原标题：购买的新房成了烂尾楼？这么做能避免不少损失
有人说，每个楼盘背后都有一段历史，或喜或悲。若是购买的新房成了烂尾楼，应该算是悲剧的一种了吧，然而殊不知这烂尾楼的结局，亦是或喜或悲。
作为我国最有传奇色彩的烂尾楼，“玫瑰园”可谓风雨十年。从开盘即售80套，到开发商挪用资金、国家实行宏观调控、有关部门发现手续不全项目不合法，7年后资不抵债破产又拍卖，由上世纪末欠债6.5亿的烂尾楼成功转型，玫瑰园三期258号别墅成交价达3750万元人民币，在当时北京别墅市场上创下纪录，引起极大轰动，一时间这朵昔日的“烂尾玫瑰”成为了北京高档别墅的代表。
玫瑰园的惊心动魄最终有惊无险，但不是所有烂尾楼的结局都这么幸运。作为我国虚假按揭金额最大的烂尾楼，2002年森豪公寓的开发商北京华运达房地产公司涉及虚假及重复按揭贷款，并将所得资金转移，致使该项目停工，本是北京东二环内的黄金之地，到2005年形成烂尾长达四年，一直处于水深火热中无人拯救。
不管结局大概率是悲是喜，如果买的新房变成了烂尾楼，都是十分令人糟心的事情。在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，烂尾楼形成的原因不一，但作为消费者对于其中细节都难以预料，那么如何尽己所能进行防范呢？万一不幸发生了，又有什么及时止损的方法呢？
事前如何防范
由于烂尾楼只会出现在新楼盘的预售房，那么最直接避免买到烂尾楼的方式自然是买看得见摸得着的现房，这种情况下办完贷款就能办理交房手续，拿钥匙装修着手入住。现房小区内部规划也都一目了然，会更放心。
不过如果没有合适的现房可以买，下面这些防范方法也可以帮你降低买到烂尾楼的概率。
1、仔细查看五证二书
购房者购买“五证二书”齐全的房子，不但有利于避免烂尾楼，而且在后期办理房产证时会更顺利。反之，如果“五证二书”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证很可能会拖上许久。
“五证”是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。五证会在售楼处进行公示，方便购房者查阅。五证齐全的楼盘才好在交房后办理不动产权登记，保障购房者的利益。其中，《商品房预售许可证》尤为重要。这是为啥呢？
原因在于，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由于大量业主在进行购房时并无预售证，因此他们的购房款只能是一般债务，即在受偿顺序的末端。
“二书”具体指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也会在售楼处进行公示。
2、尽量选择实力强、信誉高的房企
论实力强、信誉高，选择大开发商自然更有保障，可以避免很多潜在风险。大开发商品牌房企知名度高、开发实力雄厚，资金相对充足，质量也更有保障。同时，品牌房企拥有更好地物管服务，居住舒适度高。
如果心仪的房子开发商不是顶级的品牌房企，那么就要综合考察开发商的实力和信誉。
考察开发商的实力要从开发资质等级和经验着手。开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率是最低的。开发商的经验则是指其是否开发过多个楼盘，以及这些楼盘交房前出现纠纷的事件多与少等，要考察清这一点不仅要看案头资料，可能还需要明察暗访，多做一番功课。
除了实力，还要看信誉。诚信是衡量一个企业的重要标准，况且诸如地级市和县城，多数的开发商都是本土开发商，开发资质等级可能是三级或四级，但如果不买他们的房子，那么买房的选择余地就很小了，因此要了解一下开发商的信誉情况。首先看开发商口碑。本土的开发商在当地一般会有一定影响力，亲朋好友对其有什么印象和看法，多方打听应该就会有所了解。其次是了解开发商既往开发过的楼盘。这可能就需要了解向已经入住的业主了解开发商在工程质量、物业管理、是否按期交房等方面；如果不方便直接了解，可以去房产网站的业主论坛了解。
3、把握合适的购房时机
据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率一般较低。因此即使要买预售房，也最好选择主体工程完成大半甚至即将完工的楼盘。如果受到内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打地基就仓促交钱，那很可能意味着手续没到位，规划能否通过还是未知数。特别是城中村改造的项目，无法料到的风险则更多。
4、不轻信楼盘广告，关注购房合同中延期交房的相关条款
很多楼盘在销售前都会进行高频次的宣传，极尽各种溢美之词。对这部分信息千万不要耳根子软，一定要理性看待，要实际了解项目而不是轻信广告。毕竟很多规划信息，要落实到购房合同里才受法律保护。付了定金后，在签购房合同（预售房）时，合同中肯定会有延期交房的相关条款，例如，延期多长时间，需要赔付总房款的百分之几给购房者，因为不同房企规定略有不同，购房前一定要看好合同。至于购房合同里还可能会有哪些雷区，不妨看看我们之前的文章《购房合同里能让你损失几十万的8大雷区 你知道几个？| 财看见》
事后如何止损
