实行了22年的商品房预售许可制度正迎来新变化。
4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。这意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。
巧合的是，深圳也是最早接触预售制度的城市，选择此时进行现房预售，在很大程度上或许是为了调控楼市。
从全国范围来看，深圳的试点也带有了更多“先锋”色彩。作为最早实行住宅市场化的城市，深圳在房地产相关制度的探索具有借鉴意义。
当国内房地产市场已经逐渐趋向饱和、成熟时，出于降低门槛、促进房地产开发的预售制度是否也可在不同城市分类调整？
商品房现售制“胎动”
试点商品房现售的地块位于深圳市龙华新区民治办事处，土地面积3.57万平方米，建筑面积14.6万平方米，使用期限70年，将采用招标的形式出让。
该地块同时也是龙华新区今年推出的首宗居住用地，备受瞩目。过去两年，龙华新区地王不断，房价飙涨。
《第一财经日报》记者发现，这是深圳首次试点商品房现售。在此之前，深圳和全国其他地方一样，采用的是商品房预售许可制度。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地产开发的门槛。这个制度最早出现在香港，于上世纪80年代末传入深圳，此后在内地陆续开花。
1994年，中国内地出台《城市房地产管理法》，正式建立预售许可制度。目前，各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上。
最早接触到预售制度的深圳，为何此时要进行商品房现售的试点？
《第一财经日报》于4月27日就上述问题致函深圳市规划和国土资源委员会，截至发稿前尚未得到回复。
在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，这是深圳进一步调控楼市的举措。“目前深圳楼市供需失衡，土地供应极其稀缺。采取现售制度可抬高门槛，将资金实力不足的中小开发商挡在门外，遏制对土地的哄抢，抑制土地价格过快上涨。”
目前深圳的新增建设用地所剩无几。根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，这个数字已达约940平方公里。近几年，深圳通过“招拍挂”公开出让的居住用地在急剧下降，2013年仅出让3宗居住用地，2014年只有1宗。
与此同时，深圳的购房需求极其旺盛，这个外来人口占70%的城市，住房自有率只有30%。
过去一年，深圳的房价暴涨为全国侧目，总体涨幅超过60%，部分区域和楼盘房价涨幅逾100%。而每一次地王的出现，都会加剧房价的上涨。
以龙华新区为例，2013年，中海地产以以38.2亿元竞得该区一居住用地，楼面地价为1.46万元/平方米，溢价率达91%，成为当时深圳住宅总价与单价双料“地王”。这块地王此后带动龙华新区的新房价格突破4万元/平方米。
到2014年，龙光地产以总价46.8亿元，楼面价逾2.5万元/平方米竞得龙华新区白石龙地块，溢价率83.35%，此后带动该区新房价格突破6万/平方米。
此次试点现售的地块地理位置优越，已吸引诸多开发商的关注。深圳选择将其作为现售试点项目，或许能在一定程度上保证土地价格的平稳上涨。
开发商资金实力面临大考
对于开发商来说，现售制度将极大考验其资金实力。
最初，商品房预售许可制度的确立，是为了降低开发商资金门槛，促进房地产开发和销售。过去，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
受益于预售制度，开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息。
国家统计局的数据显示，2015年，房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%。其中，国内贷款20214亿元，下降4.8%；利用外资297亿元，下降53.6%；自筹资金49038亿元，下降2.7%；其他资金55655亿元，增长12.0%。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。定金、预收款、个人按揭均来自购房者的预付资金，占总到位资金的39.3%，自有资金和国内贷款分别占39.2%、16.1%。
不难看出，房地产项目开发资金的来源只要是自有资金、贷款、预售制度带来的资金(下称“预售资金”)，其中，自有资金、预售资金的规模相当，均占总资金的4成左右。《第一财经日报》记者也从开发商佐证了上述资金来源比例。
举例来说，如果一个房地产项目的总投资额为50亿元，开发商只需准备20亿元自有资金及10亿元借贷资金，剩余的20亿元来自预售资金。并且，预售资金的利息是由购房者承担。
说得简单点，预售制度为开发商提供了一笔零风险零成本的巨额贷款。一旦实行现售制度，开发商将失去这样的资金支持。
“过去房企通过预售方式来回笼资金，补给工程款，但如果改为现售制，这个资金来源渠道将被堵上，开发商需要通过各类再融资和信贷等融资模式凑集资金。”严跃进对《第一财经日报》记者表示，这意味着开发商的负债将提高，而银行及投资者会更加审视此类房企的还款能力。就此而言，中小房企会被挡在门外，进而一些实力雄厚的房企更有机会进入此类市场。
现售制度之下，开发商还要承担资金的成本，以及项目囤积的风险。
宋丁表示，当开发商自有资金不充足，过多依赖贷款及其他融资时，对资金尽快回笼的需求就更加迫切。拖得越久，资金成本越高。
一二线城市有可能推广吗
试点之后，现售制度是否可以进一步推广？
事实上，现行的预售制度造成了一定的低效率竞争。由于门槛被降低，一些没有资金、品牌、技术等实力的小企业，仅凭借一定关系就能获得优质廉价的土地资源，造成行业竞争的无序，出现房企违规挪用资金、期房质量不过关、工程无故延期等问题。
严跃进认为，现售制度能够规避预售制度带来的诸多问题，强化房企的成本管控能力。
在宋丁看来，这只是深圳的个案，还未到全面拉开现房销售的大幕。但这一次的试点，有利于对后续的推广、操作规则化等进行逐步探索。
同时，对于严重供不应求的深圳来说，大面积推广现售制度将会带来一定压力。预售制度可以加快市场的供应，一些快周转的开发商，从拿地到预售仅需8-9个月时间，甚至更短。但现售制度会将拿地到销售的周期拉长到2-4年。
不过，深圳也并不是第一个推出现售制度的城市。早在2012年，山东省就出台过相关规定，从当年9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书；同时，将选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。
“大方向来看，一二线热点城市都应该逐渐从预售制度转变为现售制度。因为此类城市的房企在资金承受能力上会更强，且市场供应比较紧缺，不需要通过期房销售的方式来逐渐蓄客。现房销售也使得购房者能够降低购房到入住的时间，规避风险。”严跃进表示。
他说，三四线城市正面临去库存的严峻问题，期房销售萎靡，很多楼盘最终都是以现房的方式进行销售。但三四线城市的房企多为中小房企，资金压力较大，依然还是需要通过期房销售来降低资金成本。
