时至7月中旬，三伏天刚刚拉开帷幕，而伴随着最热时节同时到来的，还有半年楼市最热盘点。上半年因为供需失衡，西安一度处于“房荒”的状态，而自624新政后，积压已久的54个楼盘、3190套房源日前已经公示，这些楼盘预计将在此后的半个月内开盘。
说起上半年西安热度最高的区域，无论是大牌房企的占比数量、区域综合发展潜力，还是土拍成交的活跃度，临潼、沣东、高陵是当仁不让的“网红”焦点。它们在近半年的发展，可以说是整个西安房地产市场的先锋区域。
业内人士分析，下半年西安楼市，伴随最严调控政策的持续，大批量房源的入市，供需将趋于平衡，整体市场将呈现平稳增长的局面。
最热房源引围观
3190套房源已公示
自从西安市购房摇号细则公布之后，已有54个项目在房管局意向购房平台进行意向登记，而华商报记者从西安市物价局网站上查询到，7月6日与7月13日共有两批次房源的公示价格面市，共计3190套房源，购房者将有更多选择空间。从近期公示的项目来看，主要集中在城北和浐灞，例如城北的华远辰悦、旭辉大明宫、保利中央公园，浐灞的碧桂园凤凰城、中国铁建青秀城。
从装修情况来看，毛坯项目有两个，分别为名流印象和华远辰悦；精装项目有4个，分别为保利中央公园、旭辉大明宫、碧桂园凤凰城以及中国铁建青秀城。其中，保利中央公园位于城北张家堡片区，面积区间在98—147㎡，总套数为272套，价格区间在14712—17667元/㎡；同样位于城北的旭辉大明宫，面积区间在78—143㎡，总套数为460套，价格区间在14136—16327元/㎡，该项目为旭辉牵手荣华进入西安市场以来推出的首个住宅项目。该区域内龙湖、万科、绿地、中海、万达、中建、华远等品牌都在此落地，周边配套已相当成熟。
位于浐灞的碧桂园凤凰城，先后在7月6日和7月13日公示两批次房源。7月6日公示小高层产品，面积区间在144—156㎡，套数为171套，价格区间为14200—23585元/㎡；7月13日公示的碧桂园凤凰城三期的5、6、7、8、9、11、12号楼，面积区间在125—280㎡，共284套房源，价格区间在14136—24620元/㎡，其中5、7、10号为洋房产品，共计36套。而同样位于浐灞区域的中国铁建青秀城公示了两栋高层，共计326套房源，面积区间在98—130㎡，价格区间在8600—11700元/㎡，作为精装房源，其价格在市场上占有一定的优势。
从面积区间看，在刚改和改善房源集中的时期，出现了78—90㎡左右的两室户型，适合有小面积需求的刚需家庭，两室房源主要集中在城北的华远辰悦和曲江的名流印象（即曲江美好时光）。
在此提醒意向购房者，按照以往的流程，一般项目在价格公示过后，预计10天左右会拿到预售证，而后开盘。有购房意向的市民可及时关注西安市房管局的意向楼盘登记信息，了解项目信息，选择自己中意的楼盘，及早进行意向登记，以便在项目预售证下发之后参与开盘。
“网红”区域诞生
临潼、沣东、高陵成热点
2017年1月份，备受关注的西安地铁临潼线（9号线）宣布全线开工，各车站陆续进场围挡。意味着四年后，从西安到临潼将实现地铁公交化。很多大的品牌商也是看到了这里的发展前景，纷纷在这里拿地。特别是在骊山脚下，除了早期进驻的绿地、高新外，融创、中海、新城、蓝光这四大房企的项目均选择在2018年上半年亮相。
从这些大牌房企开发的项目来看，产品均是偏向高端住宅。高新地产的骊山下的院子，主打洋房、多层、四合院产品，目前一期产品已经售罄。位于临潼老城区北侧的德杰地产开发的德裕天下项目，主打小高层、高层产品，目前在售房源面积为137㎡、143㎡，参考价为8850元/㎡。蓝光长岛国际社区在售房源面积为106—143㎡，参考价在8000—8500元/ 。
