减免房租应兼顾租赁双方利益
疫情暴发后租客面临房租压力呼吁减租专家认为
□ 本报记者 韩丹东
□ 本报实习生 尹玉双
这个春天，对许多租户来说，可能是最为“难熬”的几个月。受疫情影响，各地限制外地人员出入，不少外地租客无法复工，但租住的房子仍需要按时交房租；大部分商场、店铺延缓开业，即使开业了也面临人流量下降、收入大幅下滑的困境。无论是对于外地租户还是商铺租户来说，减免房租成了他们最大的诉求之一。
疫情之下，房租能否减免？减免房租如何兼顾租赁双方的利益？《法制日报》记者对此进行了采访。
推迟复工收入下滑
缴纳房租压力巨大
去年10月，陕西西安的张磊（化名）开了一家酒店。由于下半年是旅游淡季，小张本想着趁春节假期多赚一些，尽快回本。然而，疫情的到来使得游客人数锐减，有的客人之前下了订单也都选择退订。
“我看到许多酒店房东决定减免房租，就询问了一下我的房东，但房东不同意减租。房东回复称，如果有国家政策，他会响应国家政策；如果没有，房租照常但可以延后交。”张磊说。
张磊的遭遇并非个例。疫情之下，酒店、餐厅、小微企业等都面临着没有收入但依然要缴纳房租的压力。
北京市盈科律师事务所高级合伙人韩英伟律师告诉《法制日报》记者：“租赁的住房、门店以及摊位都涉及租金问题。根据民法总则第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。民法通则第一百零七条规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情属于不可抗力，因此租房人员、门店和摊位人员可以根据具体情况主张免除或者减免租金。”
采访中，现有两个商铺正在出租的王力表示，此次疫情对店面的影响较大，他会考虑减租和延迟交房租。“疫情是全国性的，很多人无法复工，没有收入。我们应该相互理解，万一租户怕赔钱而私自提前开张，不仅会被处罚，也是对社会不负责任。”王力说。
“新冠肺炎疫情给我国不少行业带来了较大冲击，这些行业内的企业在经营时都需要承租房产，疫情期间基本处于无法经营状态，但作为租户依然需要支出较大的房租，这使得企业雪上加霜，甚至有的中小企业连生存都是问题。”韩英伟说，疫情期间减免房租，对于租户来说是雪中送炭，可以及时缓解经营者的经济压力，同时也体现了出租人与承租人共渡难关、共克时艰的大义精神，呼吁更多的人能够参与进来。
各地鼓励减免租金
双方利益需要平衡
1月30日，广东省广州市住房租赁行业协会发布《致全市业主的减租倡议书》。倡议书称，协会代表全市所有住房租赁行业的经营者和经营业主向房东号召主动减租，建议2月1日至2月29日免租一个月，3月1日至4月30日的房租减半收取。
2月5日，四川省人民政府办公厅发布关于应对新冠肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施，提出对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1至3个月房租，鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金。
其后，辽宁、北京等地陆续发布相关措施，为企业、商户减免房租。
减免房租应当按照什么原则进行？韩英伟表示，根据合同法第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，房东和租户可适用公平原则来平衡双方权益。除政府有针对此次疫情的房租减免政策外，可以协商为主。如果存在房屋被封锁、承租人被异地隔离等影响居住功能的情况，可通过协商减免或延长租期；如果房屋受到疫情影响较小，可正常居住，仅是房屋便利程度或经营用房相应收入受到影响的，可通过双方协商少量减免。
中国传媒大学文化产业管理学院法律系讲师程科认为，对于房租减免问题，应当区分是民事租赁还是商事租赁，以及租赁物是否因疫情而无法实际使用等不同情形，然后作出相应的处理。
程科说，以商事租赁为例，房租是否可以减免取决于疫情对租赁合同的履行所产生的影响。如果是疫情导致租赁物无法实际使用，此时出租人便无法再履行向承租人提供租赁物的义务。但如果认定疫情属于不可抗力，根据合同法第一百一十七条规定，出租人无需承担违反租赁合同的损害赔偿责任。此时承租人也可以根据合同法第九十四条第一款的规定，主张因为不可抗力导致合同目的不能实现，从而解除合同，以实现房租的减免。这样的主张一般会得到司法机关支持。
如果租赁物并非无法实际使用，由于此时出租人已经向承租人履行了提供租赁物的义务，按照租赁合同，承租人的房租支付义务一般不能被减免。但是如果由于疫情导致客流减少，承租人营业收入产生重大减损的，承租人再按照原租赁合同的约定支付房租可能会产生重大不公平，此时如果承租人请求减免房租，司法机关应该根据情事变更原则酌情调整房租。
政府提供财政补贴
减免房租平衡利益
减免房租的呼声出现后，房东的利益也受到关注。不少人在社交平台上表示，“房东也要过日子吃饭”“减免房租伤害房东”“房东也得还贷款”。
对此，韩英伟认为：“对于租住型承租人，租用属于自住，此次疫情导致承租人无法使用房屋而造成损失，但该损失并没有导致承租人收入减少，增加过多经济压力。如果全部免除房租，就相当于让出租人承担全部风险，与合同法的公平原则不符。此种情况可以通过双方协商，确定能否免除部分房租。”
此前，四川省人民政府办公厅发布的关于应对新冠肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施提出，各地可对减免房租的业主给予适度财政补贴。对在疫情期间减免入驻中小微企业厂房租金的省级小型微型企业创业创新示范基地，省财政按照不超过租金减免总额的50%给予补助，每个基地补助总额不超过200万元。
程科建议，在房租被减免之后，为了平衡房东的利益，可以考虑由政府相关部门对出租人进行适当的补贴，补贴的形式可以是税收优惠等多种方式。
