在这一波换房潮中，很多改善型客户可能会纠结一个问题，那就是究竟是该先买再卖，还是先卖再买。毕竟买卖房产都需要一个时间过程，会存在时间顺序和税费上的不同。

今天我们就以读者罗女士的案例来分析下这两种情况的差异，供大家参考。

罗女士的换房困惑

家住杭大路沿街的罗女士在快房网后台咨询，因为年后罗女士的第二个小孩就要出生了，原来住的70平方米的房子不够大了，他们一家准备置换一套城东面积120平方米，总价350万的房子。目前所住的房子挂牌价在3万左右，市值210万，已满两年，还有50万银行贷款，以及80万家庭存款。

让罗女士发愁的是，现在的二手房交易比较火热，房子卖得太匆忙怕卖亏了，但是看好的房子拖着不买也怕出现意外，如果卖了老房以后买不到价位合适的新房岂不是要踏空了？到底怎么操作才最稳妥、最省钱呢？

方法一：先买再卖

如果罗女士选择先买一套房子再卖掉原来的房子，首先要解决的就是首付不足的问题，二套首付按照928新政已提升至5成，也就是要凑足175万，去掉80万家庭存款还有95万的缺口需借款。

中介给记者算了笔帐，按照商贷标准，罗女士每月供贷为11000多元，在交易税费方面，契税2个点为7万，中介费约8万，一共15万。那么，罗女士所缺的资金为95万＋15万，也就是110万，可以选择向亲朋好友借，或者向银行*押借贷，为此半年内少则也要准备5万元利息。

在随后的半年内，罗女士再将首套房顺利出手。但因为是出售的老房已经为非唯一住房，交易中还将产生1%的个人所得税，这部分税费如果由买房支付，跟罗女士无关，只是在市场中该套房产的竞争优势或低于其他免个税的。

交易成功后，罗女士拿到了210万的房款，除去银行50万贷款所持资金为160万，除去借款和利息115万，还剩45万资金可以自由支配，20年的总利息支出为89万，每月还贷11000多元。

方法二：先卖再买

如果罗女士购房资金紧张，考虑先卖老房再买新房，则卖掉后手持资金变为，210万减去50万贷款所剩的160万，在加上家庭存款80万，共有240万的可支配资金。

按照现有政策，罗女士再买一套房为首套房，首付为3成105万，另外还需支付契税7万，中介费8万，此时手头将剩余120万可支配资金。向银行贷款20年，每月需供贷16000多元，总的利息支出为139万。

对比两种过程，在不考虑市场因素的情况下，是不是先卖再买看上去更合理一些呢？

但现实的情况往往比较复杂，会出现老房子过早卖掉后房价猛涨，新房涨价太快而没有办法下手的尴尬处境！

矛盾焦点

首付问题1

对于首付资金不足的置换者来说，如果在短期内筹到首付款是一个棘手的难题。在现实的交易中，我们可以通过向亲戚、朋友伸手，如果金额太多或碍于面子，也可以向相关金融担保机构融资，*押老房子而获得短期贷款解决资金周转问题也不失为一个好办法。

卖后的过渡问题2

如果先卖再买了，如何解决入住新房前的过渡问题也是一个常见的难题。从现实考虑，搬家非常的费时费力，因此可以考虑与买房协议，向买房“反租”来解决买卖之间的时间差所带来的现实问题。

快房网首席评论员大老哥建议

先卖再买的优势是如换房资金有缺口，那么只能采取行卖后买的策略。好处是首付资金有保障，不用去求别人，可享受首套房的低首付，一般在市场价格调整时，建议尽量采取这种办法换房。

但如果价格在上升趋势中，有可能二手房卖在低位。另外，先卖掉如果新房不是现房，一般要租房二年或三年时间，房租支出也是一笔不小的负担。

先买后卖的办法适合资金实力雄厚的购房者，先利用自己的资金加贷款，把房子买下，等新房装修好后再根据情况卖掉旧房。好处是不用租房子住，省下一大笔房租钱，而且在市场行情好的时候，二手房也会增值。可谓一举多得。

到底是先卖后买好，还是先买后卖好，其实也没有一个固定的模式，每个人都要根据自己的能力和市场的情况来选择。

换房其实是一种提高自己居住的质量和舒适度，满足自己生活需求的一种明智的选择。我的观点是不论行情好坏，如有需求就可以换，换的房过程要注意的风险是新旧房要衔接好，前段时间房价涨得比较快时，有的人把房卖了，新房又买不进或涨高了，造成了不小的损失。