主题：金凤凰全球华人地产峰会
时间：2016年12月23号
地点：北京三里屯CHAO
主持人：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！我是本次活动的主持人，凤凰房产的总编辑陈萍丽，首先我代表主办方欢迎各位来到由凤凰网主办、凤凰房产承办的2017金凤凰地产峰会的现场。
今天，天空作美，正好赶在大风之后雾霾之前，也希望好天气能送给大家一天的好心情。
刚才一段开场视频不知能否搏您会心一笑，2016年房地产市场经历了跌宕起伏、风起云涌的一年，新政、资本、并购、转型、新技术都成为这一年绕不开的关键词。为了洞悉行业大势，探寻剧变以后的方向与出度，本次峰会以剧变以后、未来之前为主题，邀请财经大咖、地产大佬、实战精英、各界红人等，期待一场盛宴。
去年我们的金凤凰是在凤巢举办，今年我们班到了三里屯的CHAO，一方面是凤凰网紧跟潮流，一方面也是奋战在一线的各位弄潮之士。
下面我介绍一下本次活动的领导和嘉宾，他们是：
侯宁：著名财经评论员，专栏作家，独立财经观察家
延参法师：当代著名禅师，佛教文化著名学者、作家，知名大V
印能法师：佛家著名“音乐僧人”、单曲点击过亿的“梵唱达人”
陈云峰：中国房地产经理人联盟秘书长，优铺网董事长
许焰林：孔雀城住宅集团总裁
刘海滨：华筑集团董事长
何艇：河源巴伐利亚庄园执行总裁
翟国辰：复兴集团星鸿资本投资总经理
杨彬：汉富不动产基金执行合伙人
邓晖：北京广安置业投资公司总经理
张少辉：电建地产华北区域副总经理
杨峰：金田影视产业园总经理
张帆：凤凰金融战略副总裁
龙歆：盛世神州海外基金总经理
王君：孔雀城住宅集团品牌与营销中心总经理
甄勇：当代置业（美国）凰观咨询有限公司总经理
陈晨：复华置地集团副总经理
黄晓丹：有路创始人兼CEO
张议文：有路市场副总裁
杨雪冬：泛海集团营销中心总经理
高广汉：首创置业设计营销总经理
李亚：凤凰网总裁、一点资讯CEO
单大伟：凤凰房产CEO
侯玉魁：凤凰房产总裁
武继钊：凤凰房产副总裁
潘磊：凤凰房产全国营销中心总经理
唐驳虎：凤凰新闻客户端主笔，“新闻极客”
尤志东：凤凰卫视、凤凰新媒体主持人
感谢各位嘉宾的出席！今天到场的还有诸多一直以来长期支持凤凰房产的来自各个领域的朋友和来自媒体的朋友，在此一并表示感谢！
下面，让我们掌声欢迎凤凰网总裁、一点资讯CEO李亚先生上台致词，有请！
李亚：谢谢各位行业专家，各位行业大佬和我们的同行、合作伙伴，客户的参与！
今年是金凤凰地产峰会的第四年，过去的一年就像今天的主题词一样，“巨变以后、未来之前”，确实发生了非常多的影响着凤凰网所在的行业，传播行业、媒体行业，更影响着我们的地产乃至中国整体的经济，还有我们所看到的全球化的进程等等，真正所谓是巨变以后。
我想这样一个峰会是希望我们能够在一起比较跨界的交融智慧，通过这样的洞察和交流尽可能地去影响未来，创造未来。
对于凤凰所处的传播环境，我是能够多说几句的，对于房地产行业，我是一个门外汉，但是对于传播行业，我们每个人都能感受到的，我把它总结为三股力量所带来的巨大的传媒和传播泛式的变化。这三股力量有：自媒体生产内容、机器算法推荐内容、社交平台传播内容。
这跟以前我们通过机构媒体生产内容、通过编辑主导来推荐内容这样的一种自上而下或者是有中心化、一点对多点的传播范式完全不一样。在这样的情况下，我们的内容中更多会出现一些耸动性的或者娱乐性的，有些是情绪性的。这样的内容我们平时能够大量的看到在很多要闻，特别是娱乐新闻中。在我们所处的这样一个房地产行业的资讯报道，其实也一样会受到这样一个娱乐性、情绪性和耸动性的文章主导了特别是用户通过社交平台的自传播。
凤凰房产一直践行的努力、真实、客观、全面、理性来提供房地产行业所有的相关报道，既为我们的政策制定者、行业关注者，也为我们的消费者提供他们所需要的关键资讯、关键的网民声音，和关键的实用性的购房整个全生命周期的新闻和数据。
而在凤凰网旗下，一点资讯也是通过一个技术创新，我们推出了“私人订制、价值阅读”，强调让内容不仅有料有趣，传播新范式下面最容易发生的内容倾向和传播倾向，更要有品。
今天的开场视频是非常精彩的，实际上用一种很有趣的好莱坞大片，包括中国的一些片子，用有趣的方式来报道有料的重大影响到地产行业巨变的这样一些回顾和盘点，并且也是非常有用的对我们的行业从业者以及住房消费者的信息。
这里面有一个《我不是潘金莲》的片段，我不知道这里面说的是她是为了买房还是生二胎假离婚，我觉得这确实是一个非常尖锐的我们都能够在日常新闻中看到的感同身受的内容。
我想凤凰网、凤凰地产营销也一直是在用这样一个能够打动人心的真实客观全面理性的内容，去践行基于大内容和大技术所结合的营销之路。一会儿，我们凤凰房产的同事还会做一些主题分享，会具体介绍我们怎么样通过这样一个大内容和大技术相结合的，甚至是跨平台的内容产品和营销产品，来为我们潜在的合作伙伴们去提供有利的营销平台，共同服务于凤凰网上亿有置房需求的网民。
在刚才说到的这样一个大的传播环境下，我们地产行业的政策制定者、政策关注者、行业主要的企业，以及面向潜在消费者我们的市场推广人员，可能共同关注的都是怎么样能够在这样一个传播发生了巨变的时代，找到一个很好的合作平台，首先他的目标消费者刚好是有这样的购房能力和购房需求，并且这样一个传播平台能够通过内容原生的力量所带来的传播力、影响力、原创力、冲击力，能够帮我们合作伙伴的品牌、服务，把它推送到我们的潜在有购房能力的消费者面前。并且通过技术创新、通过数据挖掘，能够更好地让技术和内容双轮驱动的营销带来品效合一的效果。
我们今天峰会的主题“巨变以后、未来以前”，一开始说到我自己感受到的，今年从年初英国脱欧，再到美国发生的黑天鹅总统大选事件，从国际环境再到我们看到的人民币汇率的波动，包括我们未来面临的中国经济新常态和全球经济更加不确定性的大环境中，中国经济的支柱型产业地产行业到底有怎样的未来，它会如何影响亿万网民、影响我们的民生和大家的感受，希望我们的平台能够提供一个智慧的交流，提供一个透明通畅的思想碰撞的平台，能够在这样的交流中为我们的行业关注者看清未来，也能够为我们的消费者、为我们的网民、为我们的读者更好把握有关他们自己个人家庭和生活的小未来，都能够提供一个有益的更深层次、更有价值的内容。
我们也期待在未来一年跟地产行业的各位合作伙伴，跟过去一样能够携手一起展开创新的合作，拥抱这样的不确定性，真正在未来以前共同的影响未来、创造未来。谢谢大家！
