深圳福田区一角。深圳商报记者 薛云麾 摄
7月31日，深圳市规划国土委发布了《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。《通知》包含四方面内容：一是企业限购。《通知》发布之日起，暂停企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房。二是商务公寓限售。各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售；个人、企事业单位新购买的商务公寓5年内限售。三是个人限售。居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房3年内限售。四是抑制离婚炒房。购房人离婚2年内申请住房贷款，贷款首付款比例不低于七成；但离婚前无房无贷仍按三成执行，仅有一套房按五成执行，购房前2年内有两次及以上离婚记录按七成执行。
《通知》的出台对深圳楼市、购房者、房产中介行业将产生哪些影响？深圳商报记者就这一系列问题展开了调查。
楼市
楼市成交量短期将下滑
近期，深圳市房地产市场大方向基本平稳，但市场投机炒作苗头仍不可轻视。有业内人士接受深圳商报记者采访时指出，此次调控政策的出台，将进一步抑制房产的投资功能，让房产回归居住属性；政策实行之后，短时间内深圳楼市的成交量将下滑；由于需求和交易量减少，深圳房价将保持平稳；展望未来，深圳房地产政策或将继续收紧。
遏制“假离婚、真炒房”现象
深圳中原地产董事总经理郑叔伦指出，7月31日调控新政策的实施，是在近两年换手率高企的情况下，抑制炒房，让房子回归居住属性。
对于“暂停企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房”政策的出台，郑叔伦介绍，由于限购、限贷政策较严，很多城市的个人投机炒房行为得到遏制，但通过企业投机炒房现象变得更加普遍。虽然目前深圳企业购房的比例较小，但是近期市场上还是出现了企业投机炒房的情况，此次相关政策的出台更多是抑制企业投机炒房的苗头。
郑叔伦指出，商务公寓在住宅限购、限贷政策施行后交易较为火热。此次“新购商务公寓五年限售”政策出台后，从成交方面看，政策的施行，短期内必然会减少商务公寓的投资行为，短期投资客可能会转让流动性较低的商务公寓。从供应的角度来看，未来供应的商务公寓“只租不售且不得改变用途”，将有利于发展长租公寓市场。长期来看，商务公寓依然会承接部分居住需求，未来公寓类产品会出现转型，长租公寓将迎来春天。
对于“居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房3年内限售”政策，郑叔伦表示，该政策旨在区别“真假刚需”，目的在于更大程度地抑制投机炒房。对于新房市场的期房来说，按两年取得不动产证算，限售期近5年，这将抑制投资者进入新房市场。
郑叔伦介绍，在住宅限购、限贷政策施行后，离婚买房降首付、增名额的现象越来越多，也成为投资客常用的手段。本次差别化的信贷政策，基本遏制了“假离婚、真炒房”现象。
楼市成交量短期将下滑
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时表示，此次深圳楼市调控政策的出台，是对深圳以往楼市调控政策执行以来的“补漏洞”措施，限制了企业购房，短炒性的购买新房、公寓，堵住了离婚买房漏洞，这些措施将进一步稳定深圳房地产市场。
美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，此次深圳楼市调控政策实行后，短时间内，深圳楼市的成交量将下滑；由于需求和交易量减少，深圳房价将平稳发展。何倩茹表示，此次调控政策通过控制住宅、商务公寓的流通性，来抑制炒房之风，对普通购房者没有明显影响，影响较大的是希望通过短期内转手赚取差价的投资性购房行为。
深圳链家研究院院长肖小平向记者表示，“新购住宅3年限售”的政策，会让短炒需求退出市场，同时也会让市场出现一定观望氛围。不论新房还是二手房，短期内交易量会有所下滑。价格方面，买卖双方将会进行更多的博弈，不同楼盘与片区，其价格走势很可能出现分化，有涨有跌。
郑叔伦指出，今年上半年，深圳新房市场供不应求，成交火爆，起因是政府严格执行“限价”政策和今年3月底出台的“三价合一”政策；市场呈现“新房、二手房房价倒挂”现象；市场心理表现为“买到即赚到”，这些都反映出市场对深圳房价的预期普遍向上。虽然深圳二手房市场上半年由于“三价合一”政策遇冷，但是投资客更加集中于二手房市场。对于未来深圳楼市走向，郑叔伦认为，短期来讲，投资客退场，市场整体观望情绪较浓。新房市场开发商推盘入市更为谨慎，新房成交量将有所下降，成交价格仍将持续平稳下调。二手房市场，成交量将显著下滑。
房地产政策或将继续收紧
据深圳中原地产统计，深圳今年上半年陆续出台多个政策以促进房地产市场平稳健康发展。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，此次深圳楼市调控政策的出台，说明了一个市场倾向，即当前深圳房地产市场调控政策不会放松，还会继续收紧。
