来源 | 地产总裁内参
文 | 潘永堂
刚刚，任志强接受长盛的专访！
头发白得让地产人直呼心疼，但并不妨碍他率性评论当前楼市。
一个几乎让所有地产人内心一颤的观点是，今天楼市限制的政策，可能一年半会收回，收回啥意思？就意味着房地产在经历2016年930后调控后，到2017年再到2018年底，大约2年多时间房地产的调控周期会结束，这也意味着房价将可能走向一个新的“”可控”高度。（虽然当下房价已经太高太高）
事实上，从过去的经验主义来看，楼市政策大约也就2年多的周期。
第一波，2007年、2008年2年的调控波段，那一年老潘记得最清楚的是2017年深圳房价暴涨到，投资客在买房中占比35%，同时以2008年金融危机发生后中国救市为结束，老潘反问，当初如果没有2008年全球金融危机，估计调控周期还会稍微长一点，所以很多时候政策调控，要考虑的变量和突发的黑天鹅很多。
第二波，2013年，2014年的小周期调整，又是个2年的波段，这一轮期初是市场供需逆转所带来的自然调整，核心以政策的利好为结束。
应该说，中国房地产整体处于行业大周期的上升浪，因为中国城镇化进程没有结束，中国经济中高速增长还没有结束，中国人均GDP收入还有上涨空间……所以，如果按照经验主义，有人说这一波的调控2016年到2018年底结束，或是快则19大后结束，成为一个流行说辞。
但很快，这种观点被反驳，说这一轮的房地产调控是史上最严的，别低估他的持久力！对此，老潘提醒说两点：
其一，房地产政策都开始一城一策，这种调控思路意味着对楼市更讲一事一议，这种调控思路下，同样也会一时一议，中国楼市每一个波段所处的环境复杂度，调控难度都不一样，所以今日调控完全没有参照过去的经验去推断，
其二，所谓经验主义，那是无数的经验的积累，中国房地产98年市场化后也就10多年进程，却走完了欧美100年、200年房地产的路线，短期的大起小落，是有中国特色的，同时也别内部谈什么进程和经验。
但关于2年、3年周期波段的说法，任志强给出了一个新观点，很有意思，
任志强的答案是3年的周期波段不一定，现在缩短了。大概也就是一年半到两年的时间，过去说三年到四年一个周期是因为房子要两年以上的时间才能建成。
这个说法貌似从开发商的项目周期来推演波段周期的长短，很新颖，进一步推演说，房地产政策容易受到开发商这个维度的考量，毕竟他们是市场层面的主角，是整个房地产上下游50多个产业链的执牛耳者。开发商破产潮来临，意味着会迅速顺延到整个上下游50个产业链破产潮。
比如说开发商今年拿地后受到调控，然后市场成交量慢慢下降，之后房价开始下降，然后开发商拿地后2年多建成，如果房子2年后建成后交付，这里就有一个风险点！即如果楼市调控是继续严格的，那么就存在一个系统性的交房风险！
因为业主在买房时刻的价格是高于交房时刻的房价，为什么这样说，是因为中国卖房子都是卖期房，卖样板房的，现房是1年半，甚至2年后才交付的，有个时间差。
如果这个时间差房价没有涨起来，而是继续跌的化，比如客户看样板房买的时候是5万\平米，结果交付时是4万\平米……这样很多客户啥也没做，买的时候是500万的（以百平米为例）东西，交付的时候400万的东西，大多客户是会闹腾的，这就存在系统性风险，甚至社会风险，超越地产的范畴。
之前老潘也说过一个观点，政策不会让一个行业破产，但可以让一个企业破产，这是我们判断楼市调控的一个前提，房地产毕竟还是GDP的大牛，是中国经济的支柱之一，打压这个支柱，调控就是自伤自手……所以，政策面是不会让一个行业面临系统性的深度风险的。
另一方面，老任的这个说法是有问题的，或者还没有说完——即“有没有可能当过了一年半以后，房地产的一些限制有可能会收回去？完全有可能，起码要改善一部分（政策）。”。
其一，这个说法不是调控政策收回的问题，而是限制政策经过2年发酵后，已经控制核心城市房价上涨，并且市场热度下降，大众对房地产预期被改变了，这样说是更理性的判断。
其二，有个问题可能没追问下去，或者关于限制政策在1年半后”收回”，有两点老潘要提醒。其一，不会所有的限制政策都会停止，这个节奏政策方会把握节奏，分批分节奏分模块去放松，否则来的太猛也受不了，其二，一线城市的限制政策肯定不会放松，毕竟一线城市的开发已经慢慢萎缩，更多是价格标杆，产品标杆，二线政策、三四线政策或许会较大面积放开，一则二线城市未来是中国楼市的主战场，二则二三线城市房价，楼市还有上涨空间。
最终，老潘提醒地产人的是，别预测房价，别预测政策，尤其是2年以后的事，原因很简单，各种变量太多，变化是唯一确定的，在这种情况下，你很难精准判断政策和房价的节点表现。但为何还要预测，就是建立人们对未来的一种认知，一种判断。即使这种认知判断可能是错的，但总比没有的好！
文末老潘也推荐个来自金地的市场价量模型，很有实战意义！建议开发商：
在楼市繁荣期坚决的出货，同时谨慎投资；
在萧条期，则要坚定投资，切记不要因为市场过于萧条就恐慌销售。
