原标题：海南去房地产化的转型阵痛：多地楼市降价 重心向二、三产业转移
作为“国际旅游岛”的海南省再次以产业转型的姿态出现在公众的视野。
12月4日，农村农业部支持海南全面深化改革开放实施方案公布。据悉，农业农村部近期专门印发了《农业农村部贯彻落实实施方案》。该实施方案共有5项14条措施，重点支持海南自贸区总体方案涉农事项“一中心两区三基地”建设，帮助海南省实现产业的转型升级。
海南省历年来的产业发展并非“一帆风顺”，随着海南区域经济的不断发展，海南省逐渐将经济发展重心向第二、第三产业转移，但“十二五”规划第三产业发展背后，经济增长点实际上却被房地产所绑架。
这为后来海南“去房地产化”埋下伏笔。
海南省统计局今年的一组数据引发了全国的关注。数据显示，2018年上半年，全省房屋销售面积和销售额分别下降27.1%和7.4%，房地产开发投资下降7.8%。
事实上因财政过分依赖房地产，2017年海南省政府遭到中央环保督察组的狠批。而在海南省政府财政过分依赖房地产行业的背后，国家以及海南省相继出台了生态修复，建设海南自由贸易港等政策予以扶持，海南多年以来的产业僵局或将迎来破局。
“壮士割腕”
雪崩时没有一片雪花是无辜的，2018年海南地产局势迎来了“至暗时刻”。
根据海南省统计局发布的一组数据显示，2018年上半年，全省房屋销售面积和销售额分别下降27.1%和7.4%，房地产开发投资下降7.8%，全省16个市县房地产投资同比下降，房屋销售面积同比下降的地区则多达17个市县。
财政收入方面，2018年上半年已有11个市县出现下降，降幅较大的有：白沙县下降89.5%、东方市下降79.6%、澄迈县下降67.6%、陵水县下降36.3%、海口市下降29.7%。
海南省财政全面下滑的背后，缘于海南省“去房地产化”的转型“阵痛”。
2018年4月22日，海南省政府以壮士割腕的决心弱化海南省经济对房地产业的依赖，实施了全域限购的房地产调控政策。海南省统计局表示，海南省房地产开发投资不断回落。受此影响，海南省民间固定投资呈下降态势。
事实上，根据海南省统计局信息显示，海南省的民间投资主要集中在房地产、交通运输、仓储和邮政业及水利、环境和公共设施管理业三个行业中。其中房地产业民间投资占全省民间投资的六成以上。
截至今年9月，仍有六成以上的房地产业民间投资占据全省民间投资的“半壁江山”。数据显示，1-9月，房地产业民间投资完成998.1亿元，同比下降9.3%，占全国民间投资的66%。
事实上，随着海南省政府对于房地产行业的“壮士割腕”之举，海南省多地的楼市已开始降价销售。
根据此前《中国经营报》记者走访海口、三亚等多个楼盘项目发现，愿意降价，成功取得预售证的楼盘吸引着不少本地刚需人群，而不愿调整价格的楼盘则处于无房可售或暂时无法网签的状态，售楼处门可罗雀。
其中2018年4月走访的情况，西海岸片区房价还普遍在2.5万元/平方米以上，部分项目已经超过3万元/平方米。大华锦绣海岸从2014年至今已经开发了三期，已于限价前销售完的二期均价约在2.4万元/平方米左右。
而三期自9月份开启认筹后迟迟未开盘，也还未取得预售证，目前置业顾问和中介给出的价格都是暂定在“指导价17300元/平方米”。
此举背后是部分民间投资资金在楼市全域限购下的逐渐“退烧”。
根据海南省统计局的统计表显示，今年1-3月份房地产民间投资增速维持在25%高位运行，而1-9月份房地产民间投资增速已经下滑至-10%。
海南的一位房协人士认为，以住宅为主的房地产业作为海南第一大产业，被政策强控，才会出现这样的表面数据结果，他向记者表示：“简单住宅开发为主的房地产业一业独大，一定不利于海南未来的发展。”
一度失序的房地产市场
海南省政府“壮士割腕”决心背后，缘于中央环保督察组的通报狠批。
2017年12月23日，中央环保督察组向海南省反馈督察时狠批当地房地产行业对生态的破坏。“财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋，毁了生态。”
中央环保督察组言称，海南一些地市轻视环境保护，热衷搞“短平快”的速效政绩，导致当地自然保护区，优质自然岸线，生态脆弱山体遭受破坏，成了当地生态环境难以抚平的伤痛。
之所以政府规划跟着房地产走，记者发现，在海南省“十二五”规划中，省政府曾强调要发展旅游房地产行业。
根据规划显示，海南省保持旅游房地产平稳健康发展，积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的旅游房地产业，科学规范，合理引导房地产业发展的类型、规模和速度，保持房地产业持续平稳健康发展。
