郑州一临街商铺挂出转让牌
河南商报记者 唐韬/摄
河南商报记者 李兴佳 吴军
几年前，20平方米的店铺转让费高达十几万元；如今，实体经济遇冷，降租呼声四起，转让费成了不可言说之痛……几经更迭，规则主事的商业体系下，店铺转让费正遭遇着热捧和冷对的双重待遇。
有市场转让费被明令禁止，这缘于对规则的敬畏；有市场对商户私下收转让费默许，是出于对人情的礼让。
纷繁芜杂的转让费背后，或许能透出一个信息：实体商业正在回春。
纵向对比一
市场增多，转让费从
上百万元降至十几万元
事实上，转让费依据不同行业和行业所处的不同阶段，也在发生变化。
多个受访人士称，近年来转让费整体呈下降趋势。
随着郑州城市框架的拉大，不但商户增多，批发市场也越来越多。
原来的服装批发市场，火车站商圈只有敦睦路市场，后来有了银基商贸城，再后来又有了锦荣商贸城、世贸商城、金城童装商场、欢乐湖童装商场等；原来卖建材的市场，只有东建材，后来有了西建材，又有了金马凯旋等；原来的电动车市场，只有一两家，后来变成了全郑州市哪个区都有好几家；原来的花卉市场，只有陈砦国基路店一家，现在变成了5家……
而商户们也有了更多选择。
一位做调料生意十几年的商户称，2009年，在北环路一个水产市场，一个50平方米的商铺，因为生意红火，转让费从三四十万元涨至五六十万元，最后飙至100万元。
该商户称，后来随着水产市场的增多，很多市场为了抢商户，就开出了很优惠的租金价格，而转让费也一落千丈，现在水产市场的转让费也就十来万元。
高额的转让费，也让一部分人从中看到了商机。
宛航电动车市场副总袁自良讲了一个事。2015年，有一个老板在该电动车市场卖驴肉火烧，他的店是临街商铺，被一个做电动车的看中，人家说“给你8万元转让费，把店盘给我吧”，这个老板一合计，一年辛辛苦苦顶多就挣10万元，这一下子就有8万元，换个位置未尝生意就不好，就把店转了。现在，这个老板还在该电动车市场附近开店，因为老客户多，生意也没比从前差到哪儿去，反而因为收转让费赚了几万元。
纵向对比二
曾经转让费3万元
如今转让费3000元
郑州世贸购物中心一招商营销人士称，2014年到现在，转让费整体降幅在20%~30%。
“三四年前，郑州火车站服装市场一铺难求，五六十平方米的店转让费高达三四十万元。”火车站商圈商场管理人士称，“比如，生意好时，15平方米女装店铺，年租金价格在17万元~20万元，现在则降到了12万元。”
在电动汽配商尹建锋印象中，几年前摩配生意最火的时候，一间店铺装让费动辄一二十万元，“那时候物资缺乏，好位置一铺难求，一年就赚回来了。”
对于尹建锋的说法，袁自良也有同感。
“上个世纪90年代时，航海东路的航母城是摩配市场，那时，因为一铺难求，一间商铺的转让费高达十几万元。”袁自良说。
后来，随着摩配市场的变更，商铺转让费也发生了变化。
2008年前后，宛航电动车市场位置靠里的商铺转让费是3万元左右，但从2015年至今，转让费直降至最低3000元。而同样是卖电动车，在庆丰街的航母城电动车市场，不但没有转让费，甚至，市场方愿意让出一两个月的房租给商户。
服装市场的转让费转折发生在2014年。相关人士透露，一家新的服装市场每月每平方米租金在300元~370元，“如今降幅达30%，就这商户还不愿意去。”
尹建锋说得很直白，“现在生意不景气，转让费也降了很多。”
横向对比
市场统一招商，方便自我调整和升级
或许，我们可以再以横向切面为角度，去分析不同行业、不同市场，对于商铺转让费的态度。
郑州一大型服装市场严令不许私自转让，公司大多为自持物业，统一招商、统一运营，想退租的商户只能通过市场方申请退掉，一则避免了过高的转让费，二则打消新入场商户的疑虑。
另外一家大型服装市场则有私自转让现象。“为了回馈关系好的大户，市场方以极低的价格租给商户，后者再以市场价转让。所以这个市场的商户忠诚度很高，老总往哪里，商户就愿意跟到哪里，不管新项目咋样。这也是市场方维系关系的一种方式。”一名内部人士分析。
该人士总结称，一种是敬畏商业规则的高度商业化市场，一种则是人情和商业化双规并行的市场。
就他个人而言，他倾向于前者，“市场统一招商，能够不断进行自我调整和升级。商业并不是一成不变的，需要补充新鲜血液，更新才是实体商业的魅力。”
专家观点
实体经济正在复苏
但传导至批发业尚需时日
在采访中，河南商报记者发现，即便因为市场所处行业不一带来租金和转让费的不同，但有几个点仍是共通的。
一名商场资深运营者指出，从转让费来看，也许经济大环境不太好，但事实上，黄金位置的商铺价格依然坚挺。
比如，陈砦花卉集团在郑州共有5家市场，老市场的国基路店，只有1%的空铺率。
“陈砦花卉国基路店存在19年了，作为一个老市场，它已经被广大消费者所熟知，而且周围的商圈也都比较成熟。”陈砦花卉国基路店办公室主任宋利敏说，相对而言，郑汴路店和大学路店，作为最近两年新开业的市场，周围的商圈仍有待培育。
批发市场即将发生的另一个变化则是，“实体零售业已经出现了反弹和复苏，但真正传导到批发业，尚需时间。”上述人士称。
零售业的反弹从以下数据上就可佐证。
今年4月19日，省统计局公布的数据显示，1~3月份，全省商品房销售面积1611.28万平方米，同比增长32.2%。其中，住宅销售面积增长29.7%，商业营业用房销售面积增长78.6%。就销售额来讲，住宅销售额增长44.7%，商业营业用房销售额增长102.9%。
从上述数据可以看出，无论是销售面积还是销售额，商业营业用房的增幅均比住宅的增幅要高得多。
是什么原因导致的呢？
对此，省社科院工业经济研究所所长张富禄分析认为，这就说明河南的实体经济在反弹和复苏，所以，商业营业用房才会卖得好。
