南京出台最严楼市调控
新购房三年内限售 开盘要公证处摇号
昨日，南京市政府发布《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，在加大住宅供应、加强土地供后监督、提高土地市场准入门槛等10个方面进行了调整，其中最重磅的调整就是：购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让；以及房地产开发企业及其委托的代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房，该政策将从今天开始执行。
交汇点南京晨报记者 刘娟
官方解读新政十方面调整
1、加大住宅用地供应，我市将进一步加大住宅用地供应规模，加快土地上市节奏。
【解读】 市国土局研究制定了住宅用地供应近三年计划和五年规划：2017-2021年全市供应住宅用地5150公顷，年均供应计划较2016年增加47.1%，其中：2017年供应880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷。
2、加强土地供后监管。督促开发企业严格按照出让合同约定时间开工建设，加快已开工地块建设速度，尽快形成有效供应。对未按时开竣工、闲置、故意囤地等违规行为，一律采取收取违约金、征收闲置费、收回土地、限制参与市场竞买等处罚措施，并纳入房地产企业信用系统和土地市场诚信系统。
【解读】 达到商品住房销售条件未申报销售的，房产、建设、国土、物价部门加强督促，经督促仍未申报销售的，房产、物价部门在一年内不受理其销售申请，销售备案价格不予上涨，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。
3、提高土地市场准入门槛。严格土地市场竞买人房地产开发资质要求，提高住宅、商住用地竞买保证金比例；进一步加强购地资金监管，购地资金应经江苏省财政厅公布的在南京市范围内经营的3A级及以上会计师事务所审查。
【解读】 国土部门将继续严格土地市场竞买人的房地产开发资质要求，违规使用资金购买土地的，一经查实，取消其竞得资格，并按规定没收竞买保证金或定金。
4、调整优化土地出让方式。土地出让时，地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞得，同时通过限制性出让，进一步加大热点区域中小套型和中低价住房供应。
【解读】 根据两部委文件精神，对土地出让作了两个方面调整优化：一是调整土地出让最高限价政策，即当地块竞价达到最高限价时，改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞得，所建保障性住房无偿移交政府，由政府根据需要来安排使用，相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本；
二是进一步加大中小套型和中低价位住房供应，选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块，采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式，来保障自住购房需求。
5、加大人才安居房供给。落实《南京市人才安居办法（试行）》，通过共有产权房、人才公寓、公共租赁住房和购房补贴、租赁补贴多种方式，建成“购、租、补”人才安居体系，用五年时间，解决16万人才居住问题。
【解读】 通过独立选址新建、在商品住房中配建或从市场上购买等多种方式，筹建人才安居房350万平方米，2017年筹建76万平方米。
6、购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。
【解读】 商品住房在《南京市房地产综合业务系统》的认购时间或合同确认时间于《通知》执行日零点之前的，按照老政策执行；二手住房在《南京市网上存量房交易监管系统》的合同打印时间或合同确认提交时间于《通知》执行日零点之前的，按照老政策执行。
通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房；通过赠与方式取得住房的家庭或居民，取得人需具有购房资格，并开具购房证明。赠与时间以交易备案时间为准。
7、指导开发企业按照房地产市场调控政策合理申报新建商品住房销售价格。住宅配套产权车位和储藏室实行价格备案，备案价格水平保持基本稳定。
【解读】 继续执行目前的住房价格备案政策。对申报价格高于区域水平的房源，根据成本调查情况，物价部门组织相关部门集体论证，进行价格指导；将住宅配套产权车位和储藏室纳入价格备案范围，保持备案价格水平基本稳定。
