1） 珠海市场前期房价上涨较快：2016 年1~8 月珠海住宅市场销售额估计超过600 亿（去年全年515 亿），销售面积较去年同期没有明显放量，但房价涨幅较快。价格上涨的主要推动因素一是2016 年3 月珠海全面放开了持续近5 年的限购，吸引了大量的外地投资客户；二是近年土地供应较少。
2） 本次调控较2013 年调控相对宽松：限购方面，本次调控没有限购144 平米以上的大户型住宅；限贷方面，本次调控中二套房的首付比例为30~40%，而上轮调控为60%。
3） 调控带来的第一阶段影响是大幅缩量，普遍降价概率不高：传统时段（ 2013~2015 年） 珠海购房者中投资客比例约为20~30%，但今年4~8 月火热期部分项目可以达到50~60%。
限购实施后，投资客的购房量将大幅降低，而珠海本地的刚需和改善性住房需求购房者则会持观望态度；同时由于大部分的开发商已经完成了2016 年全年的销售任务而且手中资金宽裕，开发商四季度推盘的意愿也不强，短期可能放缓推盘观望政策效果。
两方面综合考虑，4 季度珠海市场将出现大幅环比缩量，但短期一个季度出现普遍降价概率不高。
4） 部分楼盘对政策的反应：10 月新政至今仅有一个项目开盘，楼盘价格做了微调及拉差，但前期认筹转化率估计在20%左右（传统时段市场认筹转换率是30~40%，今年4~8 月市场火热时候认筹转换率是50%以上）；而某金湾航空新城区域项目尾盘300多套房源在十一期间认筹，原计划10 月1 日认筹，7 日开盘，但6 日出调控，开发商选择退筹，退出销售状态。
5） 未来主要担心的政策加码是更为严厉的限贷：目前珠海楼市购房者杠杆使用较足，一次性付清全款的比例仅为10~20%，因为大部分购房者手中资金并不充足，加强限贷（二套房首付比例60%）的政策对楼市影响将更大。
建议
政策再加码阶段对应地产股票行情的中后段，往上空间看10~20%，应继续密切关注成交量走势。一二线城市近期密集出台限贷或限购政策，将使得4 季度成交进入缩量周期，我们判断地产反弹行情进入中后段，未来反弹空间看10~20%，建议精选个股：1）存量房时代：