如果竖起了以上避雷针，但买的房子最终还是不幸烂尾了，甚至房企资不抵债破产了，购房者又该如何维权，及时止损呢？
1、弄清产权归属
如果开发商宣告破产时房屋尚未建成，就会造成开发商对购房人不能履行责任。根据房屋买受方式的不同，可以分为两种具体情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。由于烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要，因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的产权归属。
另外，购买时还有几件事要确认清楚。
首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了;
其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;
然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押;
最后如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。
如果开发商破产后房已建成，购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证：
（1）购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销;
（2）如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。
2、团结力量大，分步交涉维权
在搞清产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。
首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。
其次，若是已经遭遇“烂尾”危机，开发商的账户里还有资金的，或是能有其他方法支付房款的，业主向法院提起诉讼要求退房，然后从开发商处拿钱走人或者是申请法院强制执行拿钱走人，业主的权益可以得到很大程度上的满足。但是烂尾楼开发商有能力退还房款的情况是极其少见的。
再次，若是开发商因为资不抵债而破产，则不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。在烂尾楼纠纷中，开发商不仅仅只是欠着业主的房子，还会欠着银行贷款和施工方的工程款，甚至还有着巨额的高利贷。买卖关系下的消费者享有优先受偿权，但债权债务关系下的购房人则不享有此项权利了。这是为什么呢？
建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，优先于一般的债权。《中华人民共和国合同法》286条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
同时，根据最高人民法院2002年6月在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。如果消费者已得到了商品房的产权，建设工程价款优先受偿权指向的应当是建设工程，也就是说当建设工程所有权属于发包人所有的话，承包人能对建设工程行使优先权。但如果消费者已经得到了产权，也就是说建设工程已经不属于发包人了，那消费者则会有比承包方更优先的受偿权。
这就是为何我们首先要让购房人弄清产权归属的原因。假如开发商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产会被法院拍卖，而根据合同法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。
另外，若决定要起诉开发商时，业主也必须要齐心一致，同时寻求专业律师团队的帮助。如果开发商没有资金退还业主房款，或者房地产开发公司人去楼空的情况，由于业主群体势单力薄，消息也相对闭塞，组织能力差，漫长而艰辛的维权过程的场地和费用问题也非小事，加之有相当部分的业主存在搭便车的心理，因此最好的方法是组织团结起来，聘请专业律师发起集团诉讼，才能达到最理想的效果。
其他注意事项-千万不要停止还贷
买到烂尾楼不仅很难拿到房子，还面临不得不持续还贷的问题。而长期的还贷又不是一笔小数目，的确可谓是雪上加霜。但即便如此，也不能自作主张停止还贷。
北京栩锐律师事务所的律师曾言：从法律的角度上来说，业主与开发商签订的房屋买卖合同和业主与银行签订的贷款合同是两个相互独立、没有交集的合同。不管业主的房子发生什么变化，不管是倒塌了还是烂尾了，业主和银行的债务关系是不受影响的。往严重点的方向说，业主因为房子烂尾而拒绝偿还银行贷款，银行是有权利以业主的其他财产用来赔偿贷款的。同时也会影响个人的信用记录，所以说在业主维权的过程中，千万不要停止还贷。
总而言之，烂尾楼烂掉的时间再长，也可能没有维权成功的时间长，辛苦钱得来不易，选择开发商还是要慎之又慎，做好预防，万一遭遇不幸，也要拿起法律武器让专业人士帮助自己保护自身的合法权益。