8、取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应当严格落实购房实名制，按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。客户积累大于可供房源的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，摇号排序名单现场公示。
【解读】 《通知》明确，对于供需矛盾突出的项目，需采取公证机构主持摇号方式，公开销售商品住房。购房顺序根据摇号结果决定，摇号结果在现场公示，受群众监督。各企业必须要严格落实购房实名制。购房人必须与认购协议认购人、预（出）售合同购买人、预告登记预购人保持一致，认购后不得增加、减少、更改购房人姓名（夫妻双方除外）。购房人姓名不一致的，房地产交易中心不得办理网上备案等交易手续；不动产登记机关不得为其办理不动产登记手续。
9、加强二手住房交易管理。加强经纪机构和从业人员管理，完善管理服务平台，建立信用评价体系，健全失信联合惩戒机制，规范代理行为、规范房源信息发布、规范调控政策执行、规范交易资金监管、规范门店管理、规范经纪人员管理。
【解读】 为构建二手住房市场管理机制，《通知》明确，我市将建立信用评价体系、健全失信联合惩戒机制，加强经纪机构和从业人员管理，规范经纪代理行为。特别是针对发布虚假房源信息、吃差价、诱导教唆或协助购房人伪造证明材料骗取购房资格、制造市场恐慌、出租保障性住房等违法违规行为，加大联合打击力度。
10、进一步强化房地产市场综合执法。加大对房地产开发企业、代理销售机构、经纪机构违反调控政策和销售规范（含应公证摇号未公证摇号）、炒卖房号、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为的查处力度，一经查实，一律暂停网签，责令限期整改，降低直至取消房地产开发企业或经纪机构资质，并列入房地产企业和土地诚信系统。加大对虚假不实信息的查处力度，对涉嫌造谣以及发布、传播不实信息情节严重的房地产开发企业、代理销售机构、经纪机构等单位及人员，依法依规严肃处理。
【解读】 《通知》要求，进一步强化房地产市场综合执法，加大房地产开发企业、代理销售机构、经纪机构的行为监管，加大违反调控政策、销售规范（含应公证摇号未公证摇号）、炒卖房号、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为的查处力度，一经查实，房产、国土、建设、工商等部门将采取联合惩戒措施，包括暂停网签、降低直至取消房地产行业资质、记入诚信档案等。
权威发布
摇号销售“七大条款”
由于新政规定热点项目开盘需要公证摇号，市房地产综合执法办公室针对摇号销售，推出七项落实举措，不仅要求新建商品住房（含住宅用地上的酒店式公寓）客户积累大于可供房源的项目要摇号销售，还要求开发商不得要求提供银行定存证明等，该新规制定的公证摇号销售规则如下：
1、本市范围内所有新建商品住房（含住宅用地上的酒店式公寓）客户积累大于可供房源的项目，须采取由公证机构主持的摇号等方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，摇号排序名单现场公示。
2、开发企业应在摇号七日前向公证机构提出申请，具体要求以公证机构的程序规则为准。
3、开发企业在领取新建商品住房预售许可证或现售备案证明后，须采取实名制方式公开接受意向购房人报名摇号，查验购房资格，留存身份证明复印件，编制《报名摇号清册》并提交南京市房地产市场综合执法办公室及公证机构。开发企业接受报名时间不得少于1个工作日。
4、开发企业须在销售现场醒目位置公示《南京市新建商品住房公证摇号销售规则》、参加摇号注意事项（含报名起止时间、报名地点、摇号时间、选房时间等内容），方便意向购房人查看。
5、开发企业不得以任何形式要求意向购房人提供银行定存等资产证明或收取保证金、认筹金等预定款性质的费用；不得无理由拒绝意向购房人报名摇号。
6、公证费用按南京市公证服务收费标准收取，由开发企业承担。
7、本规则自5月14日起执行。
业内人士表示，南京新出台的这轮调控非常严格，特别是3年限卖和公证处摇号，省内常州、扬州已实施限售政策打击短期投机炒房行为，南京这样的省会、热门二线城市照做是顺理成章的。同时，由于南京倒卖房号的严重，让南京成为继上海后第二个施行“公证处摇号”买房的城市，该政策的实施将会在一定程度上增加普通购房人买房的公平性，杜绝市场上炒房号的行为，不过这项政策的效果还是取决于能否严格执行。
从今天开始，炒一套新房，获利的时间基本上要在5年左右，甚至更长；炒一套二手房，获利也要3年以后；炒房客的数量将会锐减。预计未来几个月热门区域的新房会有所降温，二手房将会面临“有价无市”的局面，降温已是在所难免。
