加州聖蓋博市投資移民詐欺案嫌犯陳莹莹(Victoria Chan)、她的父親陳達(Tat Chan)以及父親的女朋友曾芳(Fang Zeng)，以投資移民(EB-5)名義收取每名投資人50至100萬元不等的投資款共5000萬元，在部分以投資基金會的名義購買土地作為所謂投資基地、部分退還給投資人的同時，大部分都用於購買私人房產。從2011年至2015年短短四年間，三人狂購在聖蓋博谷多個城市至少十處房產，每項房產在46萬至483萬餘元不等。
這些房產包括：陳莹莹2011年9月以99萬3888元在鑽石吧購買四房三浴住宅；2011年10月曾芳以320萬在亞凱迪亞購買五房四浴7000多呎豪宅；2012年7月陳達以483萬餘元在聖谷高尚住宅區布瑞普萊(Bradbury)購買三房三浴住宅；2013年11月曾芳以96萬4000元在庫卡蒙加牧場市(Rancho Cucamonga)購買五房四浴；2014年3月陳莹莹以92萬在庫卡蒙加牧場市購買5房四浴；2014年9月曾芳以46萬9950元在河邊縣購買四房三浴；2015年2月曾芳在以47萬元在庫卡蒙加牧場購買土地準備建房；2015年曾芳再在庫卡蒙加牧場買地，花費50萬元；2015年7月陳達以120萬892元在庫卡蒙加牧場購買四房四浴；2015年7月，陳達在以111萬餘在庫卡蒙加牧場購買四房三浴；2015年8月，曾芳在以108萬6500元在庫卡蒙加購買四方三浴。
據檢察官辦公室提供的調查報告顯示，陳莹莹在2008年1月寫給移民局申請成立以華人移民投資基金會名義成立洛縣區域投資移民中心的信中表示，「陳達從1976年開始從事移民諮詢業務，將在移民區域中心中擔任主管角色，他目前是廣州大國集團負責人，該集團主要提供移民諮詢及相關服務」。當時陳達的地址廣州，而陳莹莹地址則是聖塔安納。此後兩人於移民局的申請投資移民的簽證往來中，至少使用了14個不同的機構名稱。
但據FBI探員跟蹤調查，多年來父女根本沒有執行他們向投資人許諾的投資項目，他們買了一些土地作為幌子，但都未興建，也未創造EB-5所要求的就業機會，兩人卻不斷誤導移民局，稱這些投資人會投資開發美國和創造就業機會。
比如一名HX的投資者在2010年7月時給了加州投資移民基金50萬149元，這些錢有陳達和曾芳簽字後存入他們的銀行。幾天後移民局接到了陳莹莹和HX共同簽名的投資移民申請表I-526。申請報告表示，HX的錢是用於投資在工業市的聖蓋博谷中國文化中心。次年3月，移民局通過了申請案，發給HX臨時綠卡。然而在2013年11月，移民局收到陳莹莹簽名的I-829表，表示聖谷中國文化中心的投資項目沒成，但HX的錢還是投資了，轉到了工業市的一個投資項目。陳說，轉了新項目，陳的投資在新項目中創造十個就業機會，並且會維持兩年，以此方法避免移民局的後續追查。
後來FBI探員到所謂的工業市的第二個轉移投資項目地點，發現是一個空樓，沒有任何活動。但是上面掛了加州投資移民基金會的牌子，並且寫著歡迎合夥人等等。2016年探員再次前往調查，還是原樣。與此同時，三嫌遍布聖蓋博的豪宅，一處處地增加。
三人利用類似方法，多年來騙過了移民局，也騙過了投資人。
