全球资讯：楼市调控，“熔断”机制需升级

新华观察

数番“群雄混战”之后，8幅住宅地块仅1幅顺利出让，其余4幅因超过最高限价遭遇“熔断”流拍、3幅因无法认定最先举牌者终止出让——昨日下午，南京实行土地限价新政后的第二场土地拍卖，2个半小时的“拉锯”后，出现令人意外的结局。

这场土拍会一共出让10幅地块，除2幅商业用地外，其余来自江宁和江北的8幅住宅用地均设置最高限价。

5月27日，南京宣布实行土地出让限价，由市政府设定地块的土地出让最高限价“红线”，一旦报价达到“红线”，地块即宣布流拍。业内将之形象地称为“地价熔断”机制。6月初，土地限价后首拍4幅地，房企竞价谨慎，仅六合一幅地块因房企举牌“踩线”而“熔断”，新政试水效果尚佳。

昨日土拍因地块较多，区位相对也较好，吸引40余家房企报名竞拍，拍卖大厅座无虚席，加座的、站着观战的，挤得满满当当，火爆之势超越以往任何一次。眼见如此阵势，主持人预先发出引导之语：“南京土地市场供应是比较充足的，大家要有信心，理性判断，取得共荣的效果。”

这样的开场提醒似乎也生了效，在第一幅位于江宁青龙山国际生态新城的G22地块拍卖时，房企加价冷静有序，79轮后，由中南地产出价35.1亿元摘得地块。

然而，从G23地块拍卖开始，火热拼抢之势再也按捺不住。

G23地块位于江宁九龙湖，8.5亿的起拍总价，最高限价18亿，28家参拍房企加价快速，持23号牌的金辉地产因夺地心切，曾一次性加价1亿元，被主持人果断定性为“无效”，

“跳价”等随意加价行为在以往是“绿灯”放行的，然而新政之后，南京已明确，房企的加价幅度受限，像G23地块竞价达到竞争保障房建设起始资金前，加价幅度为2000万元的1—5倍，达到竞争保障房建设起始资金时，加价幅度调整为1000万元的1—5倍，而主持人有权临时调整加价幅度。

“希望开发商合理应价，遵守现在的规则。”尽管因加价太猛遭到“喝斥”，房企加价热情却并未削弱，眼看临近“红线”仅一步之遥了，十余家房企齐齐举牌报价17.9亿，主持人临时将加价幅度调整为100万元一次，房企们又不约而同举出了“17.99亿”的书写牌，故意“跳价”挑战规则，“全部擦掉，重写！”主持人又严厉要求，可是，一齐举牌的景象再现。“终止出让！”

G24地块“重蹈覆辙”，只是当八九家房企一起举牌后，主持人宣布“回头看录像决定谁先举牌”。

哗然中登场的九龙湖G25地块限价34亿，拍至33亿时，主持人“未雨绸缪”控制加价节奏，每轮加价下调到100万，也就是需加价100轮才达到限价，留足空间，然而，七八家房企存心似的在竞价牌上写出了33.99亿元的报价，以示“对抗”，主持人只能追问：“还有房企愿意加价吗？”持46号牌的荣盛地产拍地代表略加思索后，举起写着“34亿”的牌子，“熔断”了！

此时，主持人提出中场休息10分钟，以便各位房企商量下半场的举牌应价策略。下半场开始，局面依旧，伴随主持人“加价慢一点”“不要逼政府再调控”等非同一般的措辞声，G26地块、G27地块接连“熔断”，江北的G28地块和G29地块一个终止出让、一个“熔断”。

最终，G24地块再次重拍，3家对此前“终止出让”表示“无异议”的房企退场，留下来的25家房企继续举牌竞价，有房企加价至最高限价，又一次“熔断”了。

值得一提的是，昨日土拍南京还首试将装配式建筑作为出让条件之一，江宁6幅宅地装配式建筑占比均为30%，这一搭积木式的工业建造方式为我省倡导并划定了发展目标，此次江宁仅成功出让1幅宅地，当地装配式建筑发展或因此有所延缓。

这俨然是一场博弈。在房企急于拿地而又对政策有所抵制的心态下，政府用限价手段控地价的不可控因素也暴露出来，并考验制度设计。如果说主持人临时调低加价幅度还算机智，但地块重拍等则显得规则随意，多家同时举牌时该如何应对更是缺乏事先考量。

“地方政府限价增供应在于促进楼市平稳运行，初衷良好，但却出现尴尬局面，缘于开发商的地价预期显著高于政府部门希望限制的价格，最终难以达成一致。眼下资本过于庞大，土地渴求强烈，南京房地产市场正遭受史无前例的资本围困。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉不禁感叹。

在这样一场资本围困的较量中，地方政府调控智慧也面临严峻考验，仅就土地拍卖而言，“2.0版”的政策或许该出台了，到底是业内所说的摇号定“胜”还是现场拍卖改为电子竞价，或者还有其它高招，值得期待。