首先，请为广州的租售同权鼓掌！一线城市出台政策，推进租房市场，保障租客权益，这是首创，是包容。
但是，租售同权延伸到朋友圈，却成了一场集体的狂欢。
学区房要跳水了，鼓掌！大家都去名校旁租房，鼓掌！学区房房租要暴涨，鼓掌！不买房子了，鼓掌！
这其中的很多人压根就没有看政策原文，甚至，不知道广州的入学政策。
其实，广州租房就近入学之前一直在执行！并不稀罕！
其实，广州优质学校依旧一学位难求！学区房交易活跃！
以下，才是广州租售同权上学的正确打开方式。
01
租售同权的就近入学，谁可以狂欢！
租售同权的就近入学，谁可以狂欢？
如果广州的租售同权类似德国，那绝对是租客们的集体狂欢，学区房压根连买的必要都没有，而且房租并不会疯长！
因为，德国，没有学区房一说，在就近上学上，真正实现了租售同权。学区内所有的适龄学童，不论你是租房还是买房，全部录入到系统中，电脑派位，摇号。
但是，敲黑板，请注意。
德国的租售同权有3个前提条件：
1、学校没有省级小学、普通小学等级之分，教育资源均衡；
2、学区内教师轮岗，师资力量均衡；
3、对学校旁租金严格限制，禁止随意涨价。
如果广州今后租售同权的执行细则与德国相似，那么我们一定要为广州敢于天下先的态度鼓掌！
但是...现状允许广州这样吗？或者说，广州租售同权真正意义上的上学同权需要多长时间能实现？
你只要知道：
广州优质名校集中在中心城区，99所省一级小学，天河、越秀、海珠、荔湾4区占到49所。
早在4年前，天河、越秀等区域内名校被迫零择校、零借读，学位太紧张
...
当然，按照目前广州租售同权，也是有人可以欢呼的。
政策原文中，专门划出了可以享受租售同权就近上学的三类人：
具有本市户籍的适龄学童，政策性照顾借读生，符合积分入学的来穗人员。
这其中，具有本市户籍、租房居住的适龄学童，一直都可以入学，多为教育局统筹分配。统筹分配，意味着这部分人其实不一定能上租住地学区内的对口小学，也可能是3公里范围内的其他小学。
这是政策一直允许的。
这三类人中，也只有积分入学的适龄学童是可以欢呼的。
积分入学是这三类人中，最不好入学的。积分入学不是你符合政策就能成功入学，公办学校有名额限制，录取从高分往低分排排坐，有相当多的孩子是无法入学的。而且，在积分入学上，租房入住的分值相当低。
而今，租售同权，从政策方面保障不能把租房的分值降得太低，从政策上保障了这类适龄学童的完全入学。
至于有的人所说的随便外地人口、随便租个房都可以在广州上学，甚至上名校。敲黑板、看清楚：三类人一类是必须有广州户籍，一类是政策性照顾生，全广州也就有5000来名，另一类是符合积分入学，积分入学的条件包括办理广州居住证，在广州租住满年限，交社保等等。
所以....此刻的你，还能振臂欢呼吗？
02
租售同权的就近入学，谁可以洗洗睡了？
租售同权的就近入学，谁可以洗洗睡了？有很多人！
那些说租房就可以上名校的人，请问，你是否统计过广州到底有多少学位？尤其是名校学位？
广州目前小学的学位仍旧是稀缺的，更别提名校的学位了，那更是一房难寻。
难到什么程度？越秀区，这个广州教育强区，每年交易的二手房中，20%的房子在30平以下。这些房子，基本上全都是小面积的学区房。
租房上名校，我们来做个假设。如果某个名校可以提供400个小一学位，目前，按照对口分配，基本满员。这400个学位中，按照广州目前的上学政策，一般是买房居住的适龄学童。租房居住的绝大多数都是教育局统筹入学。
一旦租售同权，租房、买房完全享受相同的上学权利。这个区域内租房居住的适龄学童也能享受到同等的对口小学招生。这400个学位名额还够用吗？那加上从其他区域搬迁到区域内可提供学位房子的适龄儿童，你是让这些中心城区的学校去新盖教室呢，还是怎么办？
蛋糕本身就那么大，每个人都想吃，总要有个先来后到的排位顺序吧？
