继多地限购限贷之后，常州、扬州等地“限卖”新政纷至沓来
11日上午，扬州楼市调控靴子落地——包含15条措施的《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》一石激起千层浪，除了对表上周住建部和国土部联合发文要求的常规调控条款，“扬州版”调控更是将新房、二手房全面纳入“限卖”范畴，堪称目前国内楼市“限卖”调控“系列”中声色最为严厉的一个。
扬州楼市15条新举设置已购商品住房转让年限，第七条明确：在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的，不得上市交易。公证机关不得办理协议手续。此举意味着，扬州楼市进入全面“限卖”时代。
无论新政前后购买的新房和二手房，均纳入取证后2年内不得上市的“限卖”序列，如此，将牢牢“摁住”流通市场。扬州新景祥公司项目经理谷春晨认为，2年不许卖房的规定基本上把投资客拒之门外了，因为现在基本都是期房销售，拿房周期就要2年，再加上2年的禁售期，前后4年多，按照现在的政策环境，到那时候什么行情很难预期，所以新政对于刚需而言肯定是大大的利好，对于利用高杠杆买房且拥有多套房的人来说，则打击不小。
“调控政策是在预料之中。”在扬州做老师的冯先生说，扬州近期房价“陡涨”源于近期地价节节上攀，尤其是3月初拍出了8000多元/平方米楼面价的地王，让市场涨价预期更加强烈。“其实春节前，扬州市区还有不少万元以下的楼盘，但是这次拍卖后，房市明显火爆起来，西区几个楼盘都被一扫而空，二手房几乎是一天一个价，不到一个月很多房子的价格就涨了30%，现在西区基本上无房可卖，那些零星有房的价格都在14000元/平方米以上。”
已经退休的老李最近经历了抢房无果的无奈，3月初，他在扬州西区一家售楼处登记，销售员让他放心，88平方米的小户型之前并不抢手，应该能够买到。结果两天后的一个夜里，这家楼盘突然宣布开盘，1万元/平方米的房源在半小时内一售而空，老李却没有接到销售的电话。“对我们刚需而言，调控是一个好消息，至少让大家紧张的情绪有个舒缓。”
按照国家统计局统计，至今年2月，扬州房价已19连涨。2月扬州房价环比涨幅0.9%，与广州、海口、韶关并列70个大中城市第4位，明显“冒头”。当前扬州楼市供需矛盾较为突出，市场房源需求量远远大于市场供给量，除本地需求外，由于扬州城市宜居度较高，一直不乏外来购房需求。2015年外地人在扬购房比例达到27.7%。去年一、二线热点城市限购、限贷后，不少投资需求也外溢至扬州，外地人在扬州购房比率进一步提升，供需更为不平衡，平抑房价存压。
全面“限卖”，或将在较短时间内让当地楼市涨价心理预期产生逆转。而扬州“楼市15条”里，还有不少有“含金量”的举措。如回应上周住建部、国土部联合下发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》精神，编制商品住宅用地供应计划，明确2017年6月30日前编制完成扬州市区住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布；建立土地供应定期分析和信息发布制度，及时公布土地供应和待开发上市量相关信息；加大力度清理存量土地，对超过2年不开发、配套设施未先建到位的，逐一清查处理；设立商品住宅用地市场准入条件，并设定土地拍卖最高限价制度。
发挥综合治税调控作用、大力发展住房租赁市场、加大房地产市场监管力度等，也写进“15条”。
“事实上，调控对土地市场管理和商品房价格管理都很有力度，首先就是大房企拿地受到限制，因为条文规定，在市区已经取得土地但尚未开发的企业，不得参与土地竞拍，并且一家公司在一次拍卖中只能竞拍一块土地。”谷春晨说，土地是房地产市场源头，上游健康了，房价才能稳定，扬州就是希望防范面粉贵过面包的情况。
“限卖”，正成为当前各地楼市调控的新思路。4月8日晚间，常州市发布《市政府办公室关于加强全市房地产市场调控工作的意见》，调整住房交易政策方面规定：新购买商品住房（包括二手住房）的，取得产权证后满2年方可上市交易。而4月1日启东发布的楼市新政中更已提出：非启东籍居民在启东购买一手房的，从网签之日起三年内不得上市交易；非启东籍居民在启东购买二手房的，从产权变更之日起三年内不得上市交易。
“限卖”背后，都是楼市当前出现由投资需求引导的快速升温的异动，以及由此带来的供需失衡的现状。
常州自2014年伊始便开始实施“三年不供地”政策，严格控制经营性开发地块上市，2015年末，常州库存量高达560万平方米。但伴随库存的逐步去化，供不应求的矛盾开始凸显：2016年常州楼市在去库存大背景下快速回暖，市区商品住宅成交635万平方米，市区商品住宅实际供应仅321万平方米。2017年是“三年不供地”的最后一年，而正当土地市场面临“开闸”局面时，住宅市场却开始“限卖”，拽住市场升温的可能性无疑大大降低。
启东是教育重地，是上海北大门，也是一线市场购买力外溢的城市之一，多重刺激之下，楼市反应迅速。这也促成当地楼市调控。
只不过，相较扬州，常州和启东“限卖”政策杀伤力较为温和，两地仅瞄准新政后购买的新房、二手房，新政前已购买的房源不“限卖”。
记者统计发现，目前全国已有厦门、福州、广州、青岛、成都、常州、珠海、惠州、扬州、启东10个城市“限卖”。对此，南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远分析，出此“新招”，旨在降低市场流动性，促使“池中水”流速减缓、成交量进一步走冷，继而震荡投机者的心理预期和走向。
截至目前，我省已陆续有南京、苏州、无锡、徐州、南通、常州等城市对楼市实施严格的调控政策。南京、常州、句容更是多次加码楼市调控政策。从调控手法看，常州、扬州、启东“限卖”，南京、苏州、无锡、句容限购、限贷，徐州、连云港公积金贷款首付比例提高，同时三套房停止放贷。
中原地产首席分析师张大伟认为，当下，楼市呈现出“城市圈+限售+认房认贷”的调控新特征，而3月新一轮楼市调控政策收紧后，多地新开盘认购率已出现下滑现象。
本报记者 李 源 汪晓霞
