解决了乱停车，小区环境变得更加整洁。/晨报记者殷立勤
[浦江东旭公寓]
地面公共车位变部分业主“专属”车位
一条发布在网上的“地面公共车位转租”的信息，在浦东浦江东旭公寓小区车主中间炸开了锅。在他们看来，小区的地面车位属公共车位，怎么变成了私家车位，还可以私自转租呢？
对此，小区物业表示，地面专属车位是开发商当初划定的，外租车位是车主个人行为。
新业主每天都要抢车位
4月23日，王先生无意中在闲置交易平台“闲鱼”上看到一条租赁信息：“上海浦江东旭公寓（上海市浦东新区东靖路669弄）露天的固定车位出租（带车位锁），可一季度／半年／一年不同形式租赁，专用位置，不靠马路边，现1000元／年。”
2006年交房的浦江东旭公寓一共有2591户住户，现有车辆在1000辆左右，开发商当初只规划了440个停车位（230个地下车位，210个地面车位）。地下车位作为产权车位早已售出，剩下的地面公共车位，常年以租赁的形式变成了部分业主的“专属”车位。对于王先生这些后来的新住户，只能在每天下班回家后参与“抢车位”大战，争夺能够停车的公共路面。
王先生越想越觉得不公平：“地面车位产权属于全体业主，凭什么有的人可以独占车位？还想着对外出租？”
业主称车位曾借给过亲戚
根据王先生在闲鱼上看到的信息，记者在小区内找到了挂到网上出租的车位。通过负责浦江东旭公寓的上海高航物业管理有限公司，记者联系上了租赁该车位的业主石先生。
石先生称，自己确实是浦江东旭公寓的业主，而他也承认，此前曾在网上发过关于出租车位的信息。“我2015年买下这里的房子，之前的业主问我说有个地面车位要不要，还说是固定车位，我就租下了。刚买房的时候没住在这边，我想车位空着也是空着，不如租出去吧。不过，我没租出去，车位空了段时间。后来我搬过来了，就一直在用这个车位了。
不过石先生说，之前有亲戚过来住了段时间，自己的车就停在了公司没开回家，车位也借给了亲戚。
“路边随便找个地方停”
25日中午，记者来到浦江东旭公寓，小区每个“专属”停车位的边缘都用白色油漆标记了车牌号，大部分的停车位都安装了不同样式的地锁和障碍物，而几乎每条道路上都停靠了车辆。宽度不足6米的主干道两边，往往是几辆车交错停靠。一旁的岔道也停了三四辆车，而岔道的宽度只有4米左右，还有两辆白色的SUV干脆停在了绿化草坪上。
居民王先生告诉记者，小区白天车少，停车还算方便。“晚上6点以后，基本绿化带上都是车，消防通道和楼道出口也都被占用。”
记者询问其他车辆是否可以停在地面固定车位上，保安斩钉截铁回答，“不能停，都写了车牌号。”
没有固定车位的车主怎么停车？保安说，“小区路边随便找个地方停，我们一天就收4元，包年1000元。”
地面车位长租给部分业主
《物权法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。那么，浦江东旭的地面“专属”车位是怎么一回事呢？可以对外公开转租吗？
上海高航物业管理有限公司工作人员承认，浦江东旭公寓的地面停车位产权确实属于全体业主。“开发商划定的210个地面停车位，当时就长租给了部分业主，之前的物业就是全年租的，我们就延续了之前的做法。”
至于业主转租车位，物业表示并不知情。工作人员拿出一张《机动车停车缴费记录》，记者看到，每个地面车位都有对应编号，也登记了车主在小区里的具体住址。上面有些车牌号信息有修改的痕迹，工作人员解释说，“有业主把房子租出去了，有的租户有车，车牌号就改成租户的了。”
车位遵从先到先得原则
在王先生这样的业主看来，地面“专属”车位这件事本身就非常不合理，物业对车位的分配也存在着不公平。由于浦江东旭公寓至今未成立业主委员会，记者找到了代行部分职责的浦江居委会。
浦江居委会工作人员表示，浦江东旭公寓的停车位遵从了“先到先得”原则，固定车位是延续之前的车位划分。“业主如果想改变规则，需要业主大会表决通过。但现在没有业委会来推动召开业主大会，所以并不是一件容易的事。”
居委会工作人员表示，对于业主反映的停车难问题，居委会只能通过拓宽道路的方法来增加停车区域。“去年居委会在该小区设立了楼组长，挨家挨户让业主投票决定，最后征得了95%以上的业主同意，减少了部分绿化面积。”
[水电路1381弄小区]
盘活车位资源确保业主停车
昨日，新闻晨报刊发了《车位之争的一剂新“药方”》一文，对普陀区长寿路街道新湖明珠城小区解决停车难问题的新举措做了报道。记者了解到，虹口区江湾镇水电路1381弄小区在解决停车难问题上也有了有效的管理办法，而且“药效”十分明显。
出门要从车缝中间挤
“以前这里都是车，并排停在台阶下，停得满满当当的。我们从家里出来都得从几辆车之间的缝隙里面挤过去。”水电路1381弄小区居民吴阿姨指着27号楼的大门口对记者说。