至于排位怎么排?我们不妨看看广州的邻居，深圳。深圳不论是本地户籍还是外地户籍都适用积分入学。
但，积分怎么算？在深圳有户口、有房子的还是排的靠前啊！
大城市的学校资源本身就很有限，名校资源更有限，这些资源往往还在中心城区，基本上没有扩建的可能性，总共的供应量就那么大！
那些说学区房房租价格暴涨、供不应求的人。你是有多少自信租客愿意承担优质学位5年的溢价？房东又愿意牺牲自己的利益把房子打包5年租给你？
学区房价格会暴涨吗？不太可能，对比同区域，小幅上涨、空置期短倒是有可能的。
从房东方面来说，他们有这样的顾忌：
我把房子租给你，你用来上学了。那我的孩子怎么办？
广州目前是一房对应一学位。什么意思，意思就是说如果你这个房子里有个适龄儿童在上小学，1年级-5年级，那么这个学位要锁定5年，在这期间，你这个房子可以租给其他人，但租了也没用，上不了学。
这些房东也只有自家孩子没有上学需求之后，才会把房子租给你。这是其一。
其二，一旦这个学位被租户占用，房东卖房子的时候，房子的价值会大幅缩水，比如越秀区一个省一级小学学区房，有业主占用了学位，往外卖的时候，这样的房子，会便宜20%左右。
所以，房东更愿意租房给那些不需要使用学位的租客。
从租客方面来说，他们是否愿意承担：
租售同权，要求租户进行租房合同备案。租户要想享受租售同权，房东必须缴纳税款。这部分税款毫无疑问房东肯定会加到房租里。这是一。
其二，租客要使用学位，这个学位5年是不能提供给其他租客上学用的。所以，你肯定不能中途撤租，租客走了，那这个房子就没有学位了，要租给谁？
所以，现在广州已经有中介开始打包5年总房租提供给租户，租房要一次性交齐5年，这5年的房租不仅包括原来的房租、还包括房东需要缴纳的税款，还包括学位的价格，甚至还计算了每年物价上涨的空间。
朋友圈传图（来源网络）▼
你觉得租客会买账吗？比如这个40平的学区房，全部5年的租金费用在42万元。42万元的费用，普通租客还是出不起。
房租再高，如果没有人租，有大片的空置，有啥用？
说学区房价格大幅跳水的人，你也可以洗洗睡了。好学校本身就是房子的一个附加配套，跟医院、商场一样，本身就有附加价格。
为什么？广州的学区本身就是供不应求的。何况是有名气的学区房。在广州越秀有个省一级小学的学区房，10来平米的单间，只有公共厕所和厨房，价格却比同区域其他房子要贵得多。
这就是好学校的附加值。这个附加值到底值多少？是市场的供需决定的。
学校本身就是房子的一个附加配套。就像医院、商业中心、甚至家门口的菜市场，本身就是有它的价格的。只是好学校的溢价要贵一些，但是这个溢价也是市场的供需决定的，大多数人能接受的。
所以，你的学区房是用来自住的，完全没有必要担心学区房价格会降。相反，明确某个学校学位的学位房，反倒未来会涨价。为什么？因为它把不能入学的概率降到了最低。
03
广州租售同权的就近入学，到底会走什么路线？
目前，广州租售同权的就近入学，暂时还没有公布具体细则。
但是，今年广州目前的小一入学政策已经确定，和往年相同。
在租房就能上学中，仍然是有相关的规定的。有两种人群：
第一种人群是有本地户籍，大多数区域执行的政策都是教育局来统筹分配学位，也就是说租售不同权。
第二种人群是外地户籍，只能依靠积分，来统筹入学。其实，租售也不同权。
这是目前广州小一入学政策。
明年，以及以后，你认为广州租售同权的就近入学，会走什么路线？
我认为，从目前广州学校的设置而言，做德国那种完完全全的租售同权是不可能的现象。
即便是租售同权，最大的可能也就是与深圳类似，推行深圳目前的积分入学政策。学区内的所有适龄学童，不论你是租房的还是买房的，都要积分入学，从高往低分配学校。
深圳光明新区入学政策▼
也许，比深圳能再先进点儿，就是租房和买房的权重分差会相对缩小。
