住宅容积率从4.0降低到最高2.5，新建小区的房子再也没那么挤了；
未来新建公园绿地不仅仅只是观景、锻炼的去处，用地面积达到一定标准的还将设置图书馆、博物馆、展览馆、青少年宫等政府持有的公共服务设施；
新建住宅建筑不得设置底商，商业应独立设置；天府中心中央商务区，或再现一条“人民南路”……
近日，成都市规划局通过官网正式发布《成都市城市规划管理技术规定（2017）》，新规对市民关注的小区居住环境、城市品质打造、公共服务设施提升等，都做出了明确的界定和要求。
目前，该规定已通过市政府批复同意，已于10月11日起正式执行。成都商报记者梳理新规发现，成都市第十三次党代会提出的“三降两提升”，即降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度，提高产业层次，提升城市品质，这些要求在新规中都有相应落实，也将对未来的城市建设和发展进行约束和提升。
降低开发强度
城市核心区最高容积率为2.5
跟2014年的旧版相比，新版中一个比较大的改变就是对“容积率”进行调整：2014版中，成都主城区住宅容积率普遍在4.0甚至更高。高容积率住宅项目意味着小区内房子建得多，居住人口密度大，对小区内的健身场所、电梯、消防通道等形成较大压力。成都商报去年曾探访东门一个高容积率小区时发现，该小区每天有近千人同挤两部电梯。
而这类高容积率小区过多，也会影响一座城市的居住品质，与目前成都大力提倡打造宜居城市的大背景相违背。今年9月，市规划局还在发布的《成都“中优”规划优化方案》中特别提到，“容积率过高是导致交通拥堵、城市形态较差、特色不突出的主要原因。成都将借鉴天津、上海的规划，降低人口密度、开发强度，在中优区域不同形态内执行不同容积率的要求。”
在新版中，这一要求落实下来。新版技术规定按规划区位、交通条件、产业发展和市政基础设施的综合承载能力，将中心城区居住、商业服务业设施等建设用地划分为核心区、一般地区和特别地区，以期“形成疏密有致、高低错落、建筑与自然环境和谐相融的城市空间形态”。按照新规，城市将降低开发强度，即“城市核心区最高容积率为2.5，一般地区为2.0，特别地区为1.5。容积率下降到2.5以下，这意味着未来将拥有更好的城市居住品质。
降低建筑尺度
住宅建筑不宜出现6栋及以上简单重复
成都商报记者梳理发现，在降低建筑尺度上，新规对建筑形态、建筑连续面宽、建筑形体等方面进行了控制，试图传递一种“人性化的城市空间”概念，进一步优化城市建筑形态，加强城市形态精准规划，精细化管控，通过重点地区城市设计及详细城市设计，编制城市设计导则，加强对城市建筑尺度的管控，提升城市的建筑品质。
新规要求，二环路以外临主要山体、主要河道、历史文化街区、主要公园一侧的建设项目用地红线50米以内建筑高度应不高于24米。这是为了加强“四边”建筑形态控制上，形成高低错落、疏密有致的城市空间形态。
新规还对中心城区范围内临规划宽度30米以上道路（含30米）和主要河道的建筑高度大于24米或10层（含10层）以上的纯住宅建筑主楼的最大连续面宽投影有要求，如当建筑高度不高于24米时,最大连续面宽投影不宜大于80米。建筑面宽是指一栋建筑物（房间）的宽度，即从一面墙皮一侧到另一墙皮同一侧，对“建筑连续面宽”的控制，可以形成人性化的城市空间。
同时，2万平方米以上建设用地内的建设项目，高层建筑之间的高差比不宜小于25%；商业办公建筑不宜出现3栋及以上简单重复，住宅建筑不宜出现6栋及以上简单重复。这是通过对建筑形体的控制，使建筑外观体现出多样化，同时采取组群布局方式，通过建筑组群之间材质、色彩、形态、立面处理上的区别，形成丰富多样的建筑形态。
2万平方米及以上的公园绿地内
可配建图书馆、博物馆
新规另一大特色是对公建配套的强调，对公园绿地用途进行了调整。未来公园绿地不仅仅只是观景、锻炼的去处，用地面积达到一定标准的，还将设置图书馆、博物馆等政府持有的公共服务设施。
对于公建配套设施，新规要求必须按规划要求的面积标准配建，且社区服务中心、农贸市场、邮政服务网点、社区卫生服务中心、体育活动中心等设施不应设置在地下（含半地下）空间内，其中农贸市场应优先设置于地面一、二层。
拟建住宅（含公寓）的建筑面积之和大于3万平方米的项目，应配建全民健身活动场所一处，并配置健身活动设施。同时，新建建设项目，应按不同标准配建垃圾用房，并要求其建筑设计和外部装饰应与周围居民住宅、公共建筑物及环境相协调。
新规还规定了建设用地内配建机动车、非机动车停车场（库）的标准，二环以内住宅的机动车位，每百平方米最低配建为1个，二环以外为1.2个。而公租房和廉租房原则上不配建停车场（库）。
而在规划的公园绿地上配建公共服务设施时，用地面积在2万平方米及以上的公园绿地内配建图书馆、博物馆、展览馆、青少年宫等政府持有的公共服务设施，这也改变了以前公园绿地只适合散步游览的单一用途。
新建住宅建筑不得设置底商
商业应独立设置
新规中，要求“新建住宅建筑不得设置底商，商业应独立设置”，也是此次一大看点。这对此前“住宅+底商”的传统建筑类型是一个颠覆，兼容的商业只能从住宅中脱离出来，单独设置，而住宅将更加纯粹。
底商的弊端此前早已被人所诟病，特别是带有餐饮业态的底商，对楼上住户所带来的噪音、油烟等污染，已成为一大社会公害，成都市级相关部门此前曾接到过大量类似投诉。而将商业单独设置，则有望在新建小区中彻底扭转这一社会现象。
市规划局此前在解读《成都“中优”规划优化方案》时透露，将加强社区住宅建筑底商控制，商业应独立设置。与此配套跟进的是，还将逐步转变现有住宅底商低端业态，提升社区服务能力，并对“破墙开店”及违法建设等行为进行严厉查处。
跟旧版中的“天府广场中央商务区”一样，新版还加入“天府中心中央商务区”并单独设为章节。两相对比发现，天府中心中央商务区，或将再现一条“人民南路”。比如针对建筑后退规划道路红线，有一个“最小距离”控制要求，人民南路（锦江至火车南站段）达到15米，形成了如今在人民南路人行道上行走的宽阔感。这个标准放置在天府中心中央商务区范围内，就是宁波路（天府大道至厦门路段）与汉州路，它们同样达到15米，这意味着类似于人民南路这样标准和规模的道路将重现天府新区。
成都商报记者 辜波