其中还强调要加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局，严格房地产准入制度，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。
根据海南省统计局的数据，2016年起房地产行业增长值贡献率更是直接暴涨至16.2%，2017年接近四分之一的贡献率缘于房地产市场增长值。
2014年至2017年的海南房地产业增长一直维持在8%以上的高增长率。根据海南省统计局的国民经济核算表显示，2014年至2017年房地产业增长值分别占GDP的8.4%、8.1%、8.6%以及9.7%，2015年至2017年贡献率分别为2.5%、16.2%以及25.4%。
岛外购房热
近年来海南房地产市场高位增长背后，多数来自于岛外购房的民间资本。
2011年中国旅游地产（海南）消费者调查报告显示，海南购房者中71%来自岛外，其中大部分为中长期用户。每年使用物业时间超过15天的占绝大多数。其中70%以上人群一年仅使用一次岛内物业，空置率现象凸显。
同时，根据链家数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%。其次来自河南、山东、山西、四川。
而大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房，属于“候鸟”型客户，每年冬季“飞”来暂住，春天“飞”走。按三亚市旅游局的统计，2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众，而2014年末，三亚户籍人口为58.56万人。
至于为何房地产大量引来岛外购房者？一名了解海南的专家分析认为，海南省环境资源优越，政府此前只能靠建设房地产来增加GDP、增加政绩效益。“海南的天然资源众所周知，气候、自然环境、空气方面都很好，这种地理环境气候在全国是不多的，没有更多的资源就以房地产来吸引别人来投资买房，增加GDP增加政绩效益，当然这也不是长远之计。”
上述房协人士也分析指出，由于海南产业结构比较简单，基础比较单薄，房地产市场在建立国际旅游岛背景下，容易引来大量的岛外购房者，而这对地方政府而言有利于提升GDP，提升土地财政收入。
“2008年后我们中国房地产市场是以刚需为主的时代走到了一个资产配置的时代。2009年海南开始宣布建设国际旅游岛，房地产迅速起步，中间遇到2010年年底双限的调控，有两三年左右的时间是盘整期，然后2016年、2017年两年因为其他省份限购限贷，很多核心城市资本难以进入楼市，外加像海南那样的资源对中国而言是非常稀缺的，海南就很快成为大家所关注能满足前期作为一种投资，中后期作为养老自住各方面需求的城市，且因为海南不限购不限贷，最后大量引来岛外购房者，也导致大量资金流入海南房地产，这对地方政府来讲带来的收入也是非常明显的。”
2018年前三季度31省份“房地产开发投资占GDP比重”排名中，海南省占比达到了34%，经济对房地产依赖程度仍高居榜首。
事实上，对于房地产业增长值而言，旅游产业的增长值却略显“鸡肋”。
产业差距
事实上，根据海南省相关统计数据显示，房地产的历年增加值逾越了旅游产业的增加值，最终导致房地产业在海南一业独大的局面。
早在2011年，海南国际旅游岛建设就列入了国家的“十二五”规划中，海南省的“十二五”规划更是对旅游产业的增加值设定了高位增长的目标，然而截至2017年，海南旅游产业增长值仍未达标。
根据海南省“十二五”规划（2011?2015）显示，海南省提升发展以旅游业为龙头服务业，推进旅游业转型升级，以建设世界一流的海岛休闲度假旅游目的地为目标，截至2015年，旅游业增加值占全省生产总值比重达到9%以上。
数据显示，2014?2017年旅游产业增加值占全省生产总值比重分别为7.4%、7.6%、7.6%以及7.8%。而2015?2017年的贡献率仅维持在8.7%、11%以及10.9%。
而房地产行业的增加值以及贡献率却逾越了旅游产业飞速发展。数据显示，2014?2017年房地产行业增加值占全省生产总值比重分别为8.4%、8.1%、8.6%以及9.7%，而2015?2017年贡献率分别为2.5%，16.2%以及23.4%。
一份源于海南省统计局的《2017海南省经济和社会发展综述》对房地产与旅游产业的说明，更是明显地感受到了其中发展的差距。