主持人：感谢亚总给我们带来的精彩脱口秀，让我们了解到凤凰网做内容不仅有要料、有趣，更要有品，希望大家来年继续与凤凰网展开合作，携手共赢，共同影响未来、创造未来。
接下来我们有请凤凰房产CEO单大伟先生致词，有请！
单大伟：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！欢迎大家莅临2017金凤凰地产峰会，作为本次论坛的主办方之一，我谨代表凤凰房产向各位莅临本次盛会的嘉宾与朋友表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
在过去的一年间，我们房地产行业发生了深刻的变化，2016年的年初，全国各城地王频现，一二线城市房价暴涨，楼市全年销售再创新高，销售总收入额突破三千亿大关，超级并购联欢上演，可谓风起云涌，热火朝天。
但是在930之后，巨变来袭，多城限购限贷重启，信贷政策收紧，房启融资难度加大，土地出让再生巨变。一时间，山雨欲来风满楼，就在刚刚结束的中央经济工业会议上，中央一语定调，房子是用来住的，不是用来炒的，房子要回归到居住的功能。
会议在肯定了今年调控政策组合拳的同时，也给未来房地产市场的发展划下了红线，而一系列的黑天鹅事件，美联储加息、特朗普当选、英国脱欧也正在扇动他们的蝴蝶翅膀，或多或少影响到房地产的变量在不断增加。逢此巨变，房地产市场的企业和行业都站在一个十字路口，前路茫茫，路阻且长。
当今天下午我在跟到场的嘉宾和各界朋友交流后，当我看到在座诸位笑脸的时候，我知道我们虽然将面临着巨大的挑战，即便前路艰辛，但是只要我们在座包括每一位朋友和嘉宾以及我们业内的精英，只要同仁们不断地努力、不断地创新，不断地市场开拓和创造，我坚信我们未来的中国房地产一定会迎来一个更加健康的明天。
凤凰房产于今年完成了全新的升级，我们加强了楼盘数据库的完善与开发，购房用户的运维以及以此为基础上进行了大数据和大平台的建设，我们在年终完成了改版，简洁丰富的新面貌为我们的用户带来了更好的体验。改版以后，我们的流量连创新高，覆盖的人群数量也长期位居房地产服务类网站前列。
根据艾瑞的调查数据显示，2016年，凤凰房产平均月度覆盖的人数达到了4560万人，单月覆盖人数最高达到了4734万人，平均月度访问量超过的亿次，月度覆盖人数和浏览页面的数量都稳居行业媒体的前三。
2016我们秉承凤凰网大数据+大内容双轮驱动的原生营销模式，凤凰房产通过大数据的建造、分析、挖掘，将跨界的营销、将营销的整合落到了实处。我们今年凤凰跑团、买房玩吧、一元抢吧等营销活动线上线下在业内引起了不少的热炒。
除此之外，凤凰房产坚持凤凰网倡导的原生营销，以原生五化，新闻化、事件化、人文化、阶层化和全媒体化，打造地产全系列的资源整合创新平台。
我们在创建品牌，在消费者以及在媒体自然融合的方面，为我们的客户创造了难能可贵的好的平台。每年年底我们都在回望过去的基础上，依据行业发展和用户需求，来制定我们凤凰房产来年发展的战略。2017年，凤凰房产会以大数据平台为依托，更加精准地为不同需求的购房者提供全新的服务。同时，也为在各个区域不同业态的开发商朋友提供定制化的生态服务平台。
我们把用户需求以项目的开发，整个全周期进行了一个深度创新的整合，我们的同事在以下的演讲中会作详细的解读，在此我就不多讲了。
每年在金凤凰的年会上都是我们业内精英相聚的这样一个思想盛宴，真诚希望我们在这次论坛上各位嘉宾朋友能够分享我们这一年来的经验以及卓越的感悟上能做到智慧的交流和分享，同时，和我们凤凰房产一起来见证2017年金凤凰全球华人地产峰会为行业甄选出来的一些优秀企业、优秀楼盘以及优秀人物。
在此，我再一次衷心感谢各位来宾和企业家朋友们对凤凰房产、凤凰网的一贯大力支持，祝大家生活愉快、工作顺利，谢谢大家！
主持人：感谢单总的精彩致词，他为我们回顾了房地产市场一年来的发展，为我们总结了凤凰房产过去一年的成绩，也为我们指明了2017年凤凰房产的发展方向，大数据+大内容，开放+定制，也期待在座各位能共同见证凤凰房产在明年的大动作和大发展。
接下来，我们将进入本次峰会的主题环节“资产大时代”，请看大屏幕。
主持人：接下来出场的这位嘉宾，他被称为股市“空头司令”的代表，但却对这个称号嗤之以鼻；他对股市了如指掌，但今天他却要谈谈楼市，他，就是著名财经评论员，专栏作家，独立财经观察家侯宁先生。掌声有请侯宁先生给我们带来大咖脱口秀：从股市看中国楼市的平民化趋势！
侯宁：各位领导、各位来宾，大家好！我谈不上脱口秀，因为我还要稍微看一下稿子。谢谢。
各位朋友下午好！我本来是长期观察股市的人，但是今天讲楼市，我也可以勉强说几句。什么呢？后来我在研究股市的过程中，不得不研究宏观经济，研究宏观经济，就不得不研究中国地产。所以从2004年以后，2005年我对房地产的关注就非常多了。我在朋友圈里也有许多房地产的朋友，有几个群里面都是房地产老总。就像刚才我们在大屏幕上看到的一样，我们现在正处在一个光怪陆离、声色犬马的盛世，这点我们体验得很明显。每一次每一个盛典的开头，都像过去的古战场擂响战鼓一样，每一个人每一天可能上来首先打开的是一个网站，然后上微博各种搜索各种奇闻轶事，哪怕一个非洲的野人部落，一个酋长娶了十个老婆，大家也能讨论一番，在过去是没有的。我那时候在新华社离开的时候，还是六七个人挤在一台电脑，看新闻。十来年过去了，我们的社会发生了翻天覆地的变化。
就拿房地产的渊源来说，我给大家不妨透露一个被打脸的事情。2014年我当时做过两个判断，一个是房地产的，2014年3月16号，我发微博告诉大家，房地产的隐性拐点在2012年就开始了，显性拐点在2014年开始了。
但是房地产随后就遇到了挑战，我们可以随便翻出来当时关于房地产的一些报道，我们就看出在那一年，从3月28号开始报道北京楼市量价齐跌，长三角地区多升级楼市，好像我当年的预言对了，但是紧接着在股市从7月24号开始拔地而起之后，9月份央行开始用我们不懂的眼花缭乱的东西向市场放水，当时社科院专家都把它称之为“花样放水”，然后楼价又开始，新开盘楼市悄然诞生，各种地王又开始表演。
由此，我们可以想象房地产在中国这么多年火热，想预测准它，非常难，反而是那些预测天天房地产要涨的大嘴们成了名。任何说房地产跌的，很可能都会打脸。
