原标题：地产商高喊活下去，投资客呢
国庆前，万科“活下去”的标语刷屏，一时间地产圈人心浮动，连万科这样一向稳健的行业老大都高喊活下去了，那这个严冬会冷成啥样啊，得冻死多少中小房企啊！
房企活不下去，楼市入冬，投资客呢，岂不是也要死一批?
然而，任何事情都不能只看表面。
1984年成立的万科纵横地产江湖三十几年，什么样的风浪没有见过，为什么这次如此高调?
万科的这句活下去，解读的人不少，有人说万科是给自己敲警钟，有人说万科是说给别人听的，有人阴谋论说万科是麻痹中小房企的。
不管是哪个意思，这两年开发商的日子确实极度不好过。
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第一是拿地成本越来越高，地方政府的土地起拍价都很高，还设有成交底价，如果拍卖遇冷，开发商给出的价格没达到政府的心理预期，对不起本轮流拍，重新拍卖。
在这种情况下，开发商在土地市场能捡漏的可能性几乎为零，拍地找死，不拍地等死，两种死法任选，够不够人性化？
尤其是大型房企，布局全国，战线拉的很长，前几年疯狂跑马圈地，负债率很高，现在一句降杠杆，降的下来吗?一降满脸血啊！
虽然房企现在都减少或停止了拿地，但是高额的负债和运营成本，长期不拿地不销售，谁也扛不住。
第二是限制越来越多，开发商高成本拿了地，却被要求盖成限价房，留给你的利润空间是被控死的。开发商要想赚钱，必须把建造和销售周期精确到天。
可是，从拿地到房子盖好开始销售这段时间，会出现什么变数却是无法预知的，比如说隐形成本可能大幅增加，比如说遇到停工令无法开工，比如说建材人工突然大幅涨价，比如说拿地时房价还在一路上涨，销售时楼市却突变凄风冷雨。哪个环节稍有差池，不多的利润都会化为乌有甚至变成亏损。
说白了，这些都是不可预知的风险，可是做为开发商，必须承受。
如果再加上政府要求配建的保障房，两限房，又要共享小区共享物业，又不准做任何隔挡，更会让开发商叫苦连天。
保障房是赔钱的，还可以从商品房的利润中找补，可是，商品房业主收房之时，却大多是维权之日。
前段时间闹的火热的昆仑域、中国玺维权事件，表面上看是业主在楼市下行期，借交房质量发难；深层次的原因却是因为两限房。
两限房与商品房，建造质量一样，共享同一个小区，同一个物业，可物业费相差三倍，房价相差五倍，换了谁，心气能平?
闹不了别人，只能闹开发商呗！
第三，开发商融资越来越难
据地产公司人员透露，2018年，银行贷款长期利率将近7%，短期融资利率12%，一年期融资利率9%，相比2017年都提高了3个百分点。
2018年以来，地产商的融资成本普遍在7-10个点，个别省级开发商的融资成本甚至高达25%。
近日西部信托成立的“太原晋阳湖股权投资集合资金信托计划”，该笔信托资金给出的预期收益最高达到15.35%，远超同期其他信托产品。
从资金用途来看，该信托资金将全部投资于房地产领域，该项目位于山西省太原市的晋阳湖区域。
开发商如果不是资金极度紧张，融资不利，又怎会在信托市场上放手一搏?
再加上楼市下行转冷，维权退房高发，去年拿的高价地块眼看要砸在手里。这个深秋时节，地产商大佬如果聚在一起，估计要上演一场拥抱、哽咽、尽在不言中、你的苦我懂的戏码。
开发商日子的确不好过，楼盘降价、打折声此起彼伏，楼市似乎也无可争议地进入了下行期，那么，投资客呢，是否也要被打趴下了?
