2015-11-20 马光远 金融圈
作者：马光远
来源：光远看经济
不久前（11月10日）在中央财经领导小组会议上，习近平指出目前中国经济面临的四大核心问题，分别是：产能过剩、企业负担、房地产和股市。在谈及房地产时，罕见提及“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”习关于房地产的表述，很快被各大媒体转载，并形成近几天财经最热门的话题。
而在11月11日的国务院常务会议上，国务院总理李克强也强调要“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”，12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。在中国经济持续下滑的今天，房地产已和过去不一样的基调再次引发了国人的关注。
高层为什么要在这个时候突然再次高调提及房地产？
熟悉中国公政策语系的知道，重大会议通稿中提及的问题，绝非随便说说而已，在大多情况下都强烈预示着下一步改革政策的走向。因此，这次中央财经领导小组和国务院常务会高调强调房地产，要么意味着房地产面临严重的问题，要么房地产又会成为拯救中国经济的白马王子。
其实，如果对近年来中国宏观经济一直关注，并对中国房地产在中国宏观经济中难以替代的地位有了解的人，对于高层这个时候重提房地产一点都不奇怪。对于中国经济，我在很多场合多次强调两句话：第一，投资是中国经济的风向标，投资下滑，中国经济一定下滑；第二，房地产是中国经济的晴雨表，房地产出问题，中国经济难以独善其身。
看中国经济，其实只要看固定资产投资和房地产的表现，基本就能看个大体。在这里，本人并非要炫耀自己的预断，而只是想说明问题。早在2013年年底，笔者在南方都市报的专栏文章中就提醒，中国房地产调控的政策要从抑制房价过快上涨尽早转向防止房价下跌对中国经济可能引发的系统风险上来。
2014年3月，在杭州房价下降的时候，笔者再次发文，预断中国房地产的市场转折点已经到来，并且判断，在房价下跌的情况下，中国政府一定会救市，笔者当时调侃的一句话到现在很多人都记得：“如果这个世界上有一种爱是真爱，那一定是中国政府对房地产的爱。”果不其然，2014年9月30日，人民银行调整首套房认定标准，打响了中央政府救房地产的第一枪。
笔者在10月1日发文，提醒一线城市的人赶快买房，我在文章中说：“对于一线城市、重点城市、未来人口流入的城市而言，需求依然存在，库存不是问题。一旦政府丧心病狂的救市，你就必须同样丧心病狂的出手买房。”但在文章中也肯定的指出，在政府救市政策下，“并不是每一朵野百合都会迎来春天”，认为未来房地产绝不会因为救市而全面回暖，提出三个“20%”：
只有20%的开发商未来会活下来，20%的城市和20%的楼盘具有投资价值，剩下80%的城市，住房严重过剩，房子没有任何投资价值。
时至今日，房地产的走势基本是按照我所预判的“二八分化”的走势进行的。政府今年以来的救市政策让包括一线城市在内的房地产市场回暖，但80%以上的城市的住房，仍然面临巨大的库存而举步维艰。
房地产作为中国经济的晴雨表，可以说是本轮中国经济下滑的主要原因。
以固定资产投资为例，在经历过去30多年年均26%的增长之后，今年中国的固定资产投资增速前10月已经掉到10.2%，全年很可能跌破两位数，而导致固定资产投资下滑的主要原因，一是制造业投资的下滑，一是房地产投资的下滑。
房地产投资的增速到了10月份，暴跌至2%的增速，已经连续21个月下滑。1-10月份，房屋新开工面积下降13.9%，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%，降幅与1-9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。到10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，创历史新高。这意味着，在房地产销售数据回暖的同时，房地产投资仍然低迷，这其中的原因，就是房地产的库存。
因此，这次中央财经领导小组会议提及房地产时，特别强调化解房地产库存，可谓抓住了中国房地产问题的本质。回顾以前中国的房地产调控政策，从过去最早的“抑制房价过快上涨”，到后来的“增加有效供给”，到今天的“化解库存”，说明了什么。说明了中国房地产已经迎来了惊天的转折点：住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。在中国住房进入过剩阶段之后，房地产作为中国经济最重要拉动力的好日子基本已经结束，房地产已经从中国经济增长的引擎成为中国经济的拖累。
对中国房地产稍有研究的人都知道，除了我所讲的一线城市和重点城市，三四线城市的房地产最大的问题不是价格泡沫，而是数量泡沫。其实很多城市的房价并不高，但因为巨额的库存，上涨没有可能，下降没有空间，大量的房子根本不知道卖给谁。
我所言中国房地产进入过剩，有三个层面的意义：
1. 目前中国人均居住面积已经差不多超过了35平，房地产高速增长期已经结束；
2. 目前房地产库存惊人，即使按照官方的口径，待售面积超过6.8亿平，在建面积超过70亿平，按照人均35平计算，足够超过2亿人居住，而未来住房需求的群体不超过6000万，严重过剩是不争的事实；
3.如果算上全国各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。
不管这些数字是否准确，一个不争的事实是，中国的房子太多了已经成为不争的事实。目前除了一线城市、重点城市和热点城市，绝大多数的住房已经足够，至少80%以上的城市住房供应过剩，这是中国房地产的最大的基本面，房地产用了短短10多年的时间，就从短缺走到了过剩。
在住房短缺的情况下，无论如何抑制房价，房价都会上涨，而在住房过剩的情况下，价格和投资的阴跌则会成为行业的常态。高层在这个时候提出“化解库存”，绝非让房地产回到以前的癫狂状态，而是通过化解房地产的最大问题，避免中国经济下滑。在房地产投资对中国经济依然影响很大的情况下，房地产的稳定是宏观经济稳定的前提。
笔者认为，高层释放出“化解库存”的信号再清晰不过的预示着，新一轮更强的救市政策随即就会出台，这些政策的可能选项包括：首套和二套房的首付回到20%；公积金贷款的门槛和标准调整，印花税和营业税降低，以及各地出台相应的买房补贴政策。在政策的刺激下，是否需要买房，房价会不会上涨？
答案也是很显然的：一线城市、重点城市等20%的城市，在政策的刺激下，房价的上涨仍然是大概率事件；而三四线城市，房价大涨和大跌的可能都不大，能够维持稳定，则居住型需求者完全可以出手买房。至于买房投资者，在三四线城市的风险仍然较大。
最后需要提醒三点：
其一
不管如何刺激，中国房地产的好日子已经结束这是不争的事实，不要期待房地产仍然会和过去一样拉动中国经济狂飙猛进；
其二
考虑到明年中国经济依旧困难的事实，货币宽松、人民币贬值和负利率将会成为明年货币政策的常态，在负利率的情况下，一线城市和大城市的房地产仍然是投资保值的可选之项；
其三
国务院常务会说要通过改革户籍制度刺激住房消费，这是把消化房地产库存的希望寄托在农民工身上，我只能很遗憾的说，农民工救不了中国房地产，因为农民工过去实在被剥削的太严重了，他们没有这个购买能力。
天下没有免费的午餐，低成本劳动力最终一定会严重伤害中国经济，包括中国的房地产。
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