住总万科橙
调价“秒杀”购房人
3月16日，住总万科橙项目开盘即实现售罄，成为业内备受关注的“日光盘”。据悉，该项目位于北京南六环大兴区天宫院区域，毛坯销售均价为2.1万元/平方米。相比预期售价2.6万元/平方米的精装修价格，“一落千丈”，足足低了5000元/平方米，备受市场热议。
与此同时，按照万科同档次项目装修标准约在1500-3000元/平米，刨去装修价格，住总万科橙的开盘价格要比万科的预期价格低了约3000元/平米。
住总万科橙项目销售负责人公开表示，目前，一期333套房源已售罄。二期尚未拿到预售许可，估计在半年内将开盘。据悉，住总万科橙于3月14日获得预售许可证，当天下午举行了网络公开摇号，共1140名参与摇号人“抢夺”333套房源，“疯狂”尽显。
事实上，住总万科橙所处板块为天宫院区域，该区域从2012年下半年开始，其售价从1.15万元/平方米一路飙升，至2012年底进入“2万元时代”。随后由于监管部门严格控制新房价格上涨幅度，使得区域内不少项目止步不前，区域长期处于“饥渴”状态。住总万科橙入市，一部分缓解了购房者对于区域置业的需求，“秒杀”了众多置业者。
精装“变身”毛坯
“万科调价”销售掀起楼市猜想，再度引发业内对于一线城市房价“崩盘”的讨论。值得重点注意的是，曾宣称2010年将进入全精装时代的万科，却在改变原计划即推出“精装房”的基础之上，使得住总万科橙以“毛坯房”的形态“面世”，这与万科“全精装时代”背道而驰。
“毛坯房2.1万元/平方米的价格更具冲击力。” 一位接近万科的知情人士则透露，事实上，住总万科橙在报批时上报了两套价格方案，一个是毛坯房，另一个是精装修的，批复的价格与万科报批的价格预期相距甚远，考虑到利润率基本上一致的情况下，毛坯房的“低价”更具冲击力，而且与周边项目水平相当，因此最终选择了毛坯房入市。
据悉，根据分户型的数据显示，2013年万科依然延续了面向自住购房者的产品定位，所销售的产品中，144平方米以下的普通商品房占比达到91.5%。从交付的数据来看，2013年万科的装修房比例已达约九成，基本实现全装修的目标。
集团
“地产老大”的降价策略
值得重点注意的是，在北京，万科将精装房“变身”毛坯房的销售“手段”并非第一次。据持续关注万科发展的人士表示，2010年，万科在北京宋家庄的项目万科红就曾经精装变毛坯，降价销售。万科的“降价跑量”策略恰逢其时，因为此后不久楼市调控开始起效，市场进入寒冬时代。与此同时，万科地产[简介 最新动态]“一哥”对风险的“预知”能力表现的淋漓尽致。
随着国民经济的增速放缓，以及人口红利的消失和货币政策的收紧，以住宅开发为主的房企利润率不断下降。2013年以来，从地产大佬到业内专家纷纷指出，房地产“黄金十年”已然过去，其暴利模式不可持续。日前，杭州房价“成功实现”“马年第一跳”，届时，“崩盘论”与“拐点乱”再度引发楼市“轩然大波”。
在当前模糊的市场情况下，住总万科橙亦采用与当年万科红相同的销售策略，这是否是万科领先者的理智在对市场进行预警？对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，万科针对住总万科橙项目的行为更多是一种未雨绸缪式的自我调整，主要出于对未来市场预期的不确定性。
降价“带头大哥”
地产“老大”万科低价销售策略更是有迹可寻。在2008年楼市调整初期，万科曾在全国率先降价，引发大规模降价潮，成为引领降价的“带头大哥”。
2010年，随着房产新政出炉，楼市进入调控期，万科亦当起降价“领头羊”。2010年6月初，万科降价新闻频频出新。据相关新闻的报道，万科上海项目万科琥珀臻园[最新消息 价格 户型点评]大幅下调。此前，万科琥珀臻园的房源预计价格为35000-40000元/平，而此时段推出的50套限量房售价仅为25000元/平方米。
更有业内人士分析，万科琥珀臻园作为今年万科在上海的重点项目，万科琥珀臻园主打高装修标准和环保概念，加上这次推出的是150-170平的高端洋房产品，25000元/平的售价接近万科的成本价。与此同时，万科针对此项目“底价销售”进行了高调宣传。
