11月16日，国家统计局发布2023年10月份70城房价指数。我国70个大中城市在10月的商品住宅销售价格环比下降城市个数略增，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比涨跌互现。为什么会出现这种现象？下面就简要谈谈这一问题。
10月份，商品房市场没有延续9月份跌幅趋缓的走势，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.4%，连续5个月下跌，跌幅再次扩大，这与国庆出游、房企打折促销、市场信心仍旧不足等多因素相关。
国家统计局数据显示，10月份，全国70个城市新建商品住宅价格环比下跌0.4%，连续5个月下跌，跌幅比上月扩大了0.1个百分点。这一数据从6月份开启下跌以来，整体呈现跌幅扩大态势。9月份在销售环比回升的支撑下，跌幅保持平稳，但10月份再次扩大。
从各线城市来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.4%、0.7%和0.5%，上海环比上涨0.2%；二手住宅价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.8%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.75%。
9月份一线城市加入政策宽松队伍，整体来看，北京、上海松绑“认房不认贷”，政策出现一定效果，新建商品房与二手房都在9月份出现了一定程度的上涨。随着一线城市9月初“认房不认贷”政策松绑，部分改善需求释放之后，市场换房导致的中低端二手房房源挂牌井喷，明显影响了整体市场热度。
同时，二三线城市楼市趋冷的态势仍未改变。其中，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。
国庆期间外出人数创新高，买房情绪下降。10月单月，全国商品房销售面积比9月环比下跌28.4%，对房价的支撑力度下降。同时，开发商国庆期间加大折扣卖房力度，大多数开发商推出一口价、特价等房源，房价处于下行区间；此外，供给端风险继续蔓延，国企、稳健型民企也在列，导致买房情绪进一步下滑。
10月份，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降城市有67个，除了西安持平外，仅剩下杭州、三亚两个城市还在维持上涨态势，涨幅分别为0.5%和0.1%。而广州和深圳则未能止住颓势，二手价格价格环比下跌超过0.7%。
这说明二手房市场普遍面临下跌的压力。从各地反馈的情况看，二手房价格下降，既有挂牌增加带来的供应压力原因，也有房东降价幅度增大的原因。这也说明，过去热点城市二手房方面确实是有泡沫的，包括学区房概念炒作较多。下一步，还是要从政策端激活二手房市场，盘活交易链条，推动市场企稳。
值得关注的是，10月份，一线城市二手住宅销售价格指数也呈现全线下跌，北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.75%。新房限购退出以后，二手房挂牌量明显增加，而新房折扣力度大，分流需求导致二手房不得不降价促销，这也是一个原因。
由于“认房不认贷”等政策的落地，不少置换型改善需求有待入市，那么，市场环节要流通，首先要卖小然后再买大。卖小的结果就是导致二手房的挂牌量大幅增加，由于“买小”的群体收入不稳定，购房相对较为理性；因此，二手房挂牌量就形成大量积压，市场交易就承压，二手房交易的价格就会出现下降。
在收官战中，房企也势必开始新一轮的促销。展望11-12月，年底楼市继续保持10月份的低位徘徊走势，开发商为了缓解资金链，以及冲全年业绩，必然会进一步加大折扣营销力度。目前来看，除了低价策略外，没有更好的营销手段。因此，预计年底价格指数继续表现低迷。
当下楼市最大的风险不是价格下跌，而是失去流动性。2023年二季度以来，热点城市存量住宅成交持续下降。随着前期积压需求的集中释放，当下市场二手房挂牌量明显上涨，供需关系逆转，业主主动降价促成交，体现到房价上就是全面下降。
政策工具箱还是有很多工具的，比如就二手房市场来说，包括二手房交易增值税减免由5年改为2年，调整和优化一线城市普通住宅的标准，降低首套普宅的交易成本，优化限售政策等。
11-12月作为惯例的市场淡季，市场可能继续处于下行探底过程中，房价也将继续下行。这种模因现象必然会出现，但从整体来看，房地产市场需要到2024年上半年有可能逐渐企稳。
文/张岚(作者单位：武汉大学经济与管理学院)
