原标题：百强房企市值回升超4000亿元 具科创概念地产股领涨
文丨中房智库研究员 付珊珊
在经历了几个月的跌跌不休之后，自10月下旬开始触底反弹的地产股在11月终于迎来爆发式增长。
百强市值房企从10月19日之后股价开始上扬，而11月延续了这一波上涨行情，并且在多重利好因素的影响下，地产股在11月实现集体爆发，除了新光圆成、美的置业、世茂股份、大名城、嘉凯城、招商蛇口等8家企业市值月环比下跌，中天金融和深深房A总市值持平，另92家房企11月总市值均出现上涨。
11月百强房企市值规模随着涨势回升。中房智库独家发布的中国上市房企市值百强榜月度报告数据显示，11月百强房企总市值为49338亿元，环比总市值规模增加4110亿元，涨幅近10%。经过这一波上涨后，百强房企市值总规模基本恢复到“黑十月”之前的水平。
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政策利好促涨
股市往往是楼市的 “镜子”，好坏直接体现在地产股价上，中国楼市的一个显著特点就是政策导向型，连续下跌数月的地产股对于各种“风吹草动”更加敏感，这一波的地产股普涨也与政策的波动息息相关。
首先，11月多地出现银行房贷利率上浮回调现象，比如深圳部分银行首套房贷利率已由20%下调至15%，广州银行首套房贷利率也从上浮15%下调至上浮10%，目前包括中国银行、建设银行在内的8家银行首套房贷利率已经回调至基准利率。
此举对于普通购房者来说最直接的影响就是购房成本降低，在一定程度上刺激购房者的购买欲望，从而加速楼市去化，这对楼市来说是一重大利好。虽然这不能代表楼市出现松动，而且下调也只是局部行为，但对目前的地产股来说，只要存在利好的可能性，就会激起投资者的信心。
本月地产股基本上从月初涨到月尾，虽然期间有所波动，但总体上呈上涨趋势。根据wind数据显示，10月19日至11月6日，申万房地产指数涨幅达15.16%，在各板块中涨幅领先。此后房地产板块也依然涨势强劲，甚至在月末迎来一波普涨。
具体来看，11月19日，房地产开发板块净流入资金达8.39亿元，仅次于银行，成为第二大股市净流入板块。其中，华远地产、城投控股、华夏幸福等多只个股出现涨停，荣盛发展涨6.55%，万科A涨幅4.8%。港股方面，中国恒大、融创中国、龙湖集团、世茂房地产等股票涨幅均超过3%。而在11月26日，港股内房股再次出现一波集体走高，房地产板块上市公司中，共有112家上涨，58家下跌。
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房企整体销售规模增加
资金面趋于缓解
地产股会在本月迎来爆发，也与房地产行业基本面表现出的强劲韧性以及11月以来房地产市场资金面缓解有关。
从国家统计局发布的数据来看，70个大中城市中新建商品住宅销售价格上涨城市增多。此外，从房企前10月销售数据来看，房地产的销售规模不断扩大，前10月已有24家房企突破千亿销售额。从房企三季报中也可看出，房地产板块的营收和净利均在增长，且归属母公司净利润的增速已经接近2008年以来的最高水平。虽然今年以来房地产市场环境下行，但不可否认目前房地产行业市场规模仍然庞大，且定价体系坚实，并未出现大范围崩盘现象，即使在估值较低的情况下，地产行业整体估值弹性较大，整体盈利能力不断增强。
还有一个利好消息就是今年以来房企面临的融资压力在本月有所缓解。虽然政策层面并未有放开房企融资渠道的发声，但据相关机构统计显示，与此前房企发债屡被终止不同，11月以来，全国多家房地产公司如华夏幸福、阳光城等密集获准发行大额融资，合计数额数百亿元。
这种变化其实也透露出政策层面对房地产行业态度的转变，而嗅觉敏锐的投资者会因此提振对地产行业的信心。随着行业集中度提升，资金和优势均在向龙头房企靠拢，未来地产龙头股的投资机会将会更加明显。
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千亿市值房企数量环比增加
科创概念股领涨
中房智库研究员对每月百强房企市值变化监测的结果显示，经历了10月份股价重创之后，千亿市值房企格局已经被打破，此前总市值突破千亿的房企一直维持在14家，而上个月龙湖集团和融创中国市值跌出千亿，所以千亿市值房企数量减少至12家，而本月，龙湖集团依赖强劲涨势市值从963亿元一路涨至1160亿元，涨幅达20.54%，从而导致千亿市值房企数量环比增加1家，最终数量定格在13家。
在这13家千亿市值房企中，有12家房企总市值实现月环比上涨，仅有招商蛇口一家环比下跌，但跌幅较小，不足1%。
根据中房智库统计，11月有90家上市房企市值环比上涨，其中涨幅前三的企业为市北高新、上海临港、南京高科，涨幅分别为173%、31.37%、27.57%，另有8家企业市值月环比涨幅均超过20%。
据中房智库观察，本月市值涨幅较高的企业集中于具有科创概念、与城市园区建设发展相关的企业。比如，领涨榜首的市北高新11月市值环比大涨173%至172亿元。这是一家以园区销售和租赁为主要收入来源的上市公司，之所以大涨，是其蹭上了“创投概念”，但也有分析指出，市北高新实际上并没有那么“创投”。市北高新从11月5日至11月20日连续12个交易日涨停，这种异常涨势也被监管层盯上，质疑其有被游资炒作的嫌疑。
与市北高新上涨原因类似，上海临港、南京高科等企业也是受利于“科创”概念而实现大涨。
除了普涨，还必须关注市值下跌的房企，对于更多房企来说，是一种警示。以本月排在领跌榜首的新光圆成来看，就是一个典型案例。资料显示，该公司旗下涉及业务众多。随着其产业链越来越长，融资压力也越来越大，自2015年开始，新光圆成开始频繁发债，而这些债也是一切问题的开始。进入2018年，融资形势严重恶化，借新还旧模式走不通，新光圆成的债务危机就开始显露，股价下跌也是必然。
对于钱紧、钱贵的市场，各家房企更有必要从自身主业出发，强化造血功能。
