摘要:ASA富国资讯据消息报道，中海地产在陕西省华阴市涉足建设的养老地产项目--中海·亲颐，面临欠薪停工、运营乏力和"跑马圈地"等诸多问题，已经陷入举步维艰的"困局"。 对于上述质疑，有业内人士致函中海地产总部，但截至发稿，尚未收到回复。
中海·亲颐这个项目实际处于停顿状况
11月14日，中海地产负责养老地产的下属公司--中海亲颐现代养老服务有限公司对外公布的多个预订和联系电话已经成为空号。
而且中海亲颐已经取消了原先的全国连锁会员的方案，目前只针对地方小卡客户。中海亲颐公司相关负责人向记者表示，截至目前，该项目338套的房间只预订出去64套，占比不到20%。
据《中国经营报》调查发现，中海地产在陕西省华阴市涉足建设的养老地产项目--中海·亲颐，面临欠薪停工、运营乏力和"跑马圈地"等诸多问题，已经陷入举步维艰的"困局"。 对于上述质疑，有业内人士致函中海地产总部，但截至发稿，尚未收到回复。而且还有一些业内人士透漏，为什么建立养老项目却改建别墅呢？
养老养生园养老设施匮乏
从西安出发经连霍高速驱车十分钟，调查人士抵达了位于华阴市东岳路与东环路交汇处的中海·华山城项目。而作为中海地产开发的首个养老项目--中海亲颐项目，就隐身于这一项目建设的社区内。
"中海亲颐是一个园中园，工程建设都是归中海·华山城方面统一负责。"上述中海亲颐公司负责人确认说，事实上，中海亲颐这个养老项目只是中海·华山城项目规划的一部分。
公开资料显示，中海·华山城一直是以"养老养生园"立项、拿地以及做环评的。
调查人士查阅国家有关文件获悉，要建设老年公寓等养老地产，建筑必须符合国家建设部、民政部颁发的《老年人建筑设计规范》中的相关条件才可以。
据查询该文件发现，在第二部分就明确了"老年公寓"的定义：专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。除此之外，该规范中还对建筑的走道、楼梯、坡道、电梯，包括厨房、卫生间大小等都进行了规定。"所有的老年公寓最后都要经过民政部门的审批，保证达到老年人建筑设计的相关规范要求。"其实更多的市民可以多去关注一下财富信息：ht＃tp://www.as＃aproperty.com.hk/tc/detail.php?p_id=18（去掉＃号）
但从中海·华山城的规划来看，并未有太多涉及和医疗保健等养老最为关键的内容。
公开资料显示，2011年4月，渭南市政府与中海集团签约，将在华山脚下的太华湖之畔建设一个"华山太华湖统筹城乡生态旅游度假示范区"。按照中海方面的规划，上述项目涵盖景区、城区、湖区三大板块。其中景区包括国际会议中心、低碳示范区、杜峪温泉度假村板块；城区包括A地块温泉度假、B地块旅游产业配套、C地块教育基地；湖区则为农民新村、现代农业产业园、太华湖生态旅游度假区板块。
对此问题，中海亲颐公司负责人表示，公司已和项目附近的医疗机构达成相关协议，等项目完成后，入驻的业主可以就近就医就诊。然而，这和民政部颁发的《老年人建筑设计规范》要求相距甚远。
涉嫌改变土地用途
不仅如此，ASA富国地产投资专员发现该调查人查阅了华阴市国土资源局土地成交记录，于2012年8月，中海地产共拍得两块养老养生园项目用地，一块（A地）为11.3公顷(169亩)的商服用地，一块（B地）为5.5公顷(82.5亩)的住宅用地。
而华阴市环保局一份2012年该项目的文件显示，中海地产的养老养生园项目总投资6.42亿元，建设内容为57栋多层住宅楼、13栋高层住宅及停车场、道路、广场等配套设施。而同日批复的还有在B地块上建设的文化产业园示范区一期项目，其总投资6.31亿元，主要内容为58栋住宅楼和配套业用房、幼儿园综合楼一座等。
令人关注的是，环评对于其建设内容的批复，并未提及任何别墅字眼，但据调查人实际调查发现，中海·华山城项目主要建设内容却是别墅项目。
