黄国松出租店屋，装修商租户前后拖欠数万元租金和水电费，本月初搬离后仍未还清租金。（萧紫薇摄）
实况报道
拖欠租金还赖着不肯搬迁的“屋霸”租户虽不常见，但也时有耳闻，媒体近日报道某不讲理“屋霸”多年来租住东海岸多栋洋房或排屋，拖欠租金惹上至少七起官司。
由于房屋租约属于屋主和租户之间的私人合约，一旦发生纠纷，建屋发展局和市区重建局等机构无从介入调解，屋主必须借助法律途径解决纠纷。
屋主出租房地产时，如何保护自身利益？遇到拖欠租金的租户，又能采取哪些行动？
投资店屋打算收租金，却不幸碰上拖欠租金的“屋霸”租户，商人一年多亏损数万元，还赔上几千元律师费。
黄国松（58岁，自雇者）在2015年以160万元买下义顺环路一间店屋，准备出租赚租金。在中介介绍下，他找到一名做装修生意的租户，对方愿意以每月4000元租下单位，租期两年。
白纸黑字的租约刚签完，问题就接踵而来。黄国松告诉《联合早报》：“对方签完出租合约后，却跟我说没办法一次过支付两个月共8000元的押金，当场只给了1000元押金支票，要求分三个月付清押金尾款。”
由于合约已签，加上再找租户需要花时间，黄国松答应了要求，还允许对方用一个月装修店面，期间免收租金。
去年2月，租户迁入店屋后便陆续拖欠租金。租户不断给不同借口，例如“资金周转不灵，要等客户付清装修款项才能付租金”，或是“农历七月生意不好”等。
黄国松说：“这名租户看起来斯文，我一开始就相信他，甚至还介绍装修生意给他，没想到租金越欠越多。”
去年9月，黄国松请律师对租户采取法律行动，并通过法庭向对方发出追讨租金的传票，但依然不果。“到今年1月，对方已经拖欠3万多元租金，还有好几千元的水电费。”
考虑到租户一拖再拖，租金损失可能越来越多，黄国松最终以“要报警”等理由下逐客令，得以在本月初让租户搬离。他直言：“买这间店屋，本来是希望退休后可以收点租金养老，没想到现在反而倒贴。”
遇屋霸 屋主有两种可行方法
与违反租赁条例不同，拖欠租金属于商业合约上的纠纷，而建屋发展局或市区重建局等法定机构一般上只监管屋主和租户是否违反租赁条例，例如是否短期出租、单位居住人数有无超标、是否不法分租等。
建屋局网站也列明，房租金额、支付租金、偿还押金、终止合约权利等相关房屋租约的事务，“属于屋主和租户之间的私事，如果出现纠纷，建屋局不会从中调解”；屋主和租户在签约前，应该仔细阅读其中的条款和条件。
受访律师和房地产经纪指出，屋主在寻找租户、拟定合约等各个环节，都应该采取适当措施自我保护，一旦遭遇欠租金的“屋霸”，屋主有两种可行的方法。
立杰律师事务所黄帝泽律师说，第一是自助法，即上门直接换锁。这是花费最少的方法，因为不必去法庭或请律师，可以很快地把房地产取回，但这样做有一定风险。
“你和租户可能发生纠纷。租户会认为租约未到，你无权赶他走，甚至声称个人物件不见而诬告你等。”
他指出，第二个方法是通过法律途径，直接上法庭，要求驱逐租户，同时向非法占据房子的租户索讨双倍租金。
李及李律师事务所黄伟强律师说，如果租户没有或找不到抗辩理由，屋主可在二到四个月内取回房子，但视情况及屋主何时拿到庭令而定。
处理屋主申请 法庭需数周至数月
一般涉及租屋纠纷的律师费介于2000元至6000元，屋主可向租户索讨部分律师费，如果屋主成功拿到双倍租金和欠款利息，就能抵消一些开支。
黄伟强律师解释，当租约终止，租户却拒绝搬离，屋主才能获得双倍租金，而欠款利息也必须出现在租约里，才能得到。
LVM Chambers律师事务所副管理合伙人李贤良说，屋主可采用锁房的自助方法，或是向法庭申请物业回收令（order for possession）。锁房是最容易的解决方法，但有时还是得有庭令。比如，租户擅自把屋子分租出去，把房子充作非法或不道德用途。
李贤良曾处理过租户把个别房间分租出去，房子变成宿舍的个案。“因为分租的租户很多，所以还是申请庭令比较理想，而不是采取自助方式。”
另一起个案是租户用房子做不道德的事，屋主担心被牵连，于是请私家侦探查看进出屋子的人，收集好证据再与租户对质。
李贤良指出，法庭通常需要数周或数月处理屋主的申请，这取决于租户是否反对申请，或要求时间偿还欠款而定。至于屋主的律师费和法庭费，就得看租户有没有提出异议，可以是数千元到数万元不等。
出租前出租后 屋主怎样保护自身利益
根据建屋局网站数据，获准出租的组屋单位近年来逐年增加，去年有4万4530个，比2011年的2万6130个增加约七成，相当于平均每个月有约3700个单位获准出租。
新加坡房地产联合交易网SRX数据也显示，过去一年，每个月大约有三四千宗非有地私宅租赁交易。房地产专家和律师建议，屋主在出租房屋的各个环节，应注意保护自身利益。
