编者按：
2016年1月8日，清华大学中国与世界经济论坛（三十）——“2017:何以稳中求进”在清华大学举办。本次论坛由清华大学中国与世界经济研究中心、清华大学经济管理学院校友发展中心主办，凤凰国际智库提供媒体支持。论坛就如何稳稳守住不发生资本外流诱发金融危机的底线，如何努力振兴实体经济，如何重拾民营经济国内投资信心等核心课题进行探讨，积极寻求“2017何以稳中求进”的最终答案。
论坛上，中国房地产经理人联盟秘书长、优铺网董事长陈云峰认为特朗普的当选为美国已经复苏的经济注入更为强劲的活力，而中国想经济稳增长，稳住房地产则是重中之重。以下根据现场速记整理，与凤凰国际智库读者分享。
2017房地产行业会大退，带来“不稳”？
我曾明确说英国会退欧，美国特朗普会当选。到目前为止，可以说这是判断较为准确的声音。我来这里五年了，每一年我对房价的估计都没有失误过，这是我最自豪的。所以美国特朗普的当选，请大家不要小看开发商，一定要重视开发商的声音。
2016年房地产确实是跌宕起伏，它的涨幅成果堪比历史上最好的2007年。2016年仅北京就成交了14万套房，一个月1.2万套。这是一手房，二手房将近28万，这说明北京房地产的交易量非常活跃，不光是开发商卖出来的12万，算上二手房，老百姓之间的买卖，应该说非常活跃。在北京16年房地产的销售量同比增长了40%。再就是北京的房价增长了40%，这个幅度确实都是非常大的。
上次论坛，我们都准确预测到了房价的走势。像北上深这样的城市，依然是非常确定的，这个在业内一点争议都没有。北京五环内基本上都没有房，有房都是在15万左右。17年刚才提到了是什么样的一个态势，17年像一线城市的房价还会增长，因为老百姓没有别的理财方式，现在中国已经被房地产绑架了。
大家可以算算家里面所有的财产，房产绝对超过95%，就那一套房子值钱，衣服和汽车全都不值钱。中国就可怜到房地产还是一点希望，如果这个房子再出问题，真的就完了。所以从这一点上稳中求进，我觉得先要稳房地产，房子现在千万不能出问题。
房子首先是经济问题。大家以为房地产行业是行业中的老大，实际不是。房地产对于我们国家来说，是一剂鸦片。中央领导也不想如此冒险，但16年还是有所涉及。但是这点“涉及”对整个经济还是有一个强心剂的作用，因为房地产行业背后确实是第一能消化大量的资金，这些资金没有流入到房地产，没有形成具量的通货膨胀，是房地产吸纳了大量M2资金。第二，房地产拉动了所有的行业，只要房地产一打喷嚏和感冒，其他的行业确实会发烧。实体经济没有人赚过钱，不能说仅靠房地产拖累了其他的行业，房地产只是尽到一个母亲的责任而已。
所以17年的预言，像北上深这样的房价还会有15%的价格增幅，北上广深加上东莞和厦门，这些城市都是人口在涌入的，这些房价还是有稳定的上涨，它的上涨肯定高于GDP。
还有几个比较看好的城市，像成都、郑州、石家庄、昆明、兰州、福州、这几个城市是有问题的。像杭州，16年的明星城市合肥、南京，还有天津、珠海、南京、武汉、佛山、南昌，这九个城市人口是在涌入，其他的城市都不行了，包括省会城市都会有问题。地级市和县城一片哀鸿。
企业分层也特别厉害，2016年对中国经济和企业都影响特别大，16年有三个企业过了三千亿，那就是恒大、万科和碧桂园，他们是过了三千亿，万科是3600亿。王石现在提出来万科要奔万亿，而且在过去2016年，王石已经摆脱了宝万之争。王石昨天在一次会议上已经开始提大道当然，万科就是行大道，野蛮人请退，这也是16年特别重要的一个变化。
三个过两千的，绿地、保利和中海，还有六个过一千亿的企业，就是天津的融创，还包括华夏幸福，绿城，还有大连万达，另外还有华润和金地，16年这些企业都深深影响了我们的生活，而且开发商的手开始伸向各个领域。大家都知道恒大，把女足的郎平搞定之后，现在在帮篮球，这些将来都要靠开发商的。