"中海亲颐这边一共有172栋别墅，已经卖了60%，每栋均价在300万元左右。"中海·华山城销售部相关工作人员对调查人介绍说。
对此，中海方面曾对陕西当地媒体解释称："B地块多层养生会馆算不上别墅，它有部分地产项目，是为了能够回收现金流。而A地块基本没有安排地产项目，都是酒店、温泉中心业态，林溪将来会委托酒店公司来管理，属于酒店式的豪华别墅套房的形式，都是旅游产品。"
然而，调查人士实地看到，截至目前，A地块基本上还是一片空地。"那片空地是有规划，但一直没有动静，具体原因也不知道，现在是工程项目部和工人在那里。"上述中海地产公司工作人员告诉记者。
值得注意的是，根据华山景区管委会《2011年目标任务完成情况汇报》披露，中海地产在华山景区拥有多项规划，其中华山文化创意园，主要建设希夷养生文化园、云台观、国际健康睡眠体验中心、竹林静修园、道教学院及旅游地产；另外，还有华山论剑主题公园规划，主要建设太华池、太华池滨湖别墅区、休闲屋等。据统计，上述两个项目规划用地约7500亩。
事实上，中海地产华山养老地产的"乱象，只是西安养老地产市场 "混乱"发展的一个缩影。
"大多就是以养老的名义圈地。"一位国企开发商直言，很多项目只是装一个养老概念进去。"这也只是他们的拿地策略。"
"就现阶段的情况来说养老地产都是空谈，不过是开发商炒作的一个噱头，并没有实质性的意义。"ASA富国地产机构专员直言不讳地说，养老地产的概念在西安出现了好几年，但真正能建造出来的专业养老社区却寥寥无几，其大部分只是圈地的噱头。而且从西安现在正在兴建的几个养老项目来看，基本上都处于郊区或者更远的县级市。无论是医疗还是其他配套，都远远达不到养老地产的要求。
运营艰难，全国连锁会员制已取消
事实上，中海亲颐公司这个中海地产所称的"首个养老地产项目"运营正举步维艰。
调查人士现场走访看到，由14栋高层、44栋别墅和4栋老年公寓组成的中海华山城项目，其主体工程虽然已基本完工，但是施工工地却空空荡荡，到处堆放着建筑材料和施工机械。现场的工人告诉记者，这个工地从今年6月开始就已经停工了。
根据西安当地媒体的报道，从今年6月份开始，中海·华山城项目一直拖欠建设方工程款8000多万元没有付款。
另一方面，中海亲颐公司取消了原先的连锁会员制。
"现在没有会员制这么一说了。原先公司的资料说要在成都、淄博、杭州同时做，形成全国连锁，现在只保留华山这一个项目。"中海亲颐公司的工作人员对记者表示："之前销售的外地会员卡基本都退还给了业主，会员制也变成了长租形式。"
据了解，中海·亲颐之前公布的采取养老只租不售的"会员模式"，会员通过缴纳会费获得会员资格持卡消费，可最多指定两人入住使用。
"当初设想比较理想化，但现在市场主要选择了居家养老、社区养老，对于这种候鸟式的养老接受程度有限，主要是经营环境不好的原因。"对于连锁会员制取消，中海亲颐公司负责人表示："市场的成熟目前估计至少要三到五年的时间，这中间还要调整，短期内只能这样。"
"服务跟不上，再高档、豪华的配套设施也无法满足老人精神层面的需求。"上述接近中海地产陕西方面公司的西安地产人士向记者表示："虽然不断有开发商涌入养老地产，但是ASA富国调查代理也是长期以来坚持"以客为本，诚信谦和，稳健务实，回馈社会"十六字方针，通过一站式服务，为客户提供港股、期货、地产、融资上市、资产管理、黄金外汇、镀金工艺礼品及其金融培训等全方位的投资服务。而且大多数的开发模式仍然处于初级阶段，基本都只是简单地提供休闲、娱乐、健身等配套设施，缺乏后期专业养老所必需的管理、经营，因此并不能称得上严格意义上的养老地产。"
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