原标题：如何看待未来房价走向
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本周焦点丨Focus
1、新华社：中央决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃
最新数据显示，从环比看，9 月份，「北上广深」4 个一线城市新房和二手房价格均下降 0.1%；70 个大中城市中二三线城市的新房和二手房价格涨幅均有回落。一线城市房价回调，二三线城市房地产市场降温，显示持续严厉的调控政策取得成效，房价上涨势头得到遏制。房地产市场降温是趋势性的吗？未来房价走向又该如何看待？
10 月 29 日，新华社刊发文章《如何看待未来房价走向》，就此发表看法。文章表示：紧紧围绕「房住不炒」定位，目前的房地产调控已经实行了两年多。继上半年各地出台调控政策累计约 200 次，下半年房地产调控没有「喘口气、歇歇脚」，各地因城因地制宜、精准施策，地方调控主体责任正在落实。
文章认为：种种政策表明，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的「花拳绣腿」，「房住不炒」定位正在从各方面得到进一步落实。政策「说话」，对引导和稳定房价预期起着关键作用，把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形，让有些地方寄予房价「再飞一会儿」的希望迅速冰冻。
《让子弹飞》丨子弹会飞，但房价估计不会再飞了
文章说，当前有些声音认为，经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控。要明确的是，根据 7 月 31 日中央政治局会议中所强调的「下决心解决好房地产市场问题」「坚决遏制房价上涨」的调控精神，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。不立不破，在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际，在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期，不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法。
文章还表示，只要在实践中坚决贯彻「房子是用来住的、不是用来炒的」定位，保持调控定力不变，加快房地产长效机制的建立，房价便失去了非理性上涨的根基。投机买房者、土地财政的依恋者乃至全社会都需认清大势，丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想，摒弃房价「复燃」的幻想，及时调整心态回归理性，沉下心来做一些有利于国家经济长远发展的实事。
2、中国社科院报告：预计短期内一二线城市房价稳中略降
10 月 26 日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布《中国住房市场发展月度分析报告》。《报告》预测短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。
《报告》指出，当前，一线城市房价由缓涨变为微降。虽然一线城市房价已经得到了有效控制，但是一线城市房价稳定严重依赖行政管控手段，市场扭曲程度较大。
《报告》提出，在严厉的限购限贷政策作用下，大量中等及以上收入群体由购转租，推动了住房租金的快速上涨；一线城市整体进入存量房市场，但相应的配套制度并没有跟进，二手房换房交易时间长、成本高，造成二手房市场流动性降低、配置效率下降；居民改善性住房需求受到严重抑制等。
从三四线城市来看，当前三四线城市房价接近涨停，库存水平有望重新回升。《报告》显示，2016 年以来，在货币化棚改等强力去库存政策的作用下，三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，这是近一年多来三四线城市房价持续快速上涨的重要原因。一二线城市价格上涨形成的三四线城市洼地效应，也拉升了三四线城市房价。在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下，三四线城市房价涨速持续回落。
《报告》建议，坚持「房住不炒」和「因城施策」方略，保持调控政策定力、稳定房价预期。同时，建立完善住房租赁市场相关制度，多渠道扩大重点城市租赁房源。加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。
3、房价会否大跌？专家：「大起」「大落」都要防范
9 月份，多地传出楼盘打折、开发商降价的消息，显露出一层冷意。未来会否像一些人担心的出现大跌？日前，中国经济网刊文，引述多位专家的观点，认为：房价的「大起」「大落」都要防范。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，房地产调控目的是房地产市场平稳发展，房价基本平稳。但从根本来说，完全杜绝房价上涨不可能。中国房价现在依然是高房价，目前是想办法不要继续攀升，但很难说高房价时代一去不复返。
「遏制房价上涨」是不是就是让房价下跌？顾云昌表示，也不是这样。「有些地方的房价并不是很高，相对基本合理，随着经济的发展收入的提高，房价也会适当往上涨。」
「房价的涨和跌就像走三步退两步，某一阶段上涨某一阶段又下来，都是正常现象。」顾云昌说，从各国市场来看，平稳健康的市场就是随着收入水平的增长房价也适度增长，防止房价大幅度上涨或下跌。
对于房价走势，清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉在接受经济日报-中国经济网记者采访时表示，从政策的角度来说，希望房地产市场能够保持稳定，避免大起大落。「房地产市场还是要在稳定的基础上慢慢调整，要抑制、消化吸收泡沫，而不是主动刺破。」对于近期房地产市场显露出的冷意，刘洪玉说，过去防范「大起」，现在有了可能「大落」的危险以后，也要关注这方面。