我记得我当时发这个微博前已经反复的研究的各种动向，各种迹象，觉得很有把握，但是，随后我们看到2014年年末到2015年，甚至今年的2016年，除了北上广深城市以外的合肥、苏州、南京等等，又开始了“最后一轮疯狂”，这个我们不敢说，但确实涨得让人目瞪口呆。就像2014年9月，记者采访我，我说明年股市肯定涨上3500点，我是壮胆这么讲的，但是没想到第二年一口气攻上5100点，许多事情出乎我们的意料，我们现在处于黑天鹅频出的时代。2016年年初，股灾3.0，那时候我到古巴旅游去了，我走前让粉丝全部减半参与，但是我没想到会熔断跌停，我给他们发短信问今天股市干吗呢？他们回短信说停盘了。我说大上午怎么就停盘了？他们说熔断了，我反正自己减仓差不多了，这就是2016年第一只黑天鹅。
随后我们看到美联储一次次加息，变成不加的黑天鹅，再次看到英国脱欧的黑天鹅，然后我们又看到特朗普这只黑天鹅，又看到了万科一脱，其震几何。恰恰万科这一脱，警示了今天我要演讲的这个主题的内容。
许多人看到万科，那时候都说万科涨不上去，我当时在16、17块的时候明确告诉大家，万科肯定会到30。为什么这样？因为我们中国房地产，大家看到一个现象，从2003年被立为支柱产业以后，它就成为中国经济的一个贵族，搞房地产的人都是大款，炒房地产的人都变成百万富翁。当然我们在2007年牛过一把，那一年我赚了五倍，感觉到很神气。但是没想到我成名的那年股市会跌成狗，我说会跌到1800，结果跌到1664。但是房地产价格，一轮轮的调控以后，虽然中间有波折，并不是说房地产不能跌，2008、2009、2012、2014年都曾经有10%以上的跌幅，主要的城市，包括温州、上海、深圳都有这样的跌幅，但是随即很快又回去。房地产价格到930这轮调控以前，总体处于上涨通道中，非常好。而我们的股市呢？我在2007年10月发文章，我说6年以后是铁顶，但是它其实是七八年。
我们再观察另一点，更值得深思了，虽然房价突飞猛进，凯歌高旋，非常好，但房地产股价同样跌成了狗。2007年万科最高达到了40.78元，但是到2014年，我断言房地产拐点来临的那一年，3月，万科股价是多少？6.5元，从40跌到6块5，你说炒股的人都赔成什么样了。同样，大家知道另一个著名的例子，中石油48块6跌到最低6块多没人买。都是一样的写照。
万科只是一个代表，万科背后是保利地产，一系列房地产股价都跌成狗。为什么会这样？就是因为房地产市场的突飞猛进，它的代价是抽空了银行，抽空了普通老百姓，吸了普通百姓的血。折射在股市上，股市为什么不买账？是因为房地产企业的利润率从2011年起就开始下降了，而在此前，我们知道，2008年股市楼市一跌，我们政府急忙推出一个非常4+10，四万亿加十万亿，加十大振兴计划，房地产股和整个股市一样，跌成了狗。折射的是什么呢？股市这么一个旨在反映经济效率的市场不买账。
大家都知道一个误区，大家都说股市是国民经济的晴雨表，完全是错误的，股市是经济效率的晴雨表。你观察美国股市都是这样，美国股市都是在它经济效率通过科技革命发生变化的那些年，它是大牛市，一旦GDP还不错，经济效率保持平常的时候，马上进入熊市。而我们中国经济这几年股市所折射的正是我们表面上通过拯救房地产、拯救了GDP，但是经济的效率、经济投入的边际效益在大幅度下降。这一点许多学者写文章论述过，我就不展开说了。
所以股市中的许多畸形现象其实折射的正是我们经济中存在的重大问题，包括到2015年、2016年，大家看到股市又跌成了狗，股灾1.0、2.0、3.0，千股跌停出现那么多次，与此背后伴随的是什么呢？是我们的房地产市场仅仅在2016年就出现了318个地王。这种鲜明的一冰一火的对比，恰恰折射出我们经济中存在的问题。
大家都知道一组数据，到了2016年，大家看到从7、8、9、10、11月份，每个月我们的银行只给房地产商只给房贷贷款，7000亿贷款，有6000是房贷，到了11月份，9000亿贷款，还有6000亿是房贷，国家可以说用心良苦，用尽最后一丝力气在保卫房地产。
但是，经济不买账，我们非常“4+10”，投入以后，仅仅2011年GDP数据还保持在10%以上，其次就是一路下滑，9、8、7、6、5。经济不买账，反映在上面就是股市不买账，股市看不到你转型的希望，股市就没有崛起的希望。
所以我在2014年股市要牛的时候，我说过，第一轮的涨幅肯定是一个估值的修复，第二轮的涨幅是大家对改革转型寄予希望的这么一个牛市，但是后来没想到，大家知道2015年被演化成了改革牛，而且我们肖钢主席亲自在那年提出了4、5月改革牛，放出了一个人可以开20个股票账户，可以融资、可以配资，于是股市疯了，这种高杠杆付出的代价大家也看到了。
而楼市现在面临着和股市类似的情况，我们看到深圳楼市报出了蜗居等新闻，9月份一下子让房地产成交陷入冰点，最近还在出台陆续的措施。
而且在2003年，中国楼市被定为支柱产业之后，最近的中央经济工作会议第一次喊出了让老百姓激动的，房子是让人住的，不是让人炒的，这个话早该说了，但是为什么一直说不出来？许多东西可以意会不可言传，就像2015年，为什么人民日报会在显著部位登出，说中国经济还要在很长一段时间是L型。当时引起轩然大波，在股市已经开始进入股灾的时候出现这么一种声音，在之前也出现过类似的声音，而L型转型的一个判断基点就是说我们不追求GDP数据，要追求经济质量的转型。可见政府高层这方面的博弈也是很强烈的，毕竟眼前的利益是更能直接看得到的利益，就像你不搞房地产的话，地方政府说我们从哪来钱？税从哪交？我们长期习惯靠这个东西的。但是终究要走到这一步，房地产总体上大致恢复它的住房属性。
现在我们终于迎来了这一天，其实迎来这一天和我们30多年来的改革是很类似的，怎么类似？我们的改革一直是倒逼着改革，被开放倒逼下的改革。这次楼市的强力转型定位其实也是一种倒逼。
美国通过强化美元对世界经济进行收割，我一直称它为天赐，已经崛起，当年日本就是这么被收拾掉的，美国现在又把这招拿出来的。但是美国也是没办法。我在微博上一直在挖苦耶伦，去年12月加息的时候，他说今年我们会加息四次，结果今年嚷嚷整整一年，到最后这一次勉为其难加了0.25，那是没办法了，再不加美联储的信誉就破产了。大家知道美联储可是世界的央行，你反复说话不算数还有什么信用？美元指数就面临暴跌，但是美国终于顶住了。
而在顶住的时候，大家看到美国神奇的借助了一种什么力量？一个是美国的就业数据确实有所缓解，包括这个月最新的GDP数据稍微涨了一点点，但是远远达不到大家期待中的强烈复苏的地步，但为什么他还要加息呢？一是保持美国信用，第二，美国现在强烈的寄希望于朦胧的特朗普预期。
所以，要说预期管理，大家一定要向美国学习，我们中国更需要向美国学习。美国一直在跟你玩预期。
