原标题：拆迁暴富美梦破碎 深圳竟然不拆城中村了
外面出太阳了？真的？那屋里咋还黑乎乎的呢？
对面楼的，好歹穿上衣服啊，我可是受过良好教育的！
难得周末睡个懒觉，谁这么缺德，大清早还开音箱放这么劲爆的歌！
这叫回南天？这简直是回雨天，唉…这衣服都晾了一星期了，还是湿漉漉的！
一楼的老板总是让我照顾生意，天天跟我吹嘘小妹长得很漂亮，城中村“养鸡”发展这么差吗？
……
这里是深圳城市中轴线上最出名的城中村笋岗，作为东进战略的起点和连接枢纽，按照笋岗村民的预想是今年就会启动拆迁，然后过几年收房房价10万起跳，坐等成为千万亿万富翁，可是一纸文件，彻底击碎了村民的一夜暴富梦。
近日，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018～2025）》征求意见稿（以下简称规划意见稿）。规划意见稿强调，为了保留城市发展弹性，将在特定时间内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳城中村更新工作。
根据规划，福田、南山、罗湖75%的城中村将纳入综合整治。整治分区内的用地，不得纳入拆除重建类城市更新、土地整备及棚户区改造计划。重点发展整改发展长租公寓。
很多人可能会觉得很奇怪，当其他城市都在大拆大建的时候，为什么深圳反而不拆城中村而改为“综合整治更新”呢？
其实最直接的原因是：深圳为了保持城市发展弹性和包容性。
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深圳是个弹丸小城，1996.85平方公里的土地上生活了1253万人，人口密度比香港还大。由于可供开发土地极度紧张，“城中村”拆迁成了这个城市最主要的土地来源。
深圳城中村用地总规模约320平方公里，此次有99平方公里的城中村拆迁被叫停，这意味着约三分之一的城中村将被纳入综合整治范围之内，无缘拆迁，拆迁户美梦破碎，大概要等到2025年才重启。
我们一想到深圳，脑子里第一个蹦出来的应该是这个城市欲与天公试比高的摩天大楼，而这个城市的另一面是：盘桓在这个城市本就稀缺的土地上的杂乱无章的城中村，现代与逼仄，是这个城市同样存在的两面。
这是一个城市，却有两个深圳。
“历史深圳”就是一个个城中村，也是一个个矛盾体，虽然它建筑质量低劣，偷面积情况严重，格局不合理，通风采光差，周边环境脏乱差，但它接纳了一个个势单力薄的深漂，是刚踏足社会的毕业生以及低端劳动力融入城市的落脚点。
在深圳飞速发展的30年，无数的年轻人从一个个城中村开启他们的奋斗史。每一扇狭窄杂乱的窗户，都有一个个年轻不羁的灵魂，至此衍生出独特的“城中村文化”。
“当代深圳”是一座座摩天大楼，从“历史深圳到”当代深圳”，这其中，就涉及到复杂的城中村拆迁。
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北京上海的城镇化就是连根拔起式的，而广州深圳则是迂回前进的，难开发就绕道而行，城中村不好拆就先搁置，以求对城市原有的格局、风貌给予充分的尊重与顺应。
中国的城中村拆迁主要分为三种模式：
政府主导型模式、开发商主导型模式、村集体主导型模式三种。
第一类：政府主导型模式
政府担任总指挥，统筹从拆迁到安置的钱、房一切事宜。这种模式对政府的权力和财力要求非常高，有钱有经验才能处理好拆迁赔偿和安置费用。其中，采用这种模式的最典型城市是杭州。
第二类：村集体主导型模式
村集体牵头，从制定城中村拆迁计划、所需安置资金到后期的运营，开发大权完全由村集体共同商议决定，政府只是负责引导和协调。这种模式要求这个村必须集体经济足够发达、有钱承担起一切拆迁事宜，而且最好是宗族意识超前，一致同意拆迁。其中采用这种模式最典型的城市是广州、深圳。
第三类：开发商主导型模式
由开发商牵头，即将被改造的村子就像相亲竞争彩礼一样，一般哪个开发商给的钱多，就和村集体商议，然后报批政府城中村改造方案。这种模式要求开发商有强大的资金实力和谈判协调经验。
