美元债的房地产老板肯定非常揪心。因为房地产企业融资愈发吃紧，还债高峰期来临，比如像恒大这样的地产龙头也不得不去海外高息发美元债。
恒大近日宣布，拟通过旗下附属公司景程作为发行人，发售美元优先票据，所得款项净额主要用于现有离岸债务再融资。公告称，债券分3种，分别是利率为11%的2年期债券、利率为13%的4年期债券、利率为13.75%的5年期债券。根据彭博汇编的数据显示，13.75%的利率指引是今年亚洲垃圾级债券发行人中最高的。
本来恒大希望通过这3种债券融资20亿至30亿美元 ，但市场反应冷淡，所以最终规模缩减到18亿。即使这18亿，其中的10亿还是许家印及其本人全资拥有的XinXin (BVI) Limited各自认购了2.5亿美元的2022年票据及2.5亿美元的2023年票据，总计10亿美元，以示其对公司的支持及信心。
如此高成本的美元债，不仅仅恒大一家。近期正荣地产一笔三年期美元优先票据的成本也高达12.5%，茂业国际的两笔两年期优先担保票据成本达到13.25%。
在境内的融资市场上，最高利率的房地产信托目前的利率也罕有超过10%的案例，可见房地产企业最近在内地融资有多难。
这导致房地产企业境外发债更加踊跃，今年1-9月地产境外债净融资额折合人民币1700亿左右，与17年同期基本持平。不过今年年中开始针对地产企业境外发债的管理明显收紧，导致二季度房企境外融资下滑，而且能够在海外发债融资的企业多是大型龙头。
2016年和2017年两年是房企美元债发行高潮，2017上半年房企发行美元债的募资规模达到 244 亿美元，高出 2016 年全年发行规模近 75%。今年前半年监管层就对房企发债资金用途监管升级，多家房企公司债被中止审核，境内外发债被限制。截至2018年6月，包括碧桂园、万科、绿地、花样年等中资房企发行的364天期美元债高达113.5亿美元，超过2017年整年的总额104.7亿美元。2018年第三季度共发行房地产美元债24期，规模82.70亿美元，占总发行金额的24.36%，尽管总量有所下滑，但是规模也不小。
就恒大发行美元债的目的而言，其主要是为了归还离岸市场债券，但如果房地产企业从境外发债融资用来归还境内的欠债，则可能面临利率和汇率的双重风险。
目前由于中美宏观经济形势走势持续分化，中国经济下行压力较大，美国经济强劲，经济数据好于预期，尤其是就业数据已经创几十年来最好水平，美联储未来还将连续加息，美元利率飙升，美元指数连续上涨。
但是中国货币政策为了刺激境内基础设施投资，缓解债务成本压力，今年来连续降准，市场利率持续下跌，中美十年期国债收益率利差已经缩窄到40点以下，美债成本未来还会抬高。
而就汇率而言今年来美元汇率比较强势，但今年以来升值差不多4%，但是人民币已经贬值超过7%，如果未来人民币还继续贬值，汇率方面的压力会非常大。
最近几年对于房地产调控的政策尽管比较紧，但真正起作用的是前半年棚改货币化政策的退出，给大举进军三四线城市的开发商泼了一盆冷水。粗略估计，2017年市场20%的需求来自棚改货币化，且集中于三四线城市，这让重仓三四线城市路线的开发商纷纷“急刹车”。
资料显示，今年前半年，恒大的汇兑亏损达到了17.1亿元，如果此轮人民币没有监管层强力拉升破七了，那今后恒大在汇兑方面的亏损还会放大。
也就是说，如果未来房地产监管政策持续加紧，房企偿债能力弱化，进行美元融资然后境内还债的房企，可能遭遇多重围困，包括利率、汇率和房价进一步下跌所形成的偿债能力持续弱化的局面。
责任编辑：吴丽华 主编：冉学东