据该《综述》显示，2017年全省房地产业完成增加值434.90亿元，比上年增长19.0%。全年房地产项目房屋施工面积9567.39万平方米，增长7.1%；竣工面积1267.16万平方米，下降24.3%；销售面积2292.61万平方米，增长52.0%；销售额2713.72亿元，增长82.1%。
2017年全省旅游业完成增加值347.74亿元，比上年增长10.0%。接待国内外游客总人数6745.01万人次，比上年增长12.0%；其中接待旅游过夜人数5591.43万人次，增长12.3%。旅游总收入811.99亿元，增长20.8%。
产业“困窘”
事实上，海南的旅游产业难以承接成为第三产业的龙头支柱产业，有分析指出海南经济对旅游业的脆弱性，呈现出明显的阶段性反复。
记者获取的一份研究性论文显示，海南建省以来，旅游产业对经济增长的作用呈现出大幅波动特征，表现为弱化、增强、再弱化、再增强的循环，而其中涉及的原因，该研究作者认为，其中之一的原因是海南经济总量小，单一产业在经济的地位容易出现大幅震荡，最明显体现是1993年旅游增加值占GDP比重由1992年的2.52%跃升至7.03%。
上述房协人士也认为，由于旅游产业所带来的人群是候鸟人群或旅游度假人群，所以它的波峰波谷很明显，“在旺季的时候没有足够多的供应，但是在淡季的时候又会严重地供大于求。所以这就属于城市负荷，对于一个省而言运营压力很大。”
事实上，截至2018年上半年，海南的经济总量发展仍十分有限，2018年上半年海南GDP为2434.88亿元，在31个省级行政区里排名第28位，只相当于广东省的十九分之一，还不及重庆市一个市区GDP的四分之一。
号召了近6年建设国际旅游岛的海南省，2017年的实际旅游总收入也不尽如人意。数据显示，2017年海南旅游收入为811.99亿元，在31个省级行政区里也仅排名第27位。“靠农业靠旅游这些东西肯定是富不了的，因为海南省是一个岛，各方面交通也没那么便利，究竟要发展什么，政府也在不断思考和探索。”上述专家告诉记者。
而对于海南旅游总收入低的问题，上述房协人士认为，人口基数小造成旅游产业短板。“海南只有917万人左右，而湛江市都有接近700万到800万人，中国的旅游收入大省的前提本身就是一个人口大省，实际上对于海南这种全国性旅游目的地的旅游岛而言，它本地旅游业从业人员给本地政府带来的收入是有限的，原因是因为就像这种旅游业核心的钱是交到哪里，一部分钱是交到客源所在地的旅行社，一部分现在随着OTA慢慢成熟，你在OTA平台上付费，因此海南旅游产业实际上对市场的博弈能力很差，你只能赚到市场上一些微薄的利润，本地的旅游产业净利润实际很小，因为你没有旅游客源。”
海南省统计局在对导致海南省民间投资下降的主要原因分析中，也点明了海南省在其他主导经济培育中存在的难处。
据该分析显示，要素保障不到位导致有钱不能投。海南省的一些重点园区由于规划等因素的影响，土地供应、道路交通、污水处理、电力供应等无法保障，导致企业有钱不能投，也影响了民间投资的增长。
其次，信贷难导致无钱可投。由于海南省民营企业普遍规模小、产业层次低，信贷抵押无保障，导致民营企业融资渠道相对单一，资金来源主要依赖企业自有、股东投入、向其他非金融机构贷款等，难以满足民间投资结构优化和转型升级的需要。
专家观点
海南应发展先进农业、制造业、服务业
在世界范围内自由贸易港是全球开放程度最高的一种形态，从这个角度来讲国家把全球开放程度最高的政策引进海南，毫无疑问是希望海南在新一轮改革开放中能够给全国改革开放探索出一条全球最开放的形态。
国家的指导意见是希望海南往旅游、生态、现代服务、现代科技以及现代农业方向发展，海南应当发展先进农业、先进制造和先进服务。
而对于建设自由贸易港相关发展性政策的建设性意见，海南首先要解决能力建设问题，能力建设的核心问题是人才；其次解决体制建设问题，体制问题的核心是法治和现代治理；最后解决跨境化建设问题，跨境化建设的核心是人员、商品和金融，金融跨境流动既要高效率，又要保证安全，这个对海南来说是非常高的要求和挑战。
——中国国际经济交流中心
首席研究员 张燕生
自由贸易港可“边发展、边摸索”
自从海南1988年建省以来，在经历过多个阶段后肯定有很多不合理的地方，国家政府也看到了此前房地产开发造成的乱象，目前在不断出台更有序合理的规划，让海南摸索更多适合的发展方向。
海南地方就这么大，如果还像以前那样一味依靠地产，那只能打乱长远规划，现在出台有序合理的规划是未来的发展方向。可以说政策限购、自由贸易港出台后，相对来说有着比较长远的打算。只有一边发展一边摸索，才有可能走向更合理的方向。
——海南省管理现代化研究会
秘书长 韩英
