原标题：净负债率暴降40倍 扭亏 一年的中梁赴港IPO
今年已有8家房企赴港递交招股书之后，决心年内要赴港IPO的中梁控股集团有限公司终于姗姗来迟，作为今年上市体量最大的内地房地产企业，正式向港交所提出上市申请。
招股书显示，中梁2015年至2017年三年间的收益分别为16.19亿元、29.25亿元、140.26亿元，2018年前6个月的收益总计为97.31亿元。可以看出“黑马”中梁收益的快速增长，始于其搬迁总部至上海开启全国化的2016年。
尽管中梁在过去两年以销售额的高速增长闻名于业内，但令人惊讶的一项数据是，2015年全年、2016年全年，直至2017年6月30日，中梁都是一家处于净亏损中的房企，净亏损额分别为1.81亿元、2.70亿元以及0.17亿元。截至2017年下半年，中梁才扭亏为盈。2018年则继续保持了盈利势头，前6个月净溢利8.37亿。
界面新闻记者获悉，中梁在2018年年初就已开始进行赴港IPO的筹备工作，那时距离中梁停止净亏损只有约半年时间，这在年内申请赴港上市的房企中是“独一份”。
准备IPO前夕，中梁的“净资产负债比率”则出现了断崖式下降。2015年及2016年，其净资产负债率高达1335%以及1790.2%，这是业内罕见的高负债率，不过2017年则迅速降至339.5%，但仍处行业高位；截至2018年前6个月，中梁净资产负债率进一步降至44.6%的低点，比同期的龙湖（2018年中报54.6%）还要低，逼近万科的净负债率。
从最高点1790.2%跳至44.6%，中梁的净资产负债率在一年半时间内，降幅超过了40倍。
对于净资产负债率的大幅变动，中梁在招股书中的解释是：从1335%增至1790%，主要因为“对应业务增长，我们的融资需求不断加强以收购额外地块，同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入”，而从1790%降至339.5%乃至44.6%，则是因为总权益从6.55亿元增长至23.54亿元，并至2018年上半年进一步增加至40.61亿元，“乃主要归因于我们保留了盈利的增长”。
不过界面新闻记者翻阅中梁招股书发现，由于近年来中梁追求规模扩张，其总权益“几何级数”增长主要是因为资产规模的暴涨。
在资产一项中，中梁将于合营企业及联营企业的部分投资，纳入了资产净值中并表处理。由于2017年-2018年合营企业及联营企业的快速增多，这方面的资产净值也大幅上涨。
2015年—2017年以及2018年上半年，中梁于合营企业之投资所分占资产净值分别为0.096亿元、0.28亿元、4.16亿元以及11.22亿元；于联营企业之投资所分占资产净值分别为0.40亿元、2.09亿元、4.38亿元以及6.37亿元。
以上数据同样呈现出了几何级数的增长态势。2018年前6个月，中梁于合营企业以及于联营企业所之投资所分占资产净值相加为17.59亿元，比2015年时该数据高出了17.09亿元。
业内一名资深财务人士向记者表示，合营和联营公司一般不可并表，除了每年可以获取利润，其他和本集团理论上并无关系。此外，如果作并表处理，那么持有股权一般不得低于33%，同时其他股东一致同意该方为控制人。如果持股比例低于20%，则不适合并表。
但翻阅招股书看出，中梁的合营以及联营企业中，不乏股权低于30%的项目，甚至还有持股比例仅有18%的项目。
除了“并表”，拉低中梁净资产负债率的另一项数据则是现金及银行结余。对比2015年年末和截至2018年6月30日，中梁的现金及银行结余上涨了6.5倍，从30.63亿元涨至198.61亿元。
招股书称，中梁近三年来借款总额平均利率在不断降低。2015年时，其借款总额平均实际利率高达13.4%，处于行业高位，但截至2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，其借款总额的平均实际利率分别降为12.4%、9.9%以及9.0%，招股书中称减少主因是近期银行贷款利率下降，以及减少了利率较高的信托融资的比例。
招股书中还披露了一单发生于去年8月的徐州重大安全事故。徐州旭鑫为中梁在徐州的项目公司，2017年6月，中梁徐州项目的A3地块开始施工，2017年8月1日，在拆除位于A3地块的临时平台结构的工作期间，平台结构坍塌，造成5死1伤。2017年10月，政府调查组作出报告，认为该事故为较大安全事故，事故原因是拆除工作不符合建筑工程标准及流程相关安全要求。而事故涉及的平台结构，是应徐州旭鑫的要求违规树立的，造成为取得预售许可证而提前工程进度的印象。
这是中梁在徐州的首个项目，命名为中梁香缇公馆，包括花园洋房和高层楼宇，项目占地面积为21.37万平方米，计划总建筑面积74.29万平方米。上述事故导致该项目预售许可一度被暂停，不过，截至2018年8月31日，22.27万平方米物业已获预售许可证。
这次事件把徐州一批官员拉下马。徐州旭鑫前业务经理、前项目经理、前法律代表及董事长、前土木工程师以及当地市及区建设局、规划局及房管局的12名相关人员等，受到包括刑事指控、撤销职务、罚款以及行政处罚等处罚措施。徐州旭鑫前徐州事业部经理及项目负责人受到起诉，并于2018年7月及9月分别被判处三年零三个月监禁及三年监禁。
中梁称，已经和5名已故建筑工人家属代表签订了和解协议，一次性补偿金额总计人民币620万元，全额付清。
根据徐州市政府的相关事故处理情况通报，中梁地产集团徐州旭鑫置业有限公司被列入黑名单，对该公司及其项目建设程序、质量安全行为等进行重点监管。施工单位长业建设集团有限公司，被清除出徐州建筑市场。
前几年房地产行业疯狂加杠杆，一众福建、浙江房企脱颖而出，但在当前的政策环境下，这些企业都面临严峻的资金链考验。此外，赶工带来的建筑安全事故和房屋质量问题，正成为当下房地产行业最危险和高发的问题，也是监管层重点监控的领域。
令据招股书显示，现年46岁的杨剑何其配偶徐晓群，共同为中梁控股集团有限公司最终控股股东。杨剑同时担任执行董事兼董事长。他1990年7月获得浙江冶金机械技工学校汽车维修专业文凭，2016年获长江商学院高层管理教育项目证书。
同样46岁的黄春雷则担任公司执行董事兼首席执行官，2009年起，黄春雷就在上海中梁地产担任多项职务，并且自2018年1月以来担任上海中梁地产轮值总裁。杨剑的妻舅徐亮琼任执行董事及高级副总裁，负责监察与投资有关的事宜。
中梁IPO市场反响如何，仍有待观察。此外，值得注意的是，号称今年前10月已经突破千亿销售额大关的中梁，在招股书中并未正式披露其历年的合约销售额数据。