2
一批高杠杆入市的投资客日子肯定不好过。
十几年的楼市大牛市，造就了一批赌徒思维的投资客。
他们的信仰是欧神，他们的投资教义是刷爆所有信用卡，借遍所有能借到的钱，首付贷，信用贷，各种贷，然后将杠杆加到极致，全仓楼市。
过往十多年的经验让他们相信，冬天不会太久，春天一定会来，中国经济要想发展，就离不开房地产，只要能熬过一个短周期，就可以晋阶为A8、A9，未来尽享财富自由了。
之前确实屡试不爽，人有多大胆，地有多大产，成就了不知多少胆大包天之徒。
然而，定律就是被用来打破的，当大家都发现这是一条挣钱捷径的时候，这条捷径就是消亡之时。
目前被套的最苦的，恐怕是环京的高位炒房客，2016年底入手环京的，现在都已经跌幅过半，不差钱的还可以苦苦支撑，高杠杆投资客已经吐血三升，目前跌破首付，考虑断供者不在少数。
就这位投资客来看，他入手的香河和大厂房价还远不是高位，已经考虑断供，高位入手者又该如何自处?如果环京房价继续下行，预计断供潮会悄然蔓延。
投机客盛行的深圳，近两年高杠杆买入的不在少数，准备搏第一波暴涨，结果却是横盘，横盘，再横盘，近期甚至有了微跌的迹象。
近两年买入深圳、北京、上海这些一线城市还算是好的，暴涨之后经过数轮市场检验，已经有了底部支撑，下跌空间不大。
而对大潮刚刚退去的杭州、成都、武汉这些二线城市来说，下跌才刚刚开始，寒夜漫长，跌幅不可预料。
本轮提刀入场的高杠杆投资客，注定要死一批。
死一批就死一批吧，赌徒本来就不值得同情。
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但是，就我每天接触的各类投资客中，疯狂加杠杆，一刀流，梭哈，All in的投资客其实非常少。
他们绝大部分都是你我身边的普通人，通过各种方式积累了一笔财富，少则几十万，一百万，多则几百万，上千万，甚至更多，他们只是想给这笔财富找一个安全的存放地，能保值，增值，跑赢通胀，足矣。
如果运气好赶上牛市意外翻倍，谁又不想呢?他们有错吗?没有错。
正是千千万万这样的投资客，才托起了中国楼市的大牛市。
如今，牛市转熊，这些主流的投资客又该何去何从?
我相信，经过这一轮板块轮动的大清洗，绝大部分已经全仓或重仓楼市，手里仍握有大量现金的很少。不同的只是你买在深圳，他买在重庆，你买在青岛，他买在惠州罢了。
像股市那样动不动就半仓，空仓，等待下一轮抄底机会，不存在的。楼市不是股市，不会给你那么快的反应时间，等你发现楼市转冷时，二手房已经很难卖出了。
那么，房子是否就是砸在手里了呢?
当然不是。
假如你现在折价卖出了手里的房产，自认为逃了顶，请问这笔百多万甚至几百万的资金如何处置?
也许你会说，抄底再买入，但，何处是底?
在很多人的眼里，底部是一个点，是一个最低点，一定要等到最低点才能买入。可实际上，底部是一个区间，你买完之后，它很可能继续还会下跌，但不代表它不是底。
可惜，很多人想不明白这个道理。
我认识的几个有燕郊房票的投资客，从年初就一直在等，因为想抄到最底部，等了半年多，燕郊近期又有闪跌，他们自然为自己的明智喝彩，并且更坚定的继续等下去。
我很难相信他们能真正抄到底，但我也绝不会劝他们现在入手，一旦燕郊房价又有下行，我就是那个千古罪人。
楼市的上升和下行，是一个十分漫长的阶段。上涨时，人们看不到何处是顶峰，伴生的心态是贪婪；下跌时，人们看不到何处是谷底，伴生的心态是恐惧。
在这个过程中，投资客想要高卖后再低买套利，考验的不仅是经验，眼光，魄力，更是一场巨大的心理战，想在牛熊转换阶段套利，难度不亚于火中取栗，并不适用于普通的楼市投资客。
4
目前，正处在中国经济转型的关键节点，作为经济支柱的地产行业停滞不前，必须要有其他行业顶上。现阶段面临的汇率、债务、贸易战、房价、内需等各类问题，每个问题应对不力，都会牵一发而动全身。
治大国若烹小鲜，古人智慧之深，深不可测。
增速放缓，内需不振，新的行业增长点还未出现，物价面临上行压力，这个阶段我不认为是持有现金的好时段。
持有优质资产，不折腾，才是最明智的选择。
大部分的投资客，杠杆比例并不高，三到五年的月供也不是问题，甚至全款者也不在少数。
对他们来说，资金链并不是问题，他们更大的问题在于心态，该如何度过这个可能会很漫长的寒冬，又如何应对房价的起起落落。
我只想送大家一句话：刚需尽管买，投资不折腾。
看多了连续性的热点事件，我深深折服于古人的大智慧，老子在道德经第五十八章中说，“祸兮福所倚，福兮祸所伏”。
认真观察绝大部分热点事件，在起势，发展，高潮之后，一旦发展到最糟糕，最失控的阶段，发展到一方备受质疑，百口莫辩之时，下一步往往就是反转的开始。无论是事件，还是人性，莫不如此。
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万科高喊活下去，这只是房地产寒冬的开始
零人购房！降价四成！买房送宝马！楼市的冬天真的到了吗?
很多人看到的是情况越来越糟，惊惶失措。
我看到的是，楼市的至暗时刻已经来临，下一步，只需等待如何反转，这个反转可能是政策上的，也可能是心态上的，不要单纯理解为房价的反转。
手握多套房产的你，此时应该做的，是旺季砍柴，淡季磨刀。
