最近房屋租金成了讨论的热点。华商报记者了解到，易居房地产研究院近日发布的报告显示，全国50个样本城市中超过7成房租偏高，西安的房租收入比为28%，排在全部50个城市的第30位，房租相对较高。也就是说，相当于租房者近三成收入交了房租。
76%的城市房租收入比偏高
近日，住建部等九部委联合发文，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场，并选取12个城市作为首批住房租赁试点。
哪些城市住房租赁需求旺盛？哪些城市租金较高呢？易居房地产研究院上周末发布的《全国50城房租收入比研究》报告对这12个租赁试点城市和另外38个常住人口大于户籍人口的样本城市，从房租收入比的角度进行调研，结果显示：有38个城市房租收入比偏高，占全部城市的76%。北京、深圳、三亚和上海超过45%，属“房租严重过高”城市。换句话说，在上述四个城市租房花费，需要租房者付出近一半的收入。
报告所说的房租收入比，是指个人租房租金费用和个人可支配收入的比值，由人均住房租金除以城镇居民可支配收入得到。
从房租收入比的“分子”来看，北京、上海、深圳3个城市的人均住房租金都高于2000元/月。而三亚6月份人均住房租金是1254元，在“分子”上低于杭州、广州、厦门和南京，但房租负担却更重。“这可能是三亚的居民收入水平要低于东部沿海城市，并且有很多房产被用于投资和承租，并非刚性住房需求。”有熟悉海南楼市的人士表示。
有观点指出，如果租房者的开销占收入比例太大，生活的幸福感就会缩小，有人将这个比例称为“房格尔系数”。易居报告认为，从50城房租收入比排名看，苏州、宁波、无锡、沈阳、银川、呼和浩特由于租金相对便宜，且人均可支配收入相对较高，虽然租房“幸福感”较强，但也需要防范未来可能出现房租过快上涨的风险。
西安房租收入比28%
“房租相对较高”
属于“房租相对较高”的34个城市房租收入比在25%-45%之间，西安位列其中，但排名相对靠后。数据显示，西安房租收入比为28%，相当于租房者近三成收入用于交房租，排在全部50个城市的第29位。6月人均住房租金为836元，排在全部50个城市的第30位。
对于该数据准确性，西安经纪人协会会长邵涛认为，“大致符合现实情况，略偏高。”邵涛表示，略偏高是因为房租样本的选取一般都是在有房产中介平台介入的、数据统计和租赁相对完善的房源内，而像城中村的租房交易很难被核算进去。这部分房源人均租金低于商品房，有很多达不到836元/月。
西安某房地产研究院负责人认为，按照以上房租收入比的计算方式，影响数据高低的除了人均住房租金这一“分子”，还有作为“分母”的当地居民可支配收入。而居民可支配收入是指居民家庭在调查期获得并且可以用来自由支配的收入，还包括老人、小孩等家庭成员，所以居民人均可支配收入和平均工资并不能划等号。
以西安为例，据西安市统计局数据显示，2016年西安市城镇非私营单位就业人员年平均工资为67205元，平均每月大约是5600元。以此作为“分母”来对比人均836元的住房租金，得到的房租收入比就仅有不足15%了。当然，工资总额是税前工资，包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资等各项劳动报酬。这就是说，15%的房租收入比相对是偏低的。
“西安有数据可查的房租水平长期处在20-30元/㎡/月，在全国同级别城市中处在中游水平。”独立地产评论人李连源认为，考虑到不同租房者的收入水平不同，对于房租的承受能力也不同。而且受供求关系影响，各区域房租差异较大。他举例说，今年在城东、城南三环外一些小区，都出现了周边城改房源激增、甚至大量外企员工退租而导致房租下降。
“租购同权”在西安等多数城市还难效仿
7月以来全国租房市场“动作不断”。先是广州丢了个小石子激起一片水花：租购同权，租房者的子女也可就近上学。随后是住建部等9部委发文，将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳，合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。
外界普遍认为，加快发展住房租赁市场，将打破过去住房市场以售为主的时代，逐步转向租购并举的局面。易居研究院研究员王梦雯表示，在50个样本城市中，超7成城市的房租收入比偏高，这也说明大中城市的住房租赁市场存在较大需求和潜力，而发展租赁市场既要结合市场化手段，也要考虑加强政策扶持力度，针对不同租房者进行差异化补贴。
那么最近引发热议的“租购同权”是否有借鉴意义呢？易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为这意味着社会政策方面的待遇，不再跟一个人是否拥有房子有很大关系，希望能有更多的城市跟进这一政策。但是从现阶段房地产市场的状态来看，这项政策“理想很丰满，现实仍很骨感。”
李连源也认为，其实租与购的焦点不在租、购本身，而在于学区房以及优质学校资源的稀缺，包括西安在内的多数大中城市，有房产证的房子也不一定能享受优质教育资源，租客的机会就更渺茫了。所以推动租房市场发展，不仅在于活跃租赁，还在于教育、医疗、居住等公共服务权益能够满足更多市民的需要。
陕西师范大学经济学博士毕超表示，尽管人均收入在增加，但在大中城市，由于租金高企，人均租房面积、区位等影响居住质量的因素受到限制，所以大城市大力发展租赁房市场，关键是增加中低端租房供给，或者通过政策来给予中低收入租房者补贴。