未来高房价时代会否终结？刘洪玉表示，房价有景气循环的周期变化。过去涨得快了，将来可能会慢下来，甚至是往下调整。但从更长的趋势看，房价应该随着经济社会的发展，呈现出向上的发展过程。
楼市 | RealEstateMarket
1、杭州二手房成交惨淡，10 月成交套数同比暴跌 60%
据钱江晚报报道，截至 10 月 31 日 21 点，10 月杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交量仅 2892 套，创了 2014 年来的同期新低，同比去年 10 月的 7239 套更是暴跌六成。
而量变引发的价格变化，也开始变得明显。与今年 6 月最高点相比，杭州部分板块的二手房降价幅度已达到了 15%。
成交量逐月下滑的同时，挂牌量却在不断增加。截至 10 月 31 日 21 点，杭州市区二手房挂牌量为 61566 套，比起 9 月 30 日的 5.5 万套，一个月时间又净增 6500 多套。
浙江中原地产首席分析师荆海燕表示：二手房库存积累到一定程度，整个市场感受到压力，价格会开始松动。
据记者了解，今年 8 月就已有急售的二手房房东开始降价，不过数量并不多，大部分房东仍处于观望的状态。到了 9 月，急售案例增多，二手房降幅加大。而 10 月以来，降价出售已然成为常态，由于成交周期长，房东要想尽快出手，则需加大降价幅度。
2、北京商住房调控 20 个月网签暴跌 94%
所谓商住房，是将商办用地（40 年、50 年产权）的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。
由于商住房改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是 40 年或者 50 年的。在购买时，首付款跟商办物业一样，需要 50% 首付 10 年贷款期，且用不了公积金，不计算住宅贷款次数。在业内人士看来，由于不限购且总价较低，在楼市「限购令」逐渐铺开之后，给了商住公寓市场空间，被限购抑制了的投资需求和部分刚需开始进入商住房市场。
去年 3 月开始，北京市商办类项目明确不得擅自改变为居住等用途。中原地产研究中心统计数据显示，从 2017 年 3 月 26 日开始，北京针对商住公寓类房源限购执行 20 个月，网签只有 5158 套。与调控之前相比，之前 20 个月，北京商住公寓大约签约 8.7 万套，也就是说，限购后这部分房源出来大约暴跌了 94%。
企业动态｜Company
1、融创62 亿接手万达 13 个文旅城
据澎湃新闻报道，10 月 29 日，融创中国和大连万达集团同时发布公告，宣布融创出资 62.81 亿元收购万达原文旅集团和 13 个文旅项目的设计、建设和管理公司。
具体来看，此次收购分为三部分，首先，融创收购王健林持有的成都万达文化主题文化旅游管理有限公司 75% 的股权，并终止原商业安排，代价为 44.94 亿元；其次，融创收购万达 BVI 文创 100% 的股权，代价为 15 亿元等值的港元，这其中包括 1 亿元的债务；第三部分是万达商管终止原商业安排，代价为 2.87 亿元。所有的款项将在 2020 年 1 月 5 日或之前支付完成。
从股权方面来看，王健林直接或间接持有万达文化管理 75% 的股权，而另外 25% 的股权由万达 BVI 文创间接持有，上述交易事项完成后，融创将持有万达文化管理全部股权。也就是说，加上此前 438.44 亿元收购 13 个文旅城的价格，融创总计以 501.25 亿元收购了万达 13 个文旅项目管理公司的全部股权。
尽管王健林将 13 个文旅项目全数出售，但仍强调，「万达一直看好中国文化旅游行业的发展前景，今后万达将继续投资文旅产业，保留文化旅游产业的骨干团队，重组文旅规划院、文旅建设中心和文旅管理公司。」
2、恒大境外发行 18 亿美元债，最高年利率 13.75%
10 月 31 日，中国恒大披露，公司全资附属公司景程有限公司将发行总额 18 亿美元的优先票据，而恒大集团董事局主席许家印将认购 10 亿美元。
在 18 亿美元的票据中，包括年利率 11%、2020 年到期的 5.65 亿美元票据；年利率 13%、2022 年到期的 6.45 亿美元票据以及年利率 13.75%、2023 年到期的 5.9 亿美元票据。利息自 2019 年 5 月 6 日起计算，每半年派息一次。
恒大在公告中表示，此次票据发行的所得款项净额主要用于筹集资金以为现有境外债务进行再融资，该票据按照一般商业条款进行，并非以集团资产作抵押。
根据公告来看，许家印及其 XinXin （BIV） Limited 已各自认购 2.5 亿美元的 2022 年票据及2.5亿美元的2023年票据，本金总额为10亿美元。XinXin （BIV） Limited 为许家印全资控股的公司。
3、百家房企发三季报九成赚钱，行业净利润率为 9.4%
据证券日报报道，中原地产研究中心分析数据显示，100 家上市房企披露了 2018 年三季度业绩预告，盈利房企占比达 91%，仅 9 家亏损。
统计数据显示：百家上市房企营业收入合计为 10725 亿元，上涨了 31.2%；净利润合计为 1012 亿元；净利润率为 9.44%，与 2017 年同期的 9.17% 相比，有小幅上涨；平均净利润上涨幅度达到了 35.2%。
中原地产首席分析师张大伟表示，整体看，上市房企依然处于高利润、高增长周期中。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产行业集中度越来越高，目前已有约 20 家房企销售规模跨入「千亿元俱乐部」。不过，接下来的市场销售增速将放缓，加之资金成本的提高，房企盈利能力或走低。
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编辑｜楼小姐主编｜王滔
编审｜陈润江顾问｜王淑琪