在大选之前，大家预期希拉里会当选，说她当选以后有利于华尔街、有利于全球经济、有利于美元走强，最后特朗普上来，美元还走强？美国立马出来一个特朗普预期，他要加强内部基建，他要如何如何，美国经济很可能面临振兴。包括高盛立马给美元又加了20%的涨幅预期，能不能涨到不说，但至少他一直在调控着全世界。
我们这方面需要补的课很多，就像今天这个演讲标题所说的，我们面对着一个辉煌的过去，面临着一个非常不确定的未来，黑天鹅不知道什么时候会出来。但是，我们现在可以说已经踏踏实实地走出了第一步，我们开始对房地产进行调控。
调控房地产，大家知道并不意味着房地产业从此没有了，或者从此衰落了，而是意味着对房地产的要求更高了。我有一个朋友叫卢强，他一直搞房地产，他在安徽九华山搞德懋堂，一直打造最用心、最有传统韵味、最具有建筑师匠心的地产。包括最近国家推进的特色小镇这样的房地产会有希望。但是像过去那样有房子就能卖，有房子就能如何如何的时代，我相信过去了。不是我们不想接着辉煌，而是国内外形势都不允许了，美国这一加息，搞的全世界放水，都变得谨小慎微，甚至很可能慢慢都跟上美国的步伐。这个时候，房地产夯实内功的要求就就越来越强烈了。
可以说中国从这时候起，也是走向了一个我称之为“第二轮改革开放”的开始，我们开始真正要以新经济来立国了，用高科技来立国了。最近国务院提的口号是叫转虚向实，振兴实体经济，振兴实体经济其实就是股市，实体经济如果像曹德旺先生抱怨的那样处处有槛的话，就不可能振兴，股市永远是在虚的，所以振兴实体经济就是振兴股市。而振兴了股市反过来反哺实体经济，这也是真的，这也是我们今年为什么我虽然对房地产业总体上一直是谨慎的，但是我今年在微博上好几次提到房地产股的并购蕴含着赚钱机会。这么多年房地产受压于保预期，也是为什么宝能会盯上万科，恒大会觊觎万科的重要原因，所以房地产股在今后还会有机会，大家知道房地产股票市盈率已经由2014年最低点的10倍平均已经涨到了24倍左右了，所以实际上这两年房地产股也能赚钱。
我也相信在今后的5—10年中，房地产股票还是一个黑马频出的市场，为什么？房地产市场大规模的并购重组时代来临了。这也标志着我们中国经济的强力转型真正的开始了。
雄关漫道真如铁，而今迈步从头越，十三五规划的第一年，也是我们经济真正接受考验的新的开始，谢谢大家！
主持人：感谢侯宁老师！下面我也代表我们的网友想问侯宁老师一个实际的问题，您能跟我们预测一下您觉得明年我们的房地产股票还能买吗？万科的股票还可以买吗？
侯宁：我觉得还可以。现在万科股价又照着20左右跌下来了，跌到一定程度又可以买了，它的并购重组机会没有完，不仅是万科，其他都有可投资的机会。
主持人：感谢侯宁老师的建议。我们各位听了专家的建议，落实到实战还是需要自己的独立思考。下面进入对话环节。刚才，侯宁老师为我们预测了明年的股市，也为我们讲解了楼市与股市之间的关系。那么在当下，股市、楼市，我们究竟该如何选择？地产+金融会碰撞出什么样的火花？全球化资产配置时代，我们该如何投资海外市场？在接凤凰开讲环节，我们将请各位嘉宾给我们一一解答。
下面，我将把话筒交给本场对话的主持人——凤凰新闻客户端主笔、“新闻极客”唐驳虎，同时有请对话嘉宾上场，他们是：独立财经观察家侯宁、凤凰金融战略副总裁张帆、汉富不动产基金执行合伙人杨彬、金田影视产业园总经理杨峰、盛世神州海外基金总经理龙歆登场。有请各位！
唐驳虎：感谢主持人把话筒交给我，首先想请张帆总，凤凰金融也是一个快速崛起的投资平台，您来到今天这个地产峰会，有时间可以跟大家分享或者介绍的呢？
张帆：先介绍一下公司，凤凰金融也是凤凰卫视一个创新的项目，公司成立两年左右，我们的宗旨是给全球华人提供一个一站式投资理财的平台。作为一个一站式的投资理念平台，除了房地产之外，其他的衍生品，包括股票，包括我们在海外投资的一些房地产抵押债券，这些也是我们比较关注的产品之一。
唐驳虎：这个投资重点是在国内还是在海外？
张帆：从公司成立到现在，我们主要布局在国内，现在平台上包括固定收益、基金、保险，各个大类型的产品线已经布局得差不多了，下一步我们公司现在比较注重的是开发海外理财市场，所以这一块最近公司也做了比较多的工作，我们1月初马上要上线的一个产品线，对接一些美国的房地产公司。在座的都是房地产专家，我大概说一下我们现在开发海外的投资策略，国内的高净值人士很多都希望投资美国、加拿大或者澳洲，其实你能拿出来几十万美金，或者一个比较大的金额的人群，其实还是比较少的。所以，我们想做的是给全球华人的投资门槛，就是整个做全球配置的投资门槛降低。
所以第一款产品其实是一个短期的由房地产抵押的过桥贷款，这个过桥贷款是一年期，有一些房子作为抵押，它的利率我们现在估算固定收益应该是6%左右，这肯定是没法跟国内的收益来比，但是根据一些海外的市场，尤其是美国这样一个环境里面，做全球配置应该还是比较有吸引力的资产。一方面你可以拿到一个比较稳健的针对海外市场比较高的收益，另外一个就是有比较实际的抵押产品，比如说房子。尤其是美国那边的房地产市场最近走向还是不错的，所以我们觉得这是一个比较好的起点。
唐驳虎：我的理解，第一，随着美元升值，美元资产的投资可能比原来只专注人民币资产投资相对更重要，另外也是一个多元化分散风险。当然，美元要是单纯的存款或者是股市，好像是拿不到这么高的投资回报率的是吧？
张帆：对，没错。
唐驳虎：我的理解，2008年美国金融危机爆发就是因为房地美、房利美的贷款证券化除了问题，您打算怎样回避这样的风险？
张帆：对，当时美国2008年的金融危机很大一部分都是因为次贷的风险，当时市场明显有比较大的泡沫。在2008年以后，我们明显看到的是美国所有的金融机构，尤其是银行对房地产贷款这块收缩得非常多，所以，基本上现在很多美国人需银行，即使他的信用很好，他可以付比较高的首付，他也是无法贷到钱的。所以，现在这个市场处在一个比较特殊的环境里面，所以从我们的角度，宏观的风险到现在问题还OK。
说到我们投资人的这个投资产品，有很多行业的专家，还有宏观经济的解读，这个肯定会有影响，但是说到某一个人去投自己的10万块钱、20万块钱，去投美国或者全球任何一个房产，肯定宏观经济是有一些关系，但是对这个人他投的这一个产品来讲，其实我们还是更看重宏观到项目、到风控、到各个方面，其实是一整套的平台。
唐驳虎：您是华尔街出身，比较现实的一个量化的指数，根据您的了解，现在美国房地产的价格指数，还有景气指数，比如按2007年为一个标准，2008年为一个标准的话，现在美国的房地产指数处于怎样的发展状况？
