以案说法|防疫封小区租客起诉 法官调解退押金和剩余租金
北京市通州法院启动诉前在线调解机制实现全市首例涉疫情抗辩租赁合同纠纷诉前化解
人民网北京2月27日电 （记者孝金波）本来是为客户接待洽谈而租的房子，却因新冠肺炎疫情小区封闭无法使用，租客通过网上立案平台起诉，以不可抗力为由要求解除合同。法官迅速在线调解后，双方达成和解，房东退租户押金和剩余租金4000元，这也是北京市首例涉疫情抗辩租赁合同纠纷实现诉前化解。
2月24日，北京市通州区人民法院网上立案平台收到了王女士一份“特殊”的起诉材料，租客王女士称2019年12月底与房东李女士签订了一份一年期的租赁合同，租赁房屋用于客户接待洽谈。但合同仅履行一个月就发生了新冠肺炎疫情，小区实行封闭管理，合同目的无法实现，构成不可抗力，双方协商未果，故诉至法院要求解除合同，退还押金、剩余房租、电费共计7000余元。
立案法官梁联林看到该份起诉材料后，考虑到目前正处于疫情期间，租赁合同纠纷久拖不决将影响小区的疫情防控工作，亦不利于纠纷的化解。为此，梁联林法官立即与原告王女士取得联系，了解案件基本情况。起初，王女士并不太愿意调解，认为新冠疫情属于不可抗力，小区封闭式管理，客户接待洽谈的经营的目的无法实现，其有权要求解除租赁合同、退还租金。对此，梁法官通过电话耐心分析当前疫情防控形势、不可抗力的法律性质和后果，释明诉讼流程、风险，王女士听后表示同意承担部分损失、同意诉前调解。
征得原告王女士同意后，梁联林法官立即与被告李女士取得联系。经双方同意，第一时间指导双方下载“北京云法庭”、开展在线调解工作。
案件调解过程中，李女士对此表示不解，认为原告要求解除合同没有依据。按照双方租赁合同约定，原告解约必须提前一个月通知房东，并且现在正处在疫情期间，解除合同后，房子无法出租，给她同样会造成很大的损失。对此，梁联林法官耐心听取双方当事人的意见，围绕双方争议的合同是否能够解除、双方损失如何分担、搬家腾退时限等问题进行释法析理。最后，双方达成谅解，李女士同意解除合同、退还王女士押金和剩余租金4000元，双方相互配合办理涉案房屋交接事宜，涉案纠纷得以妥善化解。此时，距王女士提交诉讼材料仅36小时。
当前，针对涉新冠肺炎疫情纠纷，通州法院启动诉前在线调解机制，通过在立案阶段开展在线调解的方式为群众提供法律服务，力促纠纷诉前高效化解，为疫情防控工作提供有力的司法服务和保障。
通州区人民法院立案庭法官梁联林提示：疫情的发生不可避免地会对合同的履行产生不利影响，希望大家发扬中华民族“和为贵”的传统美德，根据新冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响程度，按照公平和诚实信用原则加强沟通协商，互解互谅，尽可能通过调解的方式解决，将双方的损失降至最低。让我们同心协力、共克时艰！