当时，小区其它居民楼的乱停车问题也不容乐观，最严重的要数28号楼。有一次28号楼的一个居民发生了意外，结果因为应急车道被乱停放的私家车占用，救护车在小区门口很久都没能进来，这件事让居民们都很担心：“消防车、救护车进不了小区，这是十分可怕的，要是发生了什么意外可怎么办？”
车主互相跟风私装地锁
水电路1381弄小区属于韶嘉居委会的管辖范围。昨天下午，韶嘉居委书记乐琦和居委主任沈东恩带记者在小区里转了一圈。“你看这里，这个螺丝就是之前的地锁留下的痕迹。”
据乐琦介绍，私装地锁的现象也就是在停车最紧张的这几年里兴起的，“一开始只有一两个，后来车主互相跟风，私装地锁的现象就多了起来，发展到十几个，最让人头疼的是这些地锁拆了又装，屡禁不止。”乐琦说道。
沈东恩表示，业主私装地锁的做法固然不对，其实最根本的原因还是车位资源不够用：“我们小区总共有1113户居民，却只有176个车位，还有不少外来车辆会停进小区过夜，车主要抢个车位可以说是很难很难的。要根除这一现象，还是得从车位的合理配置与利用上做起。”
长期停车证只发给业主
为了解决小区停车难问题，2016年11、12月，韶嘉居委会、小区业委会以及虹达物业多次召开三方会谈，先后邀请“有车族”及“无车族”两批业主代表听取意见，拟定新的停车方案。方案拟定后，乐琦请街道司法所对方案进行修改，确保可行性及合法性。新的停车方案侧重点在于“如何通过管理有效盘活176个划线车位”。
针对各种停车乱象，小区试行“一车一证”，停车证分为长期停车证（红色）和临时停车证（蓝色）两种，长期停车证须由小区业主凭产权证、行驶证、户口本等证件到业委会开具核实证明后至物业管理处登记领取，并录入电脑自动识别系统。临时停车证在车辆进入小区时由物业保安进行发放，车辆驶离小区后收回。
“根据之前的排摸，小区有停车需求的车辆（包括业主和租户的车辆）大约有240辆，其中业主150多辆，租户80多辆。现在，小区总共设置了156个长期停车位供业主使用，还设置了20个临时停车位供租户和外来车辆使用，临时停车位先到先得。”乐琦说，为了确保新的停车方案能够严格执行，小区安装了智能操作系统，自动识别进入小区的车辆，如果20张临时停车证都发完了，自动识别系统关闭通道，非业主车辆不能继续进入小区。
拆地锁、清理“僵尸车”
为了保证新停车方案的有效实行，提高停车位的使用率，韶嘉居委会请来有关部门，先后3次拆除地锁并移除用于占位的废旧自行车，清理“僵尸车”，腾出被长期霸占的车位。
据介绍，经过一段时间的排摸和沟通，目前小区已经有15辆“僵尸车”被清理，还有12辆车在等待车主的出现。据小区物业经理周季申介绍，到现在为止，小区实施新的停车方案已有一个多月，现有的车位基本可以满足业主的停车需求，“以前车主为了停车的事情经常要和保安发生争吵，而现在，停车位够用了，小区主通道打通了，消防通道打通了，不和谐的声音明显减少了，而且很多居民都反映小区明显变整洁了。”
小区外划设夜间停车位
对于租户“抢”不到临时停车位的情况，虹口交管部门已经在小区南面的车站北路上划了夜间停车位，大约可供20多辆车停放，基本解决了租户停车需求。
除此之外，小区还提高了对外来车辆的停车收费标准。“我们对业主的停车收费是一个季度450元，相当于每天5元。原先外来车辆在小区过夜只需5元，现在改成了20元，这也是变相地把外来车辆引出去吧！”乐琦说。
专家释疑
“专属”车位不符合规定
小区地面的公共车位能否成为个别业主的“专属”车位？上海市物业管理特聘专家黄友健表示，部分小区的地面车位成为业主“专属”，已经是司空见惯的现象，“这当然不符合规定，但要改变很难。”
据黄友健介绍，如果要改变现行的车位分配制度，那么需要有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积超过20%以及占总人数过20%的业主来提议，之后跟进、召开业主大会，获得过半数的业主同意，才能通过。“对于业委会来说，这会导致现在拥有这些地面车位的业主和没有地面车位的业主矛盾激化；对于物业公司来说，固定车位肯定比流动车位更方便收取管理费用。所以两方明知不符合规定，也在继续执行。”
律师说法
地面公共车位不能外租
北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人宋安成表示，目前很多小区都存在地面停车位成为部分业主固定停车位的现象，而这实际上对其他业主的地面车位使用权造成了侵犯。“将自己租赁的地面停车位转租出去，如果是转租给小区外的车主，那就是明确侵犯其他业主的合法权益，违反了《物权法》的相关规定；如果是转租给本小区其他业主，这就影响了车位的公平分配。因为很多小区车位都是先租先得，有完善停车管理制度的单位还有排队名单，自行转租，就破坏了排队顺序。”
至于物业公司将小区的地面停车位外租，宋安成认为，物业公司如果未经业主大会同意就将公共车位租给外来车辆，是在侵犯《物权法》所规定的“建筑物区分所有权”中业主所享有的权益。
