原标题：靠中介费存活的房产中介 赚钱能力真的很强吗？
又到了一年毕业季，刚刚毕业步入职场的北漂沪漂深漂们开始面临社会给的第一个考验——租房。
在大城市奋斗的人，谁没有一部和中介斗智斗勇的租房心酸血泪史呢？
房产中介是最深藏不露的一群人，而他们背后的房产中介公司，更是闷声发大财的典型。
一、二手房买卖租赁占据中介核心业务
一般来说，像链家和我爱我家这类房产中介，他们的房地产经纪业务分为二手房买卖居间代理，二手房租赁居间代理和新房销售代理三个部分，通过从交易双方买卖金额中抽取一定比例的佣金作为收入。
我们来看看我爱我家的收入结构。
（数据来源：Wind）
其中占比最大，超过50%的是经纪业务，具体包括了二手房买卖和二手房租赁两个方面，也是我爱我家的核心业务。
资管业务和新房业务占比较为接近，是公司次核心业务。
资管业务主要是指长租公寓品牌“相寓”，将业主的房子收归后统一出租，为租户提供固定期限清洁等增值服务，从而收取一定金额的服务费。
新房业务则是指为开发商提供销售代理服务，从而收取销售佣金。
我爱我家和链家这两大中介，主要收入来源为经纪业务和资管业务。
近年来，随着一线城市空间的压缩，房价飙涨，二手房越来越为有买房置业刚需的人们所青睐。据国家统计局数据，2003年起，我国的二手房交易规模和二手房交易占总住宅交易的比例均呈现波动性上升的趋势，说明随着城市化进程的进一步推进，二手房将渐渐代替新房，占据交易的核心位置。
（数据来源：国家统计局、贝壳研究院、华泰证券）
2018年，我国的二手房交易规模占比达到总交易规模的34%，金额达6.53万亿。
二手房相比于直接从开发商手中购买的新房来说，转手过程复杂，由于存在信息不对称，对交易双方都有着较高的要求。因此，在这个过程中，撮合交易的中介的存在十分重要，既能为卖家买家寻找与需求相匹配的房源，还能指导交易过程。
一般来说，现在市面上买卖二手房的中介费佣金比例在1%~2.7%不等，也就是说，一套北京500万的房子，中介费大概需要5万~13.5万不等。
二手房交易越火热，中介抽取的佣金笔数则越多，公司的营收自然蹭蹭蹭地往上走。
除开二手房买卖之外，二手房租赁交易中的中介费，尤其是一线城市，也在房屋中介公司收入中占据一定的比例。
（数据来源：公司财报）
相信租过房的人们对我爱我家、链家的中介们说辞都非常熟悉——
“这套房源非常紧俏，有10多个人在排队等看呢，如果您觉得不错建议早些下手，我们这边的中介费是一个月的房租，如果您现在立刻签约的话，我可以向上级申请一个85折。”
以北京为例，一套两居室的租金价格在每月6000元~10000元之间，中介费为一个月房租，平摊到每个月也就相当于每月租金上浮500元~800元左右。
据贝壳研究院测算，未来3~5年，中国将有超过两亿人进入租房市场，租金总规模将超过2万亿人民币，同时，我国的租金回报率对比其他国家较低，租金上涨空间较大。
（数据来源：中国指数研究院、中银国际证券）
按每年一个月房租的佣金比例，即8.33%来算，目测，未来租房市场的佣金规模在1666亿元左右。
除此以外，租房市场可以说是房地产行业中为数不多受到政策扶持的板块，在“房住不炒”的大风向之下，政策始终对租房青眼有加，自2015年以来，国家出台了一系列政策从各个方面鼓励租房市场的发展。
二、近年来房产中介业绩不俗
二手房交易，租房交易前景良好，处于行业红利期的房产中介，自然赚钱能力不俗。
以我爱我家为例，2015年至2018年，公司营业收入稳中有升，缓步上涨。
（数据来源：Wind）