张帆：最近这几年房地产指数一直是一个比较缓慢的上升，应该是去年，包括明年的预测，应该都是一个比较低的单位数的增长。还是说回来，我们一开始是做一个房地产抵押的债券为投资产品，而不是直接的房地产项目，也是为了给我们的投资人降低一些风险。所以，即使债券没有还上款，他把这个房子卖了才需要还钱的话，这个债券本身也不是百分之百房价做融资抵押，而是你这个房子的六折、七折等等，即使把房子抵押卖了，还是可以拿回本金。
唐驳虎：你们这个产品是公募还是私募？
张帆：我们是严格按照美国ICC发布产品的法律，这个可以是公开发行的，它其实是私募债。但是，是公开发售的，只是因为有一些例外，不需要在ICC去做一个备案，不是在一个公开的交易所交易，但是它是符合证券法的正式证券产品。
唐驳虎：在座的大部分是实体做地产界的人士，可能对做证券化的金融产品有了一定的了解，但是可能大家感兴趣的是实实在在的钢筋水泥项目，所以由盛世神州海外基金总经理龙先生介绍一下，您是做融资的，请具体介绍一下投资重点吧。
龙歆：盛世神州基金是2009年中国第一个房地产备案的私募基金，在发改委备案的，当时还没有所谓的监管机构管我们，我们主动要求发改委管我们。我们是一个双轮驱动的私募基金，到目前为止，国内的业务资产管理规模140亿左右，主要是为房地产开发商提供夹层融资，我们的美元基金业务从2012年开始也是第一个进入到美国的房地产私募中国基金，我们当年应该是抢了潘石屹买第五大道GE大楼的头条，我们主要是为金融机构和超高净值的客户创造美国房地产投资产品，我们自己并不销售，我们这些投资机会在这些信托机构大家都可以看到。
唐驳虎：投资的具体项目能介绍一下吗？
龙歆：我们2012年进入美国，到现在为止大概用了三个策略，2012年大家都知道，美国房地产市场刚刚起来，我们的第一个策略就是大量的收购，我们在德州、亚特兰大收购了大概3000套公寓，这和国内的公寓不一样，国内是打散卖的，海外的公寓是单一的产权获得稳定出租的现金流。
随着美国资产价格的走高，我们把收购的策略改成了开发策略，我们和美国一线开发商，类似于国内的万科、绿地这样的企业进行合作，我们提供股权投资，他们作为开发商进行操盘，我们获得一个稳定的开发。
到目前为止，我们在美国进入的城市有八个，纽约、奥兰多、休斯顿、西雅图、奥斯丁等八个城市，我们是第一个中国私募基金在美国成功推出案例的基金，目前为止，我们卖了三个楼，第一个在亚特兰大，卖给了凯雷，回报还是不错的。第二个资产包，我们在休斯顿有一个出租公寓的资产包，卖给了以色列的家族和领盛基金，这两个项目的退出我们获得了50%以上的回报。
唐驳虎：我的理解，你们是两块投资，一个是租赁产品，一个是快进快出的转售产品。
龙歆：对，我们只做出租型公寓的收购和开发，出租型公寓这种有稳定现金流的商业产品是美国大机构之间认可的产品，我们这方面，从我们退出案例可以知道，接盘的人都是美国房地产信托，都是八亿美金市值以上，养老保险教师的退休金这类型作为我们的投资人，所以我们的退出渠道比较通畅。
唐驳虎：你们的项目选择在美国很大，项目选择的考虑重点一般是怎么出发的？
龙歆：我们还是随市场的变化一直在调整我们的策略，一开始我们2012年进入的时候，因为美国处于一个低谷，刚刚回弹。我们去找有最高增长潜力的城市，一开始就进入了德州，比如说休斯顿、达拉斯，那几年油价狂飙，是非常好的进入时期。现在虽然我是做海外投资的，我可能给大家一个忠告，在海外的投资可能已经进入到一个高点，或者相对高点，我们的投资策略通常来讲是比较保守的。我们会选择开发或者投资门槛进入比较高的城市，来规避掉将来的竞争，也就是说我进入的时候，我知道未来2—3年不会有太大的供应量影响我将来的退出，因为它从政府获批、程序上都需要很长的时间去准备。
首先是高增长，现在我们基本上挪到了高门槛的门户城市，类似于洛杉矶，因为它通常的规划审批需要两年时间。比如像西雅图是和国内比较像的一个城市，因为它有红线，土地用地有红线，所以供给非常有限，同时增长非常好。再加上中国资金和中国人都比较亲睐，习大大第一站也去了西雅图，带动了很多的投资，我们现在是比较看好这些区域。
唐驳虎：要是用一个比较直观的比方，前两年你们投资的重点类似于国内的像合肥、郑州这样的高增长二线城市，现在你们有比较高的风险考虑，又转回了美国的一线。
龙歆：对。
唐驳虎：侯宁先生对特朗普上台以后美国的政治环境、经济环境会发生的变化有什么自己的分析？
侯宁：特朗普上台这是一个黑天鹅事件，我知道特朗普上台的前三天，虽然此前我一直在微博上说特朗普可能会当选，但是我是特朗普上台前三天在广东惠州在付费微博明确告诉我的付费读者说特朗普可能会当选。
他上台以后就是搞基建，在此前他许诺过的几点，包括之前确定告诉大家要对美国所有进口产品征收50%的税等等。许多人把特朗普当成一个商人看待，包括在台湾问题上的滑稽表态，外交上的稚嫩大家也看到了，跟蔡英文通电话，让美国白宫都大吃一惊。他又对“一个中国”的政策表示，只要有利益合适交换，意思是多卖点钱，把台湾卖回大陆也可以，他这种思维会吓你一跳。
但是我个人看，特朗普有的时候更多像一个好的演员，所以他能做出什么意料之外的要蛾子，不大好预期。我认为共和党更务实一些，对实际利益看得更重一些，对中国政府来讲，谈判起来更容易一些。这就像我们股市中最近发生的万科股权争夺战一样，恒大扑来了，这不都是明着扑来吗？这些都是明面上的问题，好对付。所以，这次我是很欢迎野蛮人闯入股市。他闯入，你们没管好，那是你们监管层政策没跟上，我打你监管政策的漏洞正是野蛮人要干的东西，是资本要干的东西，资本是无孔不入的，资本追求的是自由。所以，将来我觉得应对特朗普，也要小心他的这样一些动作，他真的是可以不择手段做好多他认为旨在维护美国利益的事情。谢谢！
唐驳虎：那您认为特朗普的几个政策，比如制造业回流、大搞基建能带来收益吗？
侯宁：美国政府存在的最大问题是什么呢？比如说加息，为什么让耶伦那么犹豫呢？因为美国一加息，就让美国国债每年付出近两千亿的利息，而美国政府目前光联邦政府的负债都差不多20万亿，19万亿多，这是明着负债。所以，每加息对美国政府来说是一个巨大的负担。而你在国内又要减税，无疑财政收入又少一块。所以我觉得特朗普这个游戏玩下去，我们观察半年，会面临强大的财政考验，搞不好特朗普上台也许半年内白宫停断了，这种可能性非常大。
唐驳虎：很不看好特朗普的政策。张帆先生有什么看法？
