原标题：禹洲地产加速冲刺千亿目标 申万下调评级提示高杠杆风险
7月18日讯申万宏源近期发布的研究报告将禹洲地产评级下调至中性，目标价为4.22港元，较禹洲地产7月17日3.86港元的收盘价有9.3%的上行空间。
申万宏源在研报中提到，禹洲地产自去年合约销售未能达标后，着手于内部人员调整和架构改革，但仍然激进的扩张目标及支撑此策略的杠杆提升所带来的风险未能消除。
对于申万宏源的这份研报，禹洲地产相关人员在回复中国网财经记者的采访函中提到：“该机构下调了其覆盖的所有内房股评级(除两家央企华润置地及保利地产)，我们是目前为止最后作调整的一家。”
申万宏源还在研报中强调，对房地产行业政策保持悲观并对行业展望维持谨慎，开发商再融资面临进一步收紧。对此，禹洲地产表示：“大部分分析师认为下半年政策大概率将延续当前相对温和的窗口，若宏观大环境出现悲观情形，则地产政策或有放松机会。”
CFO及执行总裁相继离职
申万宏源研报中所提到了禹洲地产的人事变动。7月7日晚，禹洲地产发布公告，称黄展鸿因寻求其他商机，申请辞去公司首席财务官及公司秘书职位，曾于2008年10月至2015年3月担任公司首席财务官的邱于賡将重新回到禹洲地产并即刻开始担任首席财务官以及公司副总裁一职。
据了解，这是2015年3月邱于賡离开后禹洲地产第三次更换首席财务官，而此次辞任的黄展鸿加盟禹洲地产也不过一年半时间。此外，禹洲地产的执行总裁蔡明辉于今年6月正式离职，去年8月份加盟的许珂现接手其工作。
申万宏源还在研报中提到了禹洲地产“激进的扩张目标”。据了解，禹洲地产给自己设定的2019年合约销售目标是670亿元，而董事局主席林龙安还曾提出“2020年冲刺千亿”的计划。
申万宏源表示，禹洲地产2018年实现合约销售560亿元，虽然同比增长39%，但与公司年初定下的600亿元销售目标相比仍有一定差距，且与2016和2017年的增速66%和74%相比亦显逊色。原因主要是公司项目比较集中的一二线城市在去年表现不佳，令市场对其执行力开始有所担心。
不过，2019年以来，禹洲地产的业绩稳定增长，公司近期发布的未经审核营运数据公告显示，前6个月合约销售金额为284.74亿元，同比上升32.47%。
一边大手笔拿地一边融资
拿地方面，中指研究院发布的数据显示，2019年前6个月禹洲地产拿地金额为193亿元，在所有房地产企业中排第27位，而上年同期排在50名开外。不过，林龙安在出席2018年度业绩发布时曾表示，2019年拿地总预算约400亿。以此计算，禹洲地产下半年的拿地可能仍然维持一个较快的节奏。
拿地步伐加快的禹洲地产，融资也进一步提速。今年7月初，禹洲地产增发了4亿美金票据，与2016年10月发行的2.5亿美金7年期息率为6%的票据合并成一期。
6月底，禹洲地产通过私募发行2亿美金1年期票据，年利率为5.5%；今年1-3月，禹洲地产发行了50亿元的供应链金融资产支持专项计划，年利率8.5%；还发行了三期额度为5亿元美元的优先票据，折合人民币超过100亿元，利率分别为8.625%、8.5%和8.5%；，；此外，禹洲地产不超过35亿元规模的公司债计划也于3月底获证监会批复。
申万宏源表示，禹洲地产的总有息负债规模可能较去年底上升超过三成至600亿左右，而外债占比则从30%升至45%。
谈到上述募资的用途，禹洲地产相关人员告诉中国网财经记者：“主要用于现有债务再融资，尤其是置换一些较贵的债务，以期充分利用公司自身信用优势积极争取低成本长期资金来源，不断优化负债结构的同时积极降低公司财务费用。”
中国网财经记者注意到，今年以来，房地产企业融资不断收紧。7月12日，发改委下发的通知显示，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。此外，银保监会也针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行了约谈。至于是否会对禹洲地产资金链形成影响，该公司没有正面回答此问题，只强调“在拿地方面继续保持审慎，积极而不激进地补充优质土储，同时，力争杠杆率保持在合理、可控范围内”。
禹洲地产还表示，公司会继续保持“三驾马车”(利润、规模、风险)的平衡发展，向千亿目标冲刺。