特别适用于城市没钱、村集体没钱的城市，典型的“借鸡生蛋”，政府和村集体不用花一分钱，由开发商垫资做拆迁方案。这种模式看似很好，但弊端也很明显，下文会讲到。这种模式最典型的城市是珠海、郑州、西安。
正是在第二种模式的指导下，深圳的城中村拆迁复建也是硕果累累。
深圳城中村长期作战的最典型的几个村子，都有自身独特的奥斯卡奖。
1.终身成就奖：蔡屋围
蔡屋围真可谓是城市城中村改造的样板。曾经握手楼集聚的老村，到如今的罗湖金融中心，
从地王大厦到京基100，还有未来的H700高塔，深圳城市地标的高度在蔡屋围这片土地上不断被刷新。深圳万象城、深圳书城、大剧院、晶都等，都是在蔡屋围建起来的，27家全球500强企业汇聚于此。蔡屋围是深圳最值得骄傲的城中村改造，实至名归的终身成就奖非它莫属。
2.特别成就奖：岗厦村
岗厦位于福田中心区的东南片区，深圳CBD内唯一城中村，堪称深圳地段最好的城中村，是深圳中轴线的重要组成部分。
岗厦可以称得上是深圳城中村拆迁最难啃的骨头了，历时10年，号称深圳市建设标准要求最高和难度最大的重大改造项目，项目占地面积约22万平方米，整个建筑面积达到140万平方米。
今天的岗厦，已经成了深圳最繁华的片区。
3.最佳原创剧本奖：大冲
大冲位于南山区高新技术产业园区中区东片，北起硅谷别墅南侧、南至深南大道、西起科技大道、东至沙河西路村，旧村改造项目位于南山科技园东区，是深圳市最大的城中村改造项目。
大冲项目主要处于科技园高新技术企业辐射范围，所以在旧改之前也积极引入创业型科技企业，为自身谋发展。大冲旧改被称为广东最大旧改项目，旧改后还有了洋气的新名字：华润城。
4.最佳纪录长片奖：白石洲
这是深圳市中心最大的城中村，早在几年前，白石洲拆迁就已提上日程，但因涉及人口多、面积大，所以被成为“旧改航母”，白石洲以0.73平方公里的面积，装下约2340栋建筑和35000个出租单位，15万人挣扎在这小小一方天地。
这是大部分深漂过来的第一个家，见证了无数“深漂”的成长，2017年，长期抗战的白石洲终于要旧改了，最长记录非白石洲莫属了。
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在村集体主导模式下，深圳的城中村拆迁一直进行得非常艰难，虽然其中有不少村子改造成功，值得骄傲，但也有不少村子成为城市发展的毒瘤，难以摘除。
时至今日，深圳以村集体为主导模式仍然进行得无比艰难，“旧改航母”白沙洲已经启动拆迁，但深圳主干道上的下沙村还没有拆，位于深圳中轴线上的笋岗还没有拆，离地铁??一号线坪州地铁口几分钟，居住了大量福田南山上班的白领的麻布新村还没有拆......
深圳主干道上的下沙村
当前深圳的城市更新率仅仅是25%。13年前，“中国第一爆”在深圳渔村炸响，半分钟内16栋高楼轰然倒下，大规模城中村改造的序幕由此拉开。
而13年来，深圳的城市更新率仅仅是完成了25%左右，可见背后的难度会有多大。
深圳的拆迁虽然拆得艰难，但每次交出的都是非常漂亮的成绩单。而其他城市呢？例如，最近拆迁受关注度绝对“C位”——西安鱼化寨！
鱼化寨紧邻西安最发达的高新区，0.7平方公里的土地上生活了30万人，0.7平方公里，30万，这是什么概念？所以西安人也称鱼化寨为“西安小香港”。（小香港”都被用来形容高密度的区域！） 这是很多西漂的第一站。
拆迁，从来就不是个问题，鱼化寨10年前就传言要拆了。问题是怎样拆，拆了之后居住在这里的大批人口？
西安是这么做的:
存在强拆：不问是否愿意，不管赔偿，直接要求搬走。
管理方式简单粗暴：只给商户两天时间腾空，动用武力示威。
而且西安连商品房建设都频频爆出维权，更别说安置房的品质了，高容积率+高建筑密度+高商业配比，建出舒适度极低、质量超差的安置房，简直是不能忍，堪比建筑垃圾！遍地的垃圾、唧唧歪歪的电梯、常年积水的地下车库，物业极差，是西安安置房的普遍现象。