诸葛找房首席分析师陈雷向记者表示，在之前的调控政策下，深圳房地产市场已经在稳定中运行。此次调控加码，是巩固调控成果。
购房者
市民购房或将进入观望阶段
此次调控政策的发布，将引起楼市成交量下滑已成业内共识。有业内人士向记者表示，新政策发布后，深圳购房者将进入观望阶段。
7月31日《通知》发布当晚，记者发现，宝安区西乡片区、碧海湾片区多个房产中介店铺都在加班营业，但上门咨询的客户寥寥可数。“政策一出来，解读就跟着出来了，很多投资性购房者看到政策解读就暂时放弃了购房需求。”西乡片区二手房中介陈先生7月31日晚告诉记者，他当晚接到了十余名购房者来电，有一半是表明暂时停止购房需求的投资客，另一半则是与其确认“离婚买房”是否还能节省首付的换房客。
“很明显，政策一出台，市民的投资性购房欲望都降低了。一是没办法再假借离婚降首付、增名额；二是政府调控力度大，市民对深圳房价的预期开始转变，认为未来可能会稳中有跌。”陈先生如是说。
此次深圳楼市调控政策对无房无贷的刚需客而言有何影响？8月1日，记者采访了近期准备在深购买首套房的董女士。“已经看了半年二手房了，房价一直居高不下，没找到性价比合适的二手房。前段时间，也参与了新房的摇号，但运气不好，没摇上。”董女士告诉记者，此次深圳楼市调控政策出台后，她将观望一段时间，理由是“房地产市场还需要一段时间来消化政策，随着投资客的退场，相信二手房市场将会明显降温。”董女士表示，“同样地段，二手房价格应该低于新房价格，或者与新房价格相当，这才是房地产市场稳定的表现。”
美联物业全国研究中心总监何倩茹向记者坦言，此次深圳楼市调控政策出台会带来观望气氛，预计楼市成交量会下降，从而影响房产中介和房地产开发商的业绩。事实上自从“三价合一”政策实施之后，很多客户都会主动寻找满2年、甚至满5年的住宅，来节省购房成本。从另外一个角度来说，新购住宅限售3年，实际上可以使这部分住宅达到减免契税的条件，对于房产中介出售而言将更为有利。
房产中介
将向深圳周边拓展房产销售业务
记者8月1日采访获悉，此次深圳楼市调控，房产中介或将向深圳周边城市拓展房产销售业务，为深圳购房者寻求更多的购房机会。
诸葛找房首席分析师陈雷8月1日向记者表示，此次深圳楼市调控，重点在于抑制购房需求，从暂停企业购房到加强商办项目管理到差别化住房信贷政策，都从控制需求入手，这会在短期内导致购房需求骤减，中介客户减少。
何倩茹表示，即使市场观望气氛重临深圳，美联物业仍然会以客为本，努力为购房者寻找合适的物业。
深圳中原地产董事总经理郑叔伦在接受记者采访时表示，深圳中原地产将促使从业人员往更诚信、更专业的方向去发展，同时拓展物业、金融等新业务。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，“房产交易降温势必影响房产中介公司的业绩，深圳房产中介行业在未来经营方面需要有所准备，防范业务降温带来门店经营等方面的压力。”严跃进表示，目前，上海、北京都出台了较为相似的楼市调控政策，楼市降温给房产中介带来了很多新的业务调整。“比如上海部分中介在上海的业务很难做，就会去环沪地区，类似海宁、湖州等城市去开拓业务。”
专家
深圳商品住房供应量不会减少
8月1日，住房部专家、深圳市房地产研究中心主任王锋在接受记者采访时表示，深圳商品住房的供应量并不会减少。今后通过深莞穗一体化的发展，将有利于深圳在本市的供求关系比较紧张的情况下，能够通过周边城市更好地解决住房供给问题。
8月1日上午，王锋接受记者采访，对《通知》进行了解读。“此次政策相当于深圳出台了新的‘深四条’，对于当前的房产市场形势非常必要。中央提出了要解决房产问题、要遏制房价上涨，可以说深圳此次出台的政策与中央的总基调是一致的。这次出台的政策，简单来说就是4个方面：对企业进行限购、对商务公寓进行限售、对个人实行限售，抑制离婚炒房。”王锋说。
“新购住宅3年限售”是否会带来深圳市场商品住房供应减少，从而使得符合条件的二手房源价格更高？王锋指出，“深四条”中针对新购住宅3年限售，重点是解决二手房市场投资性炒房问题。“因为深圳房地产市场成交总量中，二手房占了2/3。二手房市场过度投机炒作，一方面把房价炒高了，另一方面给大家一种房价始终上涨的预期。深圳借鉴了国内50多个城市限售的经验，提出了对个人购买住房实行3年限售，这将有效遏制二手房炒作的现象。”
王锋表示，深圳商品住房的供应量并不会减少。“十三五”规划中提及，全市要实现新增住房有效供应65万套；其中新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房供应35万套，这是对市场需求有效的供给。
王锋还指出，对商务公寓进行限售以后，实际上是更有利于住宅建设。“有些功能不适合建设商务公寓的土地，直接改成住宅就可以了。”
王锋表示，今后通过深莞穗一体化的发展，将有利于深圳在本市供求关系比较紧张的情况下，能够通过周边城市更好地解决住房供给问题。“关于住房供给，今后我们可以跳出深圳的小框架，考虑到整个都市圈的范围、粤港澳大湾区的范围。”王锋说。（记者 江南鸾）
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