张帆：我觉得特朗普当选之后，我看到他之后的政策对美国，包括全球经济的影响，大家的评论都不一样，大家的观点也都不一样，有好有坏，有人说他是商人，应该更懂经济，所以他应该是一个利好。但同时，他也说了一些不是很主流的话，所以有些人也比较悲观。我觉得大体来讲，对美国的经济的影响，我觉得现在是一个未知，但是他明确表达出来的一些政策倾向，对一些细分领域可能有一些比较明确的地方，比如说特朗普是明确反对移民政策的，比如说经济比较落后的国家的人到美国的数量可能会减少，所以针对房地产开发商来讲，不知道是不是导致他们不可以用比较便宜的员工，这种房地产开发商的成本加高导致房价提高。现在他又说可能要增加关税，所以，可能是有一些细分的对某一块经济的影响会有，但是大环境现在是一个未知。
唐驳虎：他大搞基建你认为对美国房产市场会有助推吗？
张帆：这个目前也不知道。
唐驳虎：龙歆先生发表一下看法。
龙歆：我简单说一点吧，第一，我觉得特朗普首先是一个美国总统，他一定代表美国利益。不管经济好坏如何，他一定是为美国服务的，这一点毋庸置疑，微观层面对美国经济利好不利好，后续还要看解读。比如说他反对EB5的移民政策，我们现在正在跟特朗普女婿合作，他是新泽西边上的开发商。此外，我觉得单个项目、单个生意另看，但是有一点毋庸置疑，一定会做出对美国有益的决策。
唐驳虎：量化的话现在相当于什么位置？关于美国房地产的景气指数。
龙歆：大家比较关心房价，大部分城市已经超过了07年的顶点。
唐驳虎：风险也在凸显？
龙歆：一定超过上一个周期的顶点，这次上涨也不意外。
唐驳虎：随时准备辞退。
龙歆：对。更取决于您对资金使用的积极性，不管在什么时点分享到美国房地产平均的回报值，就是8%—12%，也就是说你的钱趴到一个地产项目，如果时间足够长，控制杠杆比较好的话，长远来看，你永远可以获得8%—12%的回报。为什么有人亏钱？是因为资金属性决定，比如我是一个基金，五年以后要退出，正好市场垮了，你还非得卖，肯定亏钱，就是资金成本，你的时机不由资金掌握人去掌握。这是一个因素。所以，我们可以看到在纽约这种以家族为代表的资金，它在房地产市场里面很少亏钱，为什么呢？它拿得住，拿得住就享受一个市场长期的增值。
唐驳虎：超越周期？
龙歆：对，就超越周期了，可以熨平周期的风险。
唐驳虎：我们谈了半天美国，专注于国内投资的杨先生也按捺不住了，汉富不动产合伙人杨彬先生，您认为房地产进入下半场的阶段，还有什么新的投资机会可以寻找吗？
杨彬：“巨变之后，未来之前”，我上场前看同策发了一个2017年房地产市场的报告，提到“反者道之动，弱者道之用”，这是老子《道德经》里的一句话。未来几年特别是近期两年，在政策影响之下，在一个变化的阶段。我们在变化中寻找各种机会。我认为未来房地产市场我看好两大块市场。一部分是小镇，这是一个在中国快速城镇化这30年，从20%到50%以后，在大城市圈特别是东部这三个大的都市圈，出来一批小镇，这是逆城市化的过程。
第二是城市更新，特别是一线城市、东部的二线城市。2000年的时候我在合生创展，那是合生第一个过100亿销售额，现在我们都是冒3000亿，可能未来都是要奔着万亿的目标去，而且房地产开发商的集中度非常高。2000年我记得前十强加起来才一点几，现在前十强百分之二十几了。按照丁祖昱的预测，二十强能到50%。房地产开发里面的机会，特别是非前十、二十的机会越来越少。同时整个二线及以下供应量是过剩的，而一线城市全部抢得头破血流，前几天万科拿到一块地，全部要自持。房地产开发的红利已经基本上过去了，这个红利来自于城镇化过程中，土地的快速增长。从九几年初的时候几万块钱一亩，到了现在几千万一亩，这是巨大的，开发商的利润来自于土地增值。
当生产资料、我们的资源已经变得这么稀缺，抢不到的时候，大家都去抢，利润自然会降低。同时意味着我们要关注到另外一个就是存量市场，开发之后就是存量，但美国存量市场的交易量应该是10：1，十倍于增量，中国现在北上广深去年刚刚到1：1，这是一个巨大的空间。
同时，2000年之后的房子相对好一些，之前90年代、80年代，甚至更前的房子，不管外观上还是功能上，还是里边的经营上，都到了需要调整的阶段。所以我们是看好这两个方向。一个是小镇，一个是城市更新。
小镇，我们是和宋卫平，他现在蓝城专注做小镇，我们平湖的项目即将开业，结合着养老、农业、旅游，其实就是城市人口的溢出。我们汉富看好这几个方向
唐驳虎：以住宅地产高增长的特征，上半场已经结束了，下半场的重点一个是产业地产，一个是商业地产，我的理解应该没错吧？
杨彬：一个方向是小镇，小镇其实还是开发，其实我们说的农业也是一个产业，你要在大城市周边围绕着产业能够形成，小镇代表着居住环境更加舒适，再就是城市里老物业的更新和改造，存量资产。
唐驳虎：美国相当一部分人群，中产阶级都居住在郊外，享受比较好的环境。您认为中国未来趋势也是这样吗？未来中国中产阶级人群的居住景象是不是也会郊区化？您提出了小镇化，小镇同时也有居住属性。
杨彬：对，有居住属性，小镇的定义，在大城市周边，一个小时到两个小时车程范围之内，作为第一居所或者周末第二居所，都是可以的，而且很重要的是，我们城市将城市的非核心功能要外迁，学校也要外迁。大城市里面，房地产这么多年的开发，带来的城市病很严重，同时我们的乡村很落后。宋卫平有一句话说：“我们的小镇要让城市更温暖、让乡村更文明”。
唐驳虎：这个愿景相当不错，也祝你们成功。刚才你们提到你们想做商业地产的更新，能具体说一说吗？
杨彬：城市的存量资产的更新，大宗物业，其实不外乎就是办公、纯粹的商业和酒店，中国的住宅一直很少，这可能也是个趋势，未来这几年租赁型公寓、持有型公寓的量会增长得非常快，像万科这两块地全部自持。酒店这些年虽然复杂，但是有稳定的酒店管理公司存在，办公也是这样。我们认为商业是最大的机会，商业其实不仅仅是在房地产市场的影响，同时还有两个因素在影响着它。一个是消费升级，再一个是互联网。
消费升级的角度，我们过去这30年，包括我们买房子也是，从满足生存和基本的需求，这是一个温饱阶段的需求。当我们社会现在步入小康的时候，我们人们的需求首先发生改变，更多的关注是社交、尊重这方面的需求，而我们传统的商业就是在买买买。所以为什么马云说电商已经消亡、死亡了。一方面我认为是从购物的角度来的，你买东西总归需求是有限的，有成本在那里，空间也是有限的。而对体验、对社交这种需求，是无限的。