有的村民甚至会抱怨：那个骗子开发商，看看他给我们都盖的是啥房子，墙上别说挂电视了，就是挂个相框也撑不住，墙上的沙子哗哗的往下掉…
这样的安置房品质，比比皆是，你说你拆了人家的房子不好好建，搞成这样，城市建设如何良性发展？
在如此好的位置建出这样的产品，你说，你尊重这块土地吗？
西安就是采用了第三种开发商主导模式，看似推进很快，但是后期质量很难保证。
深圳的发展就是伴随着一个个城中村走过来的，甚至可以说，城中村是“创业孵化器”的角色，华为的任正非、大疆的汪涛、网易的丁磊，他们都曾经卷缩在那一角天地里居住或办公，是城中村给了这些创业者最初的容身之所。
但是在这一刻，深圳所能做的，就是去吸纳更多优秀的人才，并且从城市建设上给他们相对宜居的环境，而且深圳也是切切实实在执行。
2017年7月，万科成立了深圳市万村发展有限公司，对城中村进行改造和运营。据统计，深圳市万村发展有限公司参与的城中村改造计划至少已有玉田村、新围仔村、九围新村等三个项目。
作为万科在深圳的首个经过改造的城中村项目，“新围仔村”在去年底亮相，占地7.89公顷，共有226栋建筑，居民6093户，有深圳“IT第一村”的美称。目前万科已在新围仔成功签约20多栋，将统一改造成长租公寓--万科泊寓，街道整治也在同时进行中。
改造后的“新围仔村”
城中村的整治，既保留了城中村原有的街区生态、人文风貌与低成本居住模式，另一方面又明显地改善了居住品质，为深圳的外地人提供更多的高品质生活空间，在一定程度上平抑深圳的房价、租金价格，最终平抑整个城市的运营成本。
其实，相比其他城市，深圳的城中村的品质和管理真的不算差，这也是为什么很多深漂的第一个家基本都是城中村，而且大家普遍认为外地人融入深圳要比同类大城市更容易。
深圳的城中村不同于其他城市，可能是因为这座城市本身的气质，它并不是消极堕落的，而是昂扬向上、积极奋进的。
深圳的发展就是伴随着一个个城中村走过来的，甚至可以说，城中村是“创业孵化器”的角色，华为的任正非、大疆的汪涛、网易的丁磊，他们都曾经卷缩在那一角天地里居住或办公，是城中村给了这些创业者最初的容身之所。
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人多、地少，这一刻的深圳，人地矛盾比任何一个城市都要严重得多，所以深圳也是第一个面临着需要平衡高租金与吸纳人才之间矛盾的城市，所以，推进城中村综合整治，这件事，深圳一定要做。
现在的北京上海尚有开发土地，尚有储备土地，而深圳，是真的完全没有了。
深圳2018年没有供应一块住宅用地，2017年仅仅供应了坪山一块限售10年的商品房用地，而且这块土地上还同步配建了大量的人才住房。深圳缺地，已经缺到了毫无退路的阶段，所以现在只能选择在宝安一带填海，以及承接深汕合作区468公里的土地。
现在的深圳可以说是起了一个很好的示范作用，深圳的土地困局，相信有一天，也会在土地开发日渐饱和的北上广上演、在吸引了大量人才落户的强二线城市上演。而深圳恰好起了一个非常重要的示范作用。
深圳缺地，因为有着这个前提，所有的理由未来都回变成妥协。
这一刻不拆，随着未来城市发展的需要，或许会拆，那也是未来的事情了。
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或许很多人会说，城中村改造成长租公寓，存在着租金提高的争议。而好的城市一定是城市升级的良性循坏，好的租金对应相对较好的居住环境，这是这个城市对人的尊重，对土地的尊重。
在争议和质疑中，深圳依然是“敢为天下先”，大胆去探索，她深知一个城市要发展，最重要的就是要有弹性有包容性，与其建一堆建筑垃圾，不如好好地尊重每一寸土地、尊重这个城市的每一个人。
深南大道的摩天大楼，是这个城市的独特风景，而摩天大楼的背后，逼仄局促的城中村，也蜗居着这个城市应有的人间冷暖。
