中国聚焦
为过热的房地产市场降温，一直是中国政府关注的重大议题。除了惯用的限购限售和收紧银根等手段，政府正在正视房地产市场的根本定位问题。
租购同权是最近中国房地产市场的一剂“猛药”，被认为可以缓解乃至解决房市过热和一房难求的困局。除了租购同权，政府还推出捆绑式销售，即房地产开发商必须留有一定比率的商品房自持并用于租赁。
此外，中国政府还推出居民与政府共享产权的住房政策，以期缓解“刚需”购房者的压力，并推动其长期稳定持有房产，这部分类似于新加坡的组屋制度。这些政策同过去以限制买卖和投机性投资为主导的做法，有本质上的区别。
尽管人们关于中国房地产市场存在泡沫基本没有争议，但是对于泡沫究竟有多大，却众说纷纭。不过可以肯定的是，目前中国的房地产市场在一定程度上“绑架”了各级政府，也让整个经济体系和社会结构随之摇摆。利润丰厚的房地产市场吸纳了巨额投资，令实体经济的健康发展备受影响。
各类机构和个人争相进入房地产市*场，使其投资风险逐步升级，一旦“崩盘”就可能导致难以收场的灾难性影响。这使政府有很大的决心去治理房地产市场，并推出许多政策与之对冲。
目前以租代购为代表的政策取向，意在降低人们的购房需求，从需求侧着手解决市场过热的问题。但是，这些政策能否奏效及可否持久，还需要一段时日观察。至关重要的，需要关注政策细节和执行力度、民众对政府的信任以及住房文化的变迁等三个关键问题。
租购同权的核心在于租客与业主多有同等的权利，如落户、工作、就近入学等。但是，“细节是魔鬼”，这些制度表面上看起来诱人，但是实际执行却会五花八门，并可能会挫伤民众的积极性。
在租购同权方面，一些地区执行的政策就明显有违制度初衷。以学区房为例，租住的居民是否能够和购买房产的业主享有同等的就近入学权利，仍然是一个难以确定的未知数。在租房资质的认定、入学资格的排序等方面，都有可以设置的障碍和“钻空子”的空间，使对此抱有期望的人们难以信服。
当人们认为政策缺少可信的承诺时，就很难按照政策取向去行为，而是为求保险仍然会抱持过去的做法。目前中小城市为了去库存和稳定房价，以及吸引优秀人才定居创业，在这方面的进展可能会较快。相对来说，大城市则会面临既得利益集团的巨大阻力，短期内可能难有实质性进展。
中国政府对房地产市场的调控并非新鲜事，过去20年见证了中国房价与政策角力的曲折过程。房地产市场同地方政府赖以为生的土地财政紧密相关，这使房价调控往往难以为继，每每成为房价调“涨”。
每一轮凶狠的房价调控之后，都是房价报复性地疯长，并使政府不得不再次出手，以至于周而复始，房价出现螺旋式上升的过程。一些城市政府甚至认为，只有高房价才可以称得上是“一线城市”，所以会变本加厉地助推房价上涨。
与此同时，许多住房调控政策走样或扭曲，如原本让利惠民的经济适用房、廉租房等，却往往演变为种种腐败丑闻和豆腐渣工程。这使人们宁可相信“市场神话”，也不愿跟随政府的政策。
比如，坊间流传的故事往往是一个人一次次相信政府的调控政策，而错过购房机会，结果不得不后悔到肠子都青了，因为他们再也无力购房。因此，民众对政府的信任是房地产市场调控的关键所在，只有重建民众对政府的信任，才能让政策落地并稳定民心。
“华人的世界在于置业。”中国社会长期以来存在的置地买房传统，短期内可能很难改变。习近平强调，“房子是用来住的、不是用来炒的。”这对于调整人们对住房的定位和期望具有稳定意义，但是不应忽视的是住房所承载的不仅仅是居住功能。
当前中国住房在很大程度上带有投资和保值增值的功能，而不完全是用于居住。住房同户籍、社会保障、教育机会等公共服务捆绑在一起，使其附带难以估量的价值。特别是当前缺少稳定可靠的投资渠道，无论是存款余额、民间游资还是金融热钱，都蜂拥至房地产市场。人们一旦有能力，就会选择购房，尽管租房可能是一个相对划算的理性选择。
与此同时，房地产租赁市场发育不完善，租客与房东之间存在严重的不对等关系，使房屋租赁很难成为人们的首选。在房地产市场水涨船高的背景下，房东任意哄抬租金或单方面变更租期，不尊重租客的合法权益，使租房往往是人们不得以而为之的选择。
住在自己拥有的住房，同“寄人篱下”地租住他人的住房，无论是心理上还是情感上都有如此大的差异，以至于可以购房的人，都会毫不犹豫地放弃租房。
自今年初以来，各地推行的以租购同权等为代表的房价调控政策，的确在很大程度上稳定了房地产市场，甚至在一线城市产生了“立竿见影”的效果。但是，期望这些政策组合拳会在短期内奏效，并长期持久，可能是不切实际的。
但是，通过长期的政策执行和扎实的制度推进，特别是不断巩固民众对政府政策承诺的信任，或可逐步改变人们对住房的认识和价值观，并为房屋租赁市场的健康发展提供社会文化基础。假以时日，一个稳定健康的房地产市场或可期待。
作者为中国人民大学公共管理学院副教授、国家发展与战略研究院研究员
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