利润方面，2015年至2018年，我爱我家的归母净利润分别为1.83亿，3.25亿，5.3亿及6.3亿。
而我爱我家最大的竞争对手链家，2015年营收为155.2亿元，2017年营收小幅下降至132.8亿元，持续扩张的链家面临着较大的业绩压力。
毛利率方面，2015年至2018年我爱我家的毛利率分别为32.14%，25.06%，28.23%及30.20%。虽有起伏，但总体来说较为稳定。
（数据来源：Wind）
看起来前途一片大好，但对于房产中介来说，这个行业存在一个致命的弱点——看天吃饭。
三、佣金多少要看天吃饭
2016年，北京的房价如同坐了火箭一般嗖嗖的往上窜，连带着诞生了不少房产中介致富的神话。
有中介曾言，2016年和2017年初的北京，可以说是闭着眼睛赚钱，几乎人人每月都有成交，都能拿到不菲的佣金提成。
中介赚得盆满钵满的背景是，2015年10月起，北京平均房价连涨17个月，由37221元每平涨至2017年2月的60738元每平，平均涨幅高达63.18%。
（数据来源：北京建委）
之后，2017年3月17日，北京发布了以“认房认贷”为核心的史上最严格的317调控，不仅新房市场，二手房市场同样受到重挫，成交量仅为2016年的一半。从我爱我家2017年营收数据即可看出，2017年的营收对比2016年，仅仅从81.6亿元增至81.7亿元，增长幅度仅为0.12%。
所谓看天吃饭，就是指房产中介行业收入不稳定，受政策影响较大，业绩波动较大。
房价上涨，政策宽松，成交活跃的年份，中介抽取的佣金笔数多，带动营收总额的上涨；房价平稳，政策收紧，成交不活跃的年份，中介也无可奈何，巧妇难为无米之炊。
因此，为了生存，为了扩张，房产中介们开始从其他方面动脑筋。
四、房产中介市场向金融领域进军
房地产行业素来有着流动资金大，存量资金大的特点。
2015年，中原地产的成交金额达到9205亿人民币，链家也实现了7090亿房产交易额，这动辄上千亿的交易流水，为公司涉足金融相关业务打好了基础。
毕竟金融的活水就是流动资金。
但由于国内金融管控较为严格，房产中介几乎不可能拿到金融牌照开展金融业务，于是大部分的房产中介公司选择和银行或者信托进行合作，例如蛋壳公寓的合作方是微众银行，我爱我家的相寓可以通过支付宝的芝麻信用来免押或者分期付款。
除了这些相对规范的金融合作之外，也有一些小型房产中介通过不那么规范的长租公寓+房租贷的模式来进行高速扩张，中介往往给客户安利押一付一的付款模式，这种模式实际是一份贷款合同，由第三方金融机构向平台支付全年的押金，住户则相当于每月向金融机构还贷款。
凭借着第三方金融机构直接给予的全年租金，房产中介可以不断并购和扩张，从而抢占更多的市场份额，实现高速发展；但在这个过程中，租房者背上贷款，征信受到影响，同时，金融机构的成熟程度和资质也关乎着房产中介的生死存亡。
由房产中介业务涉及金融层面相对较为成功的是链家。
链家金融板块在2015年全年实现12.4亿的收入，税前利润3.2亿，其业务主要分为针对业主置换房产需求的过桥贷款，以及针对卖房者银行按揭贷款未还清的“赎楼贷”。
除此之外，链家旗下还有主营互联网金融P2P业务的链链金融，以及和京东金融合作的运营相对成熟的自如月付分期业务。
链家金融总经理魏勇曾表示，“金融业务在未来贡献集团50%的利润也是有可能的。”
毕业季，租房是老生常谈的话题。本以为房产中介靠着不菲的中介费就能如鱼得水，仔细研究才发现，其实未雨绸缪的他们早早的开始将目光投向更广阔的金融领域。
对于资本市场来说，扩张才是永恒不变的宗旨。