2018年初开始，短短半年的时间，沣东的发展超过了过去10年的总和。华侨城欢乐谷的落户、绿地501的超高层写字楼、昆明池等利好消息让沣东新城一举成为超热点区域。目前，沣东新城已先后积聚了绿地中国、奥园、阳光城、华润、中建、中海、恒大、蓝光、新城控股、万科、保利、经发、沣东、当代、国润等多家全国性品牌和陕西本土国有和民营实力房企，阵容颇为庞大。
从区域价格上来看，该区域参考价格在13000/㎡元左右，其中阳光城壹号目前在售，销售面积为90—185㎡，均价13000元/㎡；中建昆明澜庭目前主推二期别墅，房源面积280㎡联排别墅，参考均价21000—22000元/㎡；而之前刚刚摇号的绿地新里城也将在8月份再推新房源，开盘时间待定。
在大西安发展带动之下，高陵地区也获益匪浅。7月3日，高陵板块拍卖的8宗土地溢价率均超200%，更是受到各方关注。目前进入高陵的房企有恒大、中南置地、绿城、当代置业、新城控股等一线品牌房企。而该片区目前的均价在7000元/㎡以上。
从这些“网红”区域可以看出，作为国际化大都市的西安，目前已经成为各大品牌房企争先恐后抢夺的“战场”。而主城区一地难求，城市、地产发展方向开始向外围转移。有业内人士认为，目前，临潼、高陵均为不限购区域，未来购房者的购买欲望会只增不减。
下半年供需趋于合理
但供需矛盾依然存在
上半年出现的多个热点，皆取决于严格的调控政策以及失衡的供需关系，伴随624新政的进一步严格调控，下半年楼市走势何去何从？
独立财经评论人朱文分析，影响下半年楼市发展的因素主要有：第一，房企的融资能力。今年央行已经进行了多次降准，对市场释放了一定的流动性。但房地产市场却是个例外，对房企融资环境还是处于收紧状态。有关数据表明，三季度是房企偿债的高峰期，房企资产负债率又节节高升，债务违约事件也是频频曝出；第二，楼市的调控政策。据统计，年内各地的房地产调控政策发布次数已超过180次，部分城市实行了人才引进政策，加剧了住房的供需矛盾，跟风炒房现象更是愈演愈烈。眼下“房住不炒”战略已经步入关键时期，国家在30个城市开展治理市场乱象行动就可见一斑。
对于下半年楼市的市场预期：首先，资金状况趋紧。短期针对房企的信贷政策不会放松，也会严格限制居民买房过度加杠杆，房贷利率继续处于上升的趋势，棚改货币化政策出现较大调整。其次，限购政策加码。对热点城市的管控不会放松，更多城市会禁止企业购房，人才引进政策也将和购房资格脱钩，或购房需要缴纳社保一年，离婚三年内或限制购房，房企在三四线城市拿地的热情会有所降低。预计一二线城市下半年楼市仍将保持平稳增长，三四线城市新房成交量或将出现较大幅度的回落。
易居中国企业集团西北区域克而瑞总经理朱郁认为，下半年，商品房市场在新政的作用下，维护市场秩序，供需关系将趋于合理，但供需矛盾依然存在。
供给侧，目前已获预售未开盘项目较多，加之新政对捂盘预期的影响，下半年商品住宅将会阶段性井喷式入市。需求侧，受上半年供应及新政策影响，需求侧目前仍存在较大缺口，但市场秩序在政策刺激下向好。同时，购房者在购房资格受限的前提下，会对产品品质有更高要求，房地产的行业竞争将更多存在于品牌、产品力及产品品质方面。此外，在租售并举及人才落户政策推行下，长租公寓需求将逐步体现，但目前西安市长租公寓项目较少，西安市长租公寓的发展需要一定周期。
(华商报)
