国庆假期楼市祭出大招，范围史无前例，20个城市出台限购政策。深圳（楼盘）在今年3.25限购的基础上继续加码升级，成为全国最严的限购城市，其中本地人二套房首付比例提高至七成这一招，堪称全国最严的限购政策，即无论你是否付清一套、无论普通住宅还是豪宅，深圳本地人购买二套首付统统七成，仅能从银行按揭贷款三成，这将深圳楼市改善与投资需求几乎“冰封”了。
调控楼市还得靠银行，一旦大幅度抬高首付比例，将会对疯狂楼市进行有力钳制，“就算你有名额买，也没有那么多钱来买。”深圳一大型地产中介销售经理说，七成首付需要拿出至少几百万现金来，这一招对投资客打击最大。
此次在二套首付统统七成之后、银行仅提供三成按揭的低杠杆之下，深圳楼市又将如何变化？深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对《华夏时报》记者称，“新政短期成为利空，如果成交量连续三个月处于冰点，那么深圳新房均价可能降到6万/平米以下，二手房价格有望回落15%左右。”
狠招击中要害
10月7日，本报记者在深圳走访了中原地产、美联物业等大型房地产中介，销售人员均对深圳最近楼市成交看淡， “现在是想买都买不了，资金跟不上”，“有名额没钱，有钱没有名额”……
如今深圳，购买二套房银行只能提供三成首付，首付需要七成。如果一套普通的小户型房子500万，那么七成首付就需要350万现金；100多平米的改善型住房如果1000万，至少需要拿出700万现金。“没有银行资金助力，这么高的首付很少人能够拿出来。”上述深圳地产中介销售经理说。
10月8日，深圳建行、中行、招行网点的个贷经理均对记者表示，银行将会按照政策严格执行二套七成首付的规定。此前几个月，全国银行房贷几乎占据全部贷款半壁江山，形成了全国人民炒房的盛况，那么接下来，至少在深圳将会有所收敛。
来看看此次深圳的限购政策，10月4日，深圳市出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出楼市调控八项措施，这是在今年3月出台调控政策基础上再出狠招。此次政策最厉害的招数有：一、楼盘户型恢复90平米及以下户型不得低于70％的政策；二、外地户籍在深购房社保连缴3年改为5年；三、认房又认贷，无房无贷记录首套首付三成，无房有贷首付五成，二套首付七成；四、市场价不得超出备案价。
不过，在中介销售人员眼里，最主要是二套首付七成这条在全国最狠，“刚需要买的还是要买，买不起的还是买不起。而二套改善需求、投资客才是最大增量，七成首付几乎将这部分增量客全部打下去了。”上述深圳中介销售经理说。此前，深圳只规定一套贷款结清的，其二套首付要求四成，而对于未结清的二套贷款并没有明确规定。
与北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）相比，深圳二套限购堪称一线城市最狠招，因为不管你是否还清贷款，只要是二套一律都是七成；同时不管是普通住宅还是豪宅，也都是七成首付。但北京二套房首付比例50%，非普通二套房首付才是七成。上海对二套改善住房贷款首付比例不低于50%，非普通自住房首付比例不低于70%。广州也是在未结清一套贷款、购买二套改善性普通房首付才七成。
深圳为何成为全国二套限购最狠的城市呢？李宇嘉称，据深圳市房地产研究中心监测，今年8月深圳成交量为2014年以来最低，9月有所回升但仍在低位徘徊，“房价处于高位投资投机的资金都在观望，而货币政策整体呈现宽松，一些高净值人群、外来投资客都有对深圳楼市进行资产配置的需求。”据其监测，深圳投资客的比例在25%左右。而对于投资客来说，最擅长的就是运用银行资金进行炒楼。
央行深圳中心支行数据显示，2015年深圳新发放个人住房贷款同比增长2.1倍，平均按揭成数高达6.5成，与最高贷款成数仅差5个百分点。那么经过今年房价上涨银行加大按揭贷款，杠杆几乎用尽。
深圳链家研究院发布的《2016年上半年深圳楼市大数据》显示，2016年上半年深圳二手房套均总价高达370.8万元，以贷款方式进行购房的比例高达93.7％，较2015年增加2.5个百分点。
今年3月深圳已经出台了一轮限购政策，仅在4月回调了1%，随后几个月继续攀升，如今均价已冲破6万／平米，成为均价最高的城市。
冰封炒楼会跌吗？
一波严过一波的限购，令深圳中介的销售策略急转。本报记者了解到，新政出台之后，二套首付七成将中介们的最后信心击落，从前假离婚等手段可以使首付降低，但是现在规定本地单身、离婚人士限购一套房；从前无贷款的二套首付四成尚能支撑部分改善性、投资性需求，现在这部分全部冰冻起来。
本报记者了解到，针对调控政策，深圳地产中介销售策略立马转向，他们正在将投资客引流至不限购的商住楼以及邻近的东莞（楼盘）、惠州（楼盘），“最近几天东莞每天网签1000多套！”一位中介人士透露。此次东莞的限购政策，只针对本地人限购第三套和外地人限购第二套，对未在东莞买房的外地人购买第一套没有限制。惠州此次只是强调规范房地产市场，并没有提及限购。于是，深圳的房地产中介看到了政策的空隙，便将资金迅速引向了这两个地方。
那么，深圳的楼市会大跌吗？在李宇嘉看来，这需要观察一段时间，如果成交量连续三个月处于冰点价格才会松动，深圳新房均价才有望降到6万/平米以下，二手房价格也会有15%左右的回落。
那么长期来看呢？一位深圳房地产公司高管认为，新政只是不想让房价出现过快上涨，“但决不是想让房价大跌，长期来看如果经济保持中速增长，那么一线楼市还是被看好。”
深圳最严限购，主要在于深圳土地面积的狭小与超千万人口大城市的刚需，形成了强烈的供需矛盾。同时，在少量首付、大部分银行按揭的资金型助推之下，深圳楼市出现了快速上涨，成为这一轮全国楼市涨幅最大的城市。目前深圳库存量保持在400万平米左右，去化周期不到9个月，这还是在限购不断加码之下达到的效果。
多数市场人士认为，限购短期使深圳楼市看空，会有小幅调整，但长期来看还会涨。这仅仅是在国内经济稳定、国际金融稳定之下的预测。如果十年一次的金融危机来临，全球资产下跌，没有哪个市场能置身事外，包括我国的房地产。