另外，行业的集中度特别增加了，原来行业龙头企业在房地产这边集中度特别低，现在集中度非常高了。我们分析了一下2016年TOP20开发商比去年同期增长了81%，大家可以到每一个城市，都能够见到“336”这里面的企业，你买他们的楼盘，再加上我刚才说的城市，你的选择就会基本正确。这些楼盘和城市不仅是上涨的时候涨得快，当遇到金融有问题的时候，贬值的速度也会特别低。地级市和县城的房子，如果金融出了问题，根本扛不住的。
我认可袁钢明教授说的，去年中央明令禁止了首付贷，杠杆有点用得出格了，黄奇帆主要对首付贷进行明确的表态，他说这不行，这是风险。首付贷是30%，但是去年因为老大有去库存的说法，降到了20%，去年买房能用20%的首付就能够买。20%里面有的机构比如说链家，20%仍然能给你提供贷款，这就叫首付贷。相当于不用掏钱，相当于美国的次贷。16年玩次贷特别厉害，这个已经给中央明令禁止了，去年查P2P的企业查得厉害，北京写字楼空出20%都是P2P企业，16年写字楼受到了重创。
我们说中国房地产，实际上一线城市仍然是看好的，二线城市开始分化，三四线城市仍然是危机重重。当然2016年9月30日这是一个特别重要的节点，要痛下杀手，还是给这个行业冷冻了。2017年整个中国房地产行业销售量基本上回到了2015年的水平，会下降40%，这个跟今天的判断是差不多的。16年是大年，17年是小年。因为房地产有三年到三年半的周期，今年应该说是房地产行业压力特别大的一年。
我们在年底的房地产行业各大会议上，大家都说准备过冬。开发商准备过冬，可能销量大幅度下来之后，房价也可能会出现小幅度的变化，这是全国平均的。像北京、上海、深圳，是比较特殊的。这些城市现在没有地，而且我跟大家报告一下，去年年底的时候，北京拍出来大概五块地，都拍成了全持有，一年半以后北京没有房子卖了。这是发生在房地产特别可笑的事，但是就要发生了。要开十九大，中央说房地产不许涨，领导研究怎么不许涨，大家把这个地拍了，要拍持有率，谁持有，然后大家就报，这是明拍。
进入暗拍阶段，请大家填表，四家全持有。所以现在北京遇到一个房子，你想买房子没有了，将来都是开发商去持有，实际上有官员不作为，就是缺这个房子来调节市场。但是领导的意思下来之后，底下在执行过程中确实出了问题。去年最重要北京的土地政策，都给拍成了持有，天津叫熔断，只要是低价高于1.5倍就熔断，就终止了土地供应。本来房价高是因为增大供应，但是政策熔断了。苏州是抽签，你们五家企业抽签，谁抽中了谁拿走了，7岁我们玩的游戏，现在我们这边都在玩。所以房地产市场不是一个市场化的市场，为什么欧洲、美国和日本都不承认我们的市场化，我觉得是有道理的。
开发商做总统与其他人做总统有何不同？
我做了十年的零售，也是国美电器创业的五个人之一。做了那么多的零售，我都没有理解房地产，后来被国美内部调到房地产，我才理解原来政府所有的部门都在管房地产，零售基本上没有人看。但是我们做开发商是要看政府的脸色，做总经理的时候，我需要单个认识各个区20多个一把手。
房地产行业和其他行业有什么不同？开发商和其他的企业有什么不同？开发商是建设性的，这个地球上从卫星上往下看，留下印记的就是开发商干的，而且把人们的美好生活和各个产业都能融进来。所以这个行业上面通着政府和金融，下面连接着每一个普通的老百姓，所以这个行业真是上下多少年，所以我觉得李稻葵院长说得特别好，开发商一定是建设性的。
我当时为什么预测特朗普一定会当选？我觉得他抓到了美国的一个根本的地方，他有一个演讲，他说我们从911之后15年在做什么？到处维稳，弄得世界到处狼烟飞窜。看中国到处建高铁，再看看美国帝国大厦，帝国大厦破旧，路面肮脏，桥坏了也不修，我真的怀疑这是不是我们心目当中的美国？特朗普抓住了根本，他上台之后就是抓铁公基，抓房地产，温总理搞的铁公基和房地产，就是政府投资，就是刺激各种投资。所以美国的经济已经复苏了，美国的房价一定在稳定的增长，特朗普总统的当选，将给美国已经复苏的经济注入强劲的活力。