■出租前检查租户背景
房地产经纪公司Chris International董事许家荣说，屋主出租房屋前要先检查租户背景，比如对方是否有正当准证。
他说：“屋主得检查租户的证件原件，对照租户相貌和证件照片。有些人会拿他人的证件来租房，声称是帮朋友或同事；这不符合规定。”
许家荣则建议屋主到移民与关卡局或人力部网站，检查租户是否持合法准证。
博纳产业首席执行长林永富说，如果租户是外国人，可要求对方出示雇佣凭证，了解对方的工作。假如租户是本地人，屋主应了解对方租房的原因，如果是在等候新组屋，可请对方出示相关文件。
许家荣也建议屋主考虑找更有保障的公司租户。他说：“一般上公司都会走正当程序，拖欠租金的情况也较少，但公司租户比较难找。”
另外，李及李律师事务所黄伟强律师提醒，屋主选择租户时要有识别力，看对方是否信得过，而不是专注盈利。“租给一个信得过的好租户，胜过租给一个具风险的租户，所以租金不能高到让好租户无法承担。”
■拟定恰当租约
房地产经纪和律师提醒屋主，在签约时加入自我保护条款，例如拖欠租金超过七天，屋主可下逐客令，拖欠款项须支付利息等。
一般上，房地产经纪会准备一份标准的租赁合约，多数屋主和租户都会采用这份合约。不过，林永富说：“经纪有时代表屋主，有时则代表租户，因此经纪公司准备的标准合约比较中立，不会偏袒任何一方。如果屋主希望自己的利益得到更好保障，可要求加入额外条款。”
立杰律师事务所黄帝泽律师说，租约最好列出屋主的权利和义务。“虽然一些租约只涉及数千元租金，可以的话，还是请律师帮忙拟定，或至少把已有的合约给律师过目，确保你的权益获得保障。”
他指出，好的合约会列出租户须严格遵从的条件，比如租户不能做哪些事，否则屋主就能依法驱逐；如损坏屋子，屋主也有权要租户离开。
但他提醒，如果打起官司，屋主可起诉租户，要求双倍租金赔偿和驱逐租户，但法庭会根据事实裁定，未必满足屋主诉求。至于拟合约或“过目”费用，黄帝泽说，可以是数百元或上千元，得看合约的复杂程度。
■出租期间留意租户情况
一些屋主没有每月按时查看租户交租情况，甚至有“大意”屋主在租户拖欠了两三个月租金后才发现问题。
许家荣说：“一般上根据租约，拖欠租金超过七天，屋主就能采取行动，但有屋主过了两三个月才发现租户拖欠租金。及时发现并采取行动，屋主手头上还有押金，可用来抵消租金。”
黄伟强建议通过“财路”（GIRO）付租金以减少纠纷。“能提早发现租金延误或没付，一旦出状况，须即刻寻求专业援助，不应该拖延。”
房地产出租期间，屋主有权入屋视察。黄帝泽指出，即使合约没列“视察权”，也隐含默许条文（implied terms），让屋主享有这样的权利。
LVM Chambers律师事务所副管理合伙人李贤良说，房子有缺陷（如漏水）、家庭用品破损、被邻居的装修工程干扰，是屋主和租户最常见的纠纷。
他说，租约须清楚列出双方责任，说明屋主可在什么情况下入屋，比如允许屋主定期检查房子、要租户注册每名住客、禁止分租、允许卖屋时让外人入屋参观房子等。
他也指出，租户的责任是缴租金、维持冷气系统正常运转、承担小型维修工作，大型维修通常由屋主承担。如果租户要享受宁静环境，则可在租约注明一旦有严重干扰，如毗邻单位有装修，就有权终止租约。
屋霸个案 ① 东海岸“专业”屋霸食髓知味
一名沈姓男子被指过去五年，与家人在东海岸一带专门租住排屋或洋房，却屡欠租金，因此惹上至少七起官司，须赔偿受害屋主超过16万元。
《新明日报》上个月报道，男子通常缴交押金和首个月房租后就不再交租，直到房东申请庭令驱逐。一名93岁屋主投诉，男子看中他的屋子后，没付押金就入住，前后拖欠租金3万9000元。
屋霸个案 ② 夫妇欠租三年
后港一名朱姓居民从2013年7月起，把三房式组屋内的一个房间出租给一对夫妇，月租700元。
入住九个月后，这对夫妇停止交租。尽管屋主多次劝搬并且报警，租户夫妇却再三推脱，如今欠租已有三年，总额超过2万元。
屋主基于安全考量，去年搬出组屋并向同事租房，这对夫妇则继续以生活有困难为由，留住租来的单位。屋主上个月答应再给这对夫妇一个月宽限，希望他们本月搬离。
屋霸个案 ③ 年轻屋霸坐牢七天终认错
年轻“屋霸”庄宇恒和家人在2013年2月以每月1500元租金，租下巴耶利峇弯半间单层洋房。同年5月，因拖欠房租，与上门拆冷气和锁电表的房东发生争执。
2015年，庄宇恒因恐吓房东被判罚款4500元。由于在审讯期间频挑事端，罔顾法官警告，他在恐吓案审结后立即被控藐视法庭，罪成被判坐牢七天。
不过，七天牢狱让庄宇恒自我反省，当再次因案件上诉而上庭时，他彬彬有礼，向司法人员和主控官道歉。
来自/新加坡新加坡›联合早报