再一个因素，在互联网影响之下，互联网对商业的改变会比我们想象的更加大。我今天早上刚从成都过来，这次去成都看一个我们要投资的企业，是言几又，繁体的设计的“设”，旁边就有一个它的店，这个店比较小，看上去是书店和咖啡馆。成都这次的IF旗舰店是里边有11个店中店，这些店有它的特点，去消费的东西，都是基于同样的一个人群。我昨天发了一个朋友圈，我说书只是一个背景，用书籍来定位人群，这个人群聚集在言语。之后，聚集同样一批群体的店中店，最终它是一个生活方式。然后它非常重要的不仅仅是线下的店，有线上的很大的粉丝群体。
所以在互联网的年代来说，我们从九几年代开始说长尾理论，尾部在互联网的工具下，是能够聚合在一起。2000年初的时候还有一个词比较热，是web2.0，就是用户创造内容。我认为今天服务也开始到这个阶段了。
宋卫平讲小镇的服务，12月3号我们推出了一个品牌，叫“镇长”。镇长本来是这个项目的总经理，后来在这个过程中发现，把他重新定位了，不仅仅是一个项目总经理，就是一个服务者。到后来镇长就是一个服务的代名词。它最终的方向是所有的住户就是服务者，用户本身就是能够带来服务的，现在桃李春风的项目，就是组织了一个社群。通过社群这种形式来迎接用户，我认为互联网对我们商业、对房地产开发都在改变。
以前我们在房地产这个年代是研究产品，其实研究的是人和房子的关系，你有什么样的需求、什么样的居住功能，但服务是人和人的关系。所以我们不管是开发也好，还是存量物业的改造，房子只是一个空间，这里边活跃的是人，人和人的关系怎么样定义，决定了我们做什么样的业态。我们说看好这个消费升级带来的商业变化，同样意味着这样一些新的业态会为这些空间、给这些房子带来更高的价值。
唐驳虎：了解。我理解了。您投资的重点，一个是郊外既有居住功能也有休闲功能的小镇、卫星城，一个是做存量地产的更新。很多嘉宾今天可能是第一次来到今天的活动地点，CHAO酒店，很多人不知道这个酒店的来历，其实这就是商业地产更新的案例。它原来是三里屯一个比较著名的夜店，现在把它改造成了比较上档次的创意酒店，大家进来看到整个装璜、设计、装修非常有格调，也是一建设完，就列入了中国特色酒店的榜单。这是一个很好的启示。
杨彬：没错，CHAO，我上周也上去看过，我和一个建筑师上去看过，确实很棒，产生的租金回报也很高。到今天为止，我们物业持有的出租收益率，2%上下，一点几，3%就不错了。但在美国是反着的，但我们的资金成本是5%、6%，正好是到个个儿。租金收益率要提升，利润上升也是很明显的。到一定点的时候，房地产泡沫会消失。
唐驳虎：美国商业地产出租直接的年回报率是多少？
龙歆：现在处于比较低的空间，因为估值比较高。比如在纽约、洛杉矶这样的核心城市，净租金回报率可能在3%到4%的区间，如果要用杠杆的话，就是负杠杆。如果是在中部城市或者我们所说的二线城市，像德州、亚特兰大这样的趋势，大概在4.5%到5.5%的区间。通过使用杠杆以后，可以获得正向的效益，所以净现金回报可能会在7%以上。大概是这样的区间。
唐驳虎：比中国高，中国的一线城市大概按租售比来算，起码应该是四五十年，换算的话，租金回报率只有1%。
龙歆：刚才杨总说得非常对，看收益率的同时，还要看资金的成本。中国资金成本可能是在6%、5%，而且是信用等级非常高的运营人。在美国来讲，不需要主体评级，只看这个项目本身的盈利情况怎么样，就能拿到贷款。比如2012年我们在休士顿收购的九个项目的资产包，2.45亿美金，我用了1.86亿美金的银行贷款，全部是房地美的，成本低的咂舌，2%的成本。租金收益率在6%。所以很轻松能拿到10%以上的租金回报。
唐驳虎：用了杠杆，拿到10%。现在国内房地产很多发行的资金成本都达到了12%，甚至18%数字了，这已经是不可思议的。最后请金田影视产业园总经理杨峰先生，你们主做什么？
杨峰：我们主要在北京做文化产业地产。
唐驳虎：产业地产范畴。您有什么实际的项目？
杨峰：在北京有一个金田影视产业园，在顺义还有一个德威产业园，有两个。
唐驳虎：金田产业园的位置在哪里？
杨峰：在朝阳区，东五环边上。
唐驳虎：这个产业园的重点打算主打哪个方向？
杨峰：我们在北京做产业园，从2013年开始，我们在2012年发现在北京纯粹的房地产，传统房地产，实际上已经有些问题了，价值非常高。同样我们可以看到，在2012年的时候，北京有很多这样的产业项目，我们叫产业项目其实包括中关村的很多科技项目，有很好的政策支持，从土地价格来说非常低，中关村最早的2000多块钱，后来3000多块钱。但是它有一些要求，会有对持有的要求。首先是不允许你分散去卖，这是一个基本的要求。第二，要对你的产业要求准入有一定的要求。
我们看到同样的地价，当时在2012、2013年的时候，房地产是几万块，而且很多政府的政策在这些是有些倾斜的，有一些准入的政策。我们同样的比较，我们做房地产是一样的，我们从房地产的角度来说，卖是一种方式，刚才几位讲的，在美国比较成熟的方式是综合持有，也是一种非常重要的手段。只是中国还没有来到那个比较成熟的状态。
实际上房地产的最根本问题还是租赁问题，房地产的本质就是租赁，租赁衍生出来的金融属性和其他属性。
第二，房地产的本质还是地段，它的属性是为你的对象服务，为哪个方向服务，而有利于这个方向的发展。
在朝阳区同样的地区、同样的价格，如果以建成来算，我们房价的成本可能比拍卖的成本要低一半还多。而且刚才提到了资金杠杆，如果用杠杆的话，杠杆率非常高，因为政府有一些政策，比如土地的合作开发模式，直接就合作了。作为开发商来说，土地成本一下子就降低了。今后是分红的模式。对我们来说，有了土地以后，作为开发商的运营空间就非常大。
我们从2012年开始转型，进入到产业地产方面，现在我们已经做了2.0的版本，我们在运营产业的基础上，我们也做了三层结构。一个是地产结构，地产结构本身做房地产的就不用讲了，它本身的很多规律都是和我们一样的。其次我们在地产结构上面做了一个产业结构。现在做产业地产最大的问题实际上是在于商家的控制，就是所谓招商，或者招商的价格，你可以招得上，但是价格很低。还有一个持有的持久性，能不能在一个比较长期，比如美国3+2的基金的模式，在北京也是一样的，能不能持续有一个增长，这是很重要的点。