2010同年5月，万科苏州古城区金色家园[最新消息 价格 户型 点评]二期项目开盘亦有明显降价趋势，其售价为12000-14000元/平米，但根据万科之前对该批房源的13000-17000元/平米的报价，降价的幅度还是达到了1000-3000元，相比该项目一期200平米楼王的尾盘房源17000-19000元/平米的均价，其价格落差凸显。
2010年，“万科6月份将在全国各地统一降价”的传闻屡见不鲜。针对该传闻，万科董秘谭华杰针坦言，现在万科也不是说没有降价的考虑，降价也没什么不妥，这并不是什么丢人的事情。其表示，在市场面前，企业很卑微。项目销售价格，如果判断错了，那就自行调整，直到正确为止。
2011年再次“跳水”降价
2011年，万科再度扛起“降价大旗”。万科北京公司旗下金隅万科城定于11月推出三期新房源，均价14000元/平方米，相比之上期房源低了3000元/平方米；与此同时，万科深圳公司旗下项目金域缇香[最新消息 价格 户型 点评]也将于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元左右。
此外，深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。事实上，2011年以来，万科的降价一直在持续，只不过更为隐蔽，降幅也呈递进式。但是相比2010年的“底价销售”高调宣传，广而告之，万科在2011年的降价策略却显现“低调内敛”的状态。
针对万科降价，更多的原因指向市场的竞争压力，随着主要城市商品住宅供应的增加，而销售则进一步放缓。有业内人士分析认为，作为万科总部所在地，通常占全公司销售比重1/10的深圳万科2011年销售业绩并不如人意。2011年年初，深圳万科预计销售目标是140亿（约占全公司1/10），但截至7月，深圳万科仅实现40亿元左右。在三季度接连推出几个新盘之后，初步估计深圳回笼资金约40亿，距离140亿尚有很大差距。
项目售价随行就市，似乎成为了万科发展的策略。万科总裁郁亮之前在接受媒体采访时表示，万科的策略一直在贯彻2007年之后的“不当地王，不囤地，不捂盘”的原则。市场随时在变动，我们力图把握的是销售速度，比较理想的速度，是新盘开盘一个月内，能卖掉60%。
分析
刚需盘“平价跑量”或将扩展
万科调价战略是否会波及“无辜”，产生“蝴蝶效应”？对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，从目前来看，资金面、市场面、政策面在短期内不会出现较大转变，受此影响，未来“平价跑量”的刚需盘将会由天宫院逐步扩展至其他区域。
此外，根据链家地产市场研究部统计，3月第二周，纯商品住宅成交均价为27993元/平方米，环比下降3.8%。开发商降价跑量亦可从成交均价上明显看出。
相关分析亦指出，在上半年的市场缓冲时期，房企的销售表现将会影响到全年的业绩完成状况，因此近期房企加速跑量、回笼资金、现金为王，从而在可能生变的市场格局中占得先机。3月下旬，将会有更多项目选择“平价”开盘，整体商品住宅的市场签约量也有望出现“小阳春”。
或将促成房价平稳与下跌
在目前“捉摸不透”的市场环境之下，开发商的心态决定了项目的“生死”。对此，北京中原地产首席分析师张大伟表示，开发商跑量的心态很明显，从春节过后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙变化。
此外，张大伟认为，在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，供需格局已经悄然生变。
与此同时，张大伟对凤凰房产表示，万科橙项目不能说是降价销售，而是入市价格低于预期。对市场的价格会有释放性的影响，由于目前市场本身处于“僵持”阶段，万科“示范性”的调价行为，有可能促成房价平稳或者下跌的可能。张大伟亦指出，对于处于观望中的购房者，此番信号亦将对其产生心理影响。 