我们看到现在很多新经济行业，其实并没有想象的那么强大，只是在初期。像我们做过文化这个行业，我们观察到其实文化范围很广，但是真正有实力的在文化行业，影视传媒是一个比较有实力的行业，因为它是具有非常强的特点，就是叫赢者通吃。像咱们凤凰，就是典型的，传媒行业是赢者通吃的行业。在全国可以看到，在传媒行业或者在影视行业、在电视行业，真正有实力的就那么几家。在国内还好一点，十家、八家的样子。在这个行业里面，北京又是全国独大的。在北京，像电影占到70%、80%，电视也基本占到50%、60%。再就是新型性质的，互联网行业，都基本在北京，像凤凰、优酷、土豆都在北京。在北京是有历史渊源的，主要两部分的发展，一部分是科技，中关村已经几十年了，很成熟的条件。大部分的科技后台都在中关村，这些公司的后台都在中关村。但是应用后台都在朝阳区，应用前台在朝阳区。这个已经形成这样独特的点了。
刚才讲到文化行业里，影视传媒又是一个非常典型的高资本、高科技、高装备、高人才的行业。又在北京有一股独大的趋势，在全国没有第二。
唐驳虎：您非常看好北京的文化产业。
杨峰：所以我们当时选择就切到一个板块，我们说做生意，要找有钱的对象去做。这是第一个。
第二，在北京还有一个非常大的特点就是国际化，在全国，北京的国际化氛围也是最强的，比上海强很多，在国际化这个点，北京是很厉害。我们在这边基本上是影视行业的国际化的平台。我们现在跟国外合作得非常多，尤其是美国，美国在影视行业比较发达。欧洲差一些，但是也不错，像欧洲的法国、英国都不错。在这方面我们做了一个产业平台。
唐驳虎：归根起来，您觉得影视文化产业是很好的客户经营对象。
杨峰：未来非常好的发展方向。因为我们做的产业园还是第一个，我们做的是产业链，而不是纯粹的租户招商的概念。我们现在还有一个资本平台，就是三层结构的资本平，我们和深圳前海已经达成了一个影视产业基金，在基金方面我们也投一些影视行业。有些我们是要并购以后去控股它，控股它的条件不是我们一定要去做这个影视行业，而是我们要引领它进入到我们的园区。我们现在是参与到很多的影视行业里面，包括我们并购一些制作公司，包括一些IP的购买，包括金融方面的投资都涉及到。
唐驳虎：非常有意思。您已经不是一个传统意义上的地产商了，您是一个综合的产业运营商。而且还不是产业园运营商，而是您要策动这个产业本身的发展。
杨峰：我们现在基本上就是三层结构。地产平台对地产持有者觉得是个负担，而我们是个很重的资产、很重的信用，尤其在银行的角度来看。但因为政策不允许给你钱的时候，能给你平台之上的文化的钱，你做了文化以后，反过来能用地产来做担保，拿到文化的钱，这是目前政策上很有意思的事情。
而且这个政策拿到钱以后，政府还给你补贴。像我们贷款，我们贷了100万，政府给你贴50万到70万，这是目前中国政府对于新经济支持的一些很多很多的政策，都在陆陆续续落地。我们用重资产去背负轻资产，在这个资产上做一个资本的结构，去引领这个产业，来引导它进入我们园区。以后不管是卖还是租，主力店在你手上，你把这个产业链串起来，就能形成一个链条，就很容易起来。
唐驳虎：杨总说得非常有意思。因为地产是一个重资产属性的产业，大家都很抱怨，因为资金成本比较高，变现、变卖都有一定的困难。杨总的思路开拓了，重资产我作为一个信誉保证，然后做轻资产，还做运营，不再是一个传统意义上的地产商了。
四位嘉宾都已经分享了他们在各个领域的不同探索，有中国的、有美国的、有基金化的，也有介入实体的。
这是一个充满了变化、不确定的时代。但是在纷繁的时代里，还是有一些可以寻找、挖掘的投资机会，但是你需要找到你的细分市场。比如像杨彬总所挖掘的小镇，比如商业地产给它赋予文化属性、体育属性、人情感的属性，也包括酒店本身。包括杨峰总，是直接就策动了产业运营。我们地产和经济、改革进入下半场，我的理解，像原来一样快速买地，快速售出，高周转、高利润的时代已经过去了，必须要动脑子。
杨峰：房地产这么多年谁最赚钱？是万科吗？不是万科，而是国贸。国贸在这么大一块地方，从八几年一直耕耘到现在，过千亿资产，就这么大的地方。
唐驳虎：是重资产去驱动轻资产。
杨峰：它的资产已经滚了多少倍了。
唐驳虎：地产商都要转型、都要动脑筋，包括运营模式都要变成至少是相对的长期持有，而且你要驱动这个地产本身的增值。就像包括政府的政策也是，包括万科拿地，也需要长期持有，不去转卖。包括您能拿到政策优惠，政府也是希望您去驱动这个产业园的运营。
杨峰：是鼓励。
唐驳虎：对。在资金成本可能提升的情况下，你可以用更政策的成本去规避这个劣势。
杨峰：我们现在做文化地产方面的一些融资，有文化平台的融资，不要有任何担保的，7点几。就是不用重资产做担保的，主要看你的现金流就行，看你的预期，你有非常明确的预期收益。我们签合同，像公寓、持有型的，有稳定的现金流，是可以看得到的。
唐驳虎：地产商像卖快速消费品一样，快进快出的时代已经过去了，需要去挖掘地产本身的价值，甚至要去花工夫、动脑子，去提升地产本身的价值。
杨峰：7点几，政府还要补贴2点几。下来就是5%左右。但是要以文化名义来运作。
唐驳虎：在四位不同领域，有中国的、有美国的，有商业地产，有产业地产，还有基金化的运营，大家都有很好的分享。刚刚分享所谈到的产业本身还是不够，我想再挖掘一点深的料，可能涉及个人隐私。大家明年个人除了自己职业经理人的运营领域以外，大家个人资产的投资重点能够跟大家分享一下吗？
侯宁：我说什么东西肯定是要从股市出发的。正好我今天的演讲题目是房地产的平民化问题。我们现在看出这个问题，其中酝酿着很大的投资机会，比如2014年你看到房地产的问题了，今年年初你看到房地产运营的机会了，你肯定赚30%、40%甚至50%以上的利润，没有问题，比任何其他实业投资都要大。就像我刚才演讲所讲的，这几年我们房地产是贵族，我们房地产商出来的王石等等都是以贵族身份出现的，游山玩水，照赚钱。而股价，从2007年40块跌到了6块多，所有的房地产板块都是这么往下跌的。但是我们房地产商从来没有意见，为什么？这叫没事偷着乐，悄悄赚大钱。因为房地产商不缺股市这点钱，也不在乎股市跌成什么样，人家背后日子好过。所以我们的房地产股票、房地产商，许多没有市值管理这个概念，也正是这样，才引来了所谓野蛮人的觊觎。房地产人现在走下了神坛，野蛮人进来，你赚钱也走下了神坛。下面我们所有房地产的老板们，都会重视市值管理了，都会管理股权结构的漏洞了。这时候房地产板块的并购风云相信万宝之争只是刚刚开始，大家可以关注。这一点我是一直关注的，我从2014年就提示过房地产的赚钱机会。谢谢。
唐驳虎：您就是认为，股市中的地产股是有投资机会的？
侯宁：对，肯定是有的。
唐驳虎：现在是价值低估的阶段？
侯宁：也许现在不是最好的买点，但是2017年肯定有最好的机会。
唐驳虎：重组并购中有进入的机会。
侯宁：对，肯定有这样的机会，赚20%是很容易的事情